恒隆集團致股東函(2017中報) | 陳啟宗:中國仍然是最适合營商的地方

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2017-09-19 23:11

  • 一如過去26年撰寫了100多篇《致股東函》,2017年中期業績報告中,恒隆集團兼恒隆地産董事長陳啟宗先生,繼續用自己的文字與股東交流。

    編輯推薦:一如過去堅持了26年,恒隆集團2017年中期業績報告中,自然少不了恒隆集團兼恒隆地産董事長陳啟宗先生親自撰寫的《致股東函》。

    截至2017年6月30日止的六個月内,恒隆集團收入增加至港币66.41億元,股東應占純利上升34%至港币23.96億元。在陳啟宗的《致股東函》,業績增長變得具象同時前景可期。

    回顧過去六個月,陳啟宗認為恒隆集團的表現尚可接受。上半年,中國奢侈品復蘇走勢尤為強勁。受此影響,恒隆所有購物商場的零售額都錄得增長。雖然租金增長仍未出現,但是在陳啟宗看來,随着市場逐漸復蘇,經營情況應會漸入佳境。

    在零售復蘇的這段時間,恒隆集團已全力加強團隊合作和營運策略,相關業績表現有望在2017年下半年或最遲2018年初顯現,結果将較令人滿意。

    在《致股東函》中,陳啟宗對“一帶一路”話題做了深入分享。他預見,當中國将經濟市場擴展至“一帶一路”的國家時,經濟增長或是西方國家的一倍甚至更多,市場規模也非其他市場所能媲美。因此,于恒隆而言意味着更多的業務,這也是其樂意投資内地市場的原因之一。

    在市場熱議的内房赴港投地問題方面,陳啟宗則深刻剖析了内地房企來港投資的動機。他認為内地投資這的資産負債比率偏高,再加上大部分未受過熊市洗禮等挫折,因此可能低估了香港市場,同時高估自己的能力。對于内地發展商能否在香港取得成功,陳啟宗表示持保留意見。

    以下為陳啟宗先生親筆撰寫的恒隆集團2017年中期報告致股東函全文,觀點地産新媒體繼續第一時間新鮮呈現,以飨讀者。

    業務回顧

    世界向來是個紛擾之地,惟現今世代尤其如此。發展中國家的問題通常比其他地方更棘手,此等情況持續。中東的局勢每況愈下;北韓的核威脅令人怔忡不安;而委内瑞拉的情況提醒我們,拉丁美洲普遍仍是局勢不穩之地。

    已發展經濟體曾以穩定自居,現在卻自身難保。英國脫歐問題或需要長時間議決,而且無人知道最終結果如何。難民問題或許不如去年般引起熱議,但問題依然揮之不去。事實上,歐洲各國現時就難民議題的取态,對歐洲大陸未來數十年的影響深遠。過往長期與發展中國家有關聯的恐怖襲擊,現時卻在歐洲時有發生。

    美國是現代史上自诩最正義的國家,其現任總統卻接連爆出多番與事實不符、似是而非的言論。傳媒一直被奉為捍衛西方自由民主的堡壘,現在卻每天充斥着各種各樣的虛假資訊,互聯網無疑令問題加劇。

    相對而言,現今的亞洲似乎是全球較為和平的地方。中國在20世紀經歷各種動蕩不安後,過去20年至30年終于得享穩定與和平。縱然美國長遠局勢穩定,但短期内充滿着各種不安和躁動。反之中國看來似乎更加平靜,至少短期内如此,情況或可持續數十年,甚至更長時間。

    當以經濟增長率作考量時,中國作為投資目的地則更具吸引力。在可見的将來,其增長或多或少應是西方國家的一倍,甚至更多。順流遠比逆流而上容易取得進展。

    話雖如此,我們深切關注可能出現的突發問題,二戰後的中國歷史往往印證這個事實。綜觀全局,我們認為在中國投資實屬幸運,尤其内地市場規模之大非其他市場所能媲美。

    即使長遠來看,中國可能仍然是最适合營商的其中一個地方。例如,四年前國家主席習近平發表的“一帶一路”倡議應可協助中國經濟在未來多年持續增長。或許可以這麼說,這正是古代的絲綢之路,某程度上它更可能改寫世界地緣經濟的版圖。

    過程中,東亞與東歐多國之間應可從“一帶一路”中獲得豐厚的經濟收益。然而,令本人感到驚訝的是,西方國家,特别是美國,因過于自負而未能正視“一帶一路”的潛力。最近,本人在美國加州向一群以美國人居多的聽衆演講,席上幾乎無人聽過有關倡議。

    容許本人先從歷史角度闡述“一帶一路”倡議。大約2000年前,我們認知的全球化就已萌芽。當時西方由羅馬帝國統治,東方則是繁盛漢朝的天下。兩大帝國均國力強大,但因地理位置相距太遠而不可能發生正面沖突。相反,陸上和海上貿易路線蓬勃發展。

    若我們追溯至更湮遠的時期,約在公元前1000年或公元前2000年,美索不達米亞被視為人類文明的搖籃。直至公元開首,及至往後的幾個世紀,該地區曾是世界重心,甚至向東擴展至中亞。随着羅馬帝國沒落,西歐國家陷入長期衰落,而中國則繼續茁壯成長。亨利·基辛格博士常言道:“在中國處于人類文明巅峰的2000多年里,歐洲人仍然住在洞穴中!”

    那時正值貿易和知識交流蓬勃發展之時,中國與印度之間的交流便是一例。過去數年,本人家族的慈善工作,一直支持新德里與北京共襄的一個項目,有關印度西南部喀拉拉邦的中國文物出土。這批文物的歷史可追溯至1900年前。由此可見,有大量證據證明中印兩國之間互動頻繁,而且範疇廣泛。

    在14世紀文藝復興時代初期,歐洲各國逐漸蘇醒。15世紀開首20年間,明朝鄭和完成了七次下西洋的壯舉,足迹遠及東非和海灣國家。及至15世紀完結前,哥倫布發現新大陸。數十年後,麥哲倫從海路環繞地球一周。全球化重心逐漸轉移至大西洋。19世紀,殖民統治和傳教活動把非洲與世界各國連接起來。大約同一時間,縱然大部分沿海國家(即“一帶一路”中的“一路”)之間交流不斷,但是沿路國家(即“一帶一路”中的“一帶”)卻逐漸衰落。

    時至今日,目前世上經歷較少全球化洗禮的地方大概就是全球化的發源地——東亞以西及東歐以東的地區。當中明顯的歷史原因,是區内國家多為前蘇聯加盟國。自18世紀開始,大西洋兩岸,甚至二戰後太平洋兩岸的交流最受關注。

    然而,這一大片土地,包括中亞、高加索地區,以及在其南邊和西邊接壤的國家,都蘊藏豐富的天然資源——石油與天然氣、礦物等,而且農地肥沃,林木茂密。但經歷多個世紀的封閉滞後,這些國家缺乏基建,因而阻礙經濟發展。

    倘若陸路的“一帶”代表着龐大經濟機遇的話,那麼沿海的“一路”效益亦然(中文里“路”一詞可以接受,因此有“一路”的說法。英語沒有“海上道路”之說,故以“航道”或“一道”表達較為合适)。這些沿岸國家人口稠密,是龐大的經濟市場。單單看中國以外的其中六國:日本、印尼、菲律賓、孟加拉、印度和巴基斯坦,總人口合計接近22億,各國人口均逾1億,印度的人口更超過13億。

    有監于此,我們不難推測,即使沒有提出“一帶一路”這個倡議,早晚亦會有人掌握機遇,開發區内的天然資源及/或潛在的龐大市場。畢竟,單以土地面積計算,它已超越世界任何一個國家,其發展足以持續數十年。這是一個開放機制,歡迎各國參與,並不是亦不會被任何一個國家壟斷。

    對“一帶一路”大潑冷水的人,所提出的均是一些顯而易見的各種挑戰,潛在參與國必須對其審慎考慮。當中經常被提及的困難,包括政治體繫、貨币及語言迥異、地理環境荒涼、貪污腐敗、潛在的社會不穩,以及基建和體制基礎設施貧乏等。凡此種種都是實際的難題,並且與2000年前,人們開始在古代絲綢之路交易時所面對的問題相同。當時他們大多以金錢為動力,今天亦然。

    毫無疑問,科技諸如互聯網等,大大促進了世界大同。數千年前,許多勇敢的商人彌合了古代絲綢之路上的各個國家,赢取了巨大的名聲和财富。今天的“一帶一路”參與國應能享有各種機遇。

    一如所有重大歷險,人們對“一帶一路”倡議有兩種可能取态:有的積極參與,亦有人采取觀望态度。歷史可證明,冒險參與的人,有部分會失敗收場,但亦會有其他人成功;後者将從中獲得經濟上的回報,而觀望的人則會付出極大的機會成本。

    “一帶一路”倡議為中國的經濟發展帶來的好處遠多于弊處,這對我們而言是個好消息。随着中國日益富強,人們消費将更多,我們的購物商場和辦公樓應該都能受惠。

    “一帶一路”倡議對中國的經濟效益,無論長期或短期都舉足輕重。就目前來說,中國可以通過向相關國家銷售商品來減少本身過多的庫存和過剩的産能。開展“一帶一路”倡議應從興建實體基建開始,此舉可以耗掉中國余裕的産能。此等工程經已開展,各方都将受惠。對于“一帶一路”沿路的國家,興建道路和鐵路、碼頭和機場等設施有助促進經濟發展,亦應有助締建或擴大中産階級。這樣可以讓人們有能力購買許多商品,包括中國制造的各種貨品。再一次,各方都是赢家。

    除經濟以外,各國之間更多的互動,可增進人們對彼此的了解,從而有望帶來持久的和平。

    那麼“一帶一路”倡議對中國有何弊處呢?本人想到的着實不多,問題只是在于中國将赢多少。古代絲綢之路正是如此,今天亦然。

    至于對其他“一帶一路”沿線國家而言,情況亦相仿,計劃如有差池,亦沒有什麼損失。它們很大機會找到合适方法來建造基建設施。巴基斯坦的一位前首相不久前曾公開表示,巴國正是這倡議初期的赢家之一。

    恒隆在絲綢之路沿線發展和興建商用物業的機會渺茫,但盡管如此,單是加強中國經濟發展,對我們的意義已經非常重大。美國企業在1960年代及1970年代到海外發展,使美國經濟富裕,從而促進當地商業活動。當中國将其經濟市場擴展至“一帶一路”的國家時也會如此。于我們而言,這意味着更多業務,這是我們樂意投資中國内地市場的另一原因。

    至于中國本土市場目前的發展,本人亦有利好消息宣布。毫無疑問,中國正走出過去六年的經濟陰霾,其中以奢侈品復蘇走勢尤為強勁。

    縱然我們所有購物商場的零售額都錄得增長,惟租金增長仍未出現。事實上,過去六個月來,租金下調壓力持續。盡管如此,随着市場逐漸復蘇,經營情況應會漸入佳境。

    在香港,零售租賃市場終現曙光。這主要由于過去六年資産優化計劃所帶動的影響,直至現時為止我們的租賃溢利看來都能逆市上揚。當市場上其他經營者過去數年的表現未如理想時,我們卻錄得可觀的單位數增幅。由于現時我們的基數較高,預期将來增長率或會放緩。

    受惠于香港住宅市場的強勁表現,我們繼續出售庫存。回顧本報告所述期間,我們售出浪澄灣102個單位,以及君臨天下的最後一個單位。截至6月30日,39個浪澄灣單位及16幢藍塘道23-39半獨立屋待售。

    去年11月,香港政府推出适用于住宅物業交易的15%新“從價印花稅”,令樓市短暫降溫。然而,本年2月初至6月,樓價開始再度攀升。政府的額外收緊政策無助遏止樓市升勢。即使美國聯邦儲備局過去三次加息,每次四分一厘,也無法制造心理關口,遏抑置業需求。

    從歷史角度剖析這情況會有裨益。過去25年左右,2003年非典期間的置業負擔能力最高,而1997年正值香港回歸祖國之時,置業負擔能力最低。事實上,盡管自2008/2009年的全球金融危機開始以來,情況一直每況愈下,但與1994年至1998年期間相比,今天的情況已好多了。

    且看反映住房價格的“中原城市指數”;以1997年為100,2017年6月為顯着較高的160。(2003年沙士期間指數約為32。)然而,薪金中位數在期間大幅上升。若我們探讨置業負擔能力——介定為購買45平方米單位的按揭供款(以七成按揭、一般還款期為20年計算)——相對于香港的年收入中位數的比率,在1997年、2016年和2003年的平均百分比分别是93%、56%和20%。2016年的百分比正好處于1997年頂峰與2003年谷底的中間。即使最近樓價高企,2017年首季百分比為66%,仍然遠低于1997年93%的高位。

    縱然事實如此,這些數字並不能安撫社會上年輕人的挫敗感。1997年市場氣氛熾熱,樓價大幅飙升卻似乎無礙市民生活。然而今非昔比,樓價高企已引起嚴重的社會争議。

    從另一角度來看,倘以1997年10月市場高位作基準,直至本年6月樓價的復合年增長率為2.4%,增幅仍屬合理。可是,倘以2003年8月沙士期間的市場低位為基準作比較,復合年增長率便是8.4%,或超出通脹加幅的3.5倍(在這14年間,平均通脹率僅為2.34%)。難怪社會被近期樓價的陰霾籠罩。

    正如本人再三提及,問題的根本源于政府在2005年至2010年約六年間無理地停止賣地,亦無籌備可供發展新市鎮或堆填區的土地。因此,當2012年新一屆特區政府決定撥亂反正時,卻只有小量土地可供出售。過去五年,政府為四處尋找可供發展的土地而疲于奔命。

    樓價問題並非無法解決,但需要時間。經歷過往數年的不懈努力,加上預期現屆政府繼續推行正确政策,樓價終有一天會回落。

    話雖如此,預期樓價長遠會大幅下調是不切實際的,容許本人在此略述數個原因。

    從歷史而言,至少自二次大戰後以來,人口密度普遍偏高的亞洲城市,其地産價格向來較全球標準相對為高;香港的情況尤其嚴重。由于受英國管治時期的一項長期政策影響,已開發土地占土地總面積少于25%,因而自我限制了可建土地的數量,單是郊野公園便占香港總面積約40%。

    香港居民以華人為主,大都渴望擁有自己的安樂窩。事實上,他們偏愛全新單位。因此,置業投資非常普遍。歷史證明買樓置業是保值的好方法。難怪參觀新開售的樓盤成為一項熱門的周末消遣活動,經常一家大小參與。當中許多人甚至成為設計和建築的專家呢!我們作為發展商,深知與他們一起參觀示範單位、聆聽他們的品評,正是提升産品質素的最佳方法。

    本人想起本集團創辦人陳曾熙先生在1980年左右與本人說的一席話。他提醒本人:很多香港市民毋須工作賺錢,生活亦相當舒适。只要他們擁有一至兩個單位並将其出租,便能以每月的豐厚租金收入養家。最終趁物業升值時出售,其收益甚或可保障他們的退休需要。此說與事實甚為相近。

    在此叙述另一個富啟發性的轶事。大約20年前,一個長期居港的英國人向本人訴說其人生。他年青的時候,來到當時的香港,獲高薪厚職,工作了20多年。每當他儲蓄了一定金錢時,便會買入豪宅單位,其後甚至轉戰香港這彈丸之地稀有的獨立屋。早在一般退休年齡前,這些投資已令他非常富有。事實上,其物業增值的收益遠超他的薪金總和。後來,他售出部分香港單位,並分别在英國和法國南部購入住宅及度假屋自用。雖然我倆年齡相若,他卻早已退休,在英法兩國與家人樂聚天倫。他現在大概依然從其香港仍持有的物業收取優厚租金,以維持悠閑舒适的生活。

    這故事絕非單一例子。年輕人以此借鏡,亦一窩蜂購買物業,令樓價高踞不下。本人不相信這個投資活動短期内會終結,火上加油的是,許多内地人希望在香港置業。因此本人經常建議移居香港的朋友趁每次市場疲弱時置業。那些居港外籍雇員——當初大多來自英國,其後是歐陸及美洲地區,近期則是亞洲各國,尤其中國内地——其雇主代繳住屋費用的最終多數都成了輸家。他們在港工作多年後,有的甚至長達數十年,大多愛上香港這個城市,試問有誰不會?希望在此安享退休生活。然而,若他們沒有遵循上述英國朋友的投資方式,到他們需要或希望購置房屋時,便未必能負擔。

    事實上,中國經濟的快速增長帶來了更新的、更好的誘因移居香港。這群新貴喜歡香港稅率低,大多亦認為這里的教育制度更為完善;他們帶備一定的财富,使我們的住宅市場得以支持。起初,他們大都購買豪宅單位。時至今日,新來者亦會購入為中産而建的物業。

    香港房地産有一個新現象值得留意,這關乎内地企業在香港的購置活動。起初,富裕的商人如上述般購入住宅單位。然後,大約10年前,主要為國營企業購入中環邊陲地區的物業作總部大樓,其後逐步遷移到黃金地段。現在第三波買家已出現——内地私營發展商,主要是為發展住宅項目而購置土地。他們因願意支付極其高昂的地價,而引起大家的注意。

    根據本人對市場的觀察,過往30年至40年有很多外來投資者參與本地的物業發展或投資市場。這些投資者來自澳洲、日本、馬來西亞、印尼、新加坡、菲律賓、美國和英國等地,我們對他們無任歡迎。香港長久以來都是全球最開放的市場之一。同樣地,我們現在亦歡迎中國内地投資者加入。

    幾乎所有過往的外來投資者早晚都會離開香港市場。他們大多獲利,但總沒有視香港為長遠發展基地。(來自新加坡和馬來西亞的信和置業及嘉里建設是少數成功“紮根”香港的其中兩家公司。)或許我們的市場規模對部分投資者來說還不夠大,加上本地競争對手實力超群。本地發展商不僅規模龐大,而且财力得天獨厚。

    反之,很多外來投資者非常依賴借貸。監于地産行業的周期變化及香港市場的周期性下挫,如在1974年、1985年至1987年、1998年至2003年,以及2008年至2009年等,只有雄心壯志,而且财政穩健的大企業才能屹立不倒。可以肯定的是,近日在我們市場出現的北方新貴當然勇氣可嘉,但可能缺乏持續的經濟實力。

    然而,還有另一批内地發展商與前述進軍香港市場的截然不同。他們是大型國營企業的附屬公司,擁有非常亮麗的資産負債表,或獲得母公司作為強大後盾。坦白說,他們是較理智的參與者。若然他們決定來港投資,情況或會完全改寫。但迄今為止,他們在港未算活躍。

    那些非國營企業發展商能否在香港長久立足呢?本人的此等内地朋友均相信,他們會在五年至十年内成為香港的一股強大勢力。某程度上,他們已是強大勢力,因為他們已是許多,甚或大部分公開拍賣和投標中的赢家。然而,問題是他們将會或能夠留在香港多久。要回答這個問題,我們必須了解他們來港投資的動機。

    誠如本人以往撰述,無可否認,在内地憑着住宅發展而輕易賺取可觀利潤的日子也許已不復再。昔日的法規較今日寬松,發展商可待單位售出後才繳付買地費用,銀行融資充裕。我們這些外來投資者始終不會知道他們是如何買地或借貸。另一方面,當時住宅需求看似無限,要售出單位亦易如反掌。結果,人人都以量為先,我們便見證了以行業的市場規模而言,全球增長最快的速度。

    近30年後,很多内地城市現有大量庫存單位待售。政府法規較以往更嚴謹,亦不時介入市場,盡管此舉通常是必須的。發展商深知昔日的美好時光或者已不復再。他們必須尋找新市場發展,而香港理所當然是第一站。我們的市場完全開放,稅項低,語言相通,文化更是相近。

    當然,内地仍然機遇處處。像世界其他地方一樣,組建新家庭會是新需求的自然來源。20年至30年前興建的大部分住宅單位質素強差人意,有些更是慘不忍睹。反觀歐洲的樓宇普遍可屹立數百年,美國的可達百年,香港的也可維持70年至80年;而内地的卻只能保持40年至50年左右,其後便要拆卸重建。然而,對于那些習慣追求超凡增長率的發展商來說,這些因素難以滿足他們的需要。因此本人相信這是他們選擇投資境外的主要原因。

    近年,我們見證内地的發展商和投資者,跟随他們的制造商同胞,在馬來西亞、澳洲、加拿大、美國,甚至部分歐洲國家大展拳腳。1990年代大量日本企業紛紛往海外發展,現在中國亦然。前者經歷過極大的文化沖擊和管理方案調整;後者可能會有相同經歷。不過,中國的制度較日本的靈活,所以有望能更輕易面對和處理。然而,一切還有待觀察。

    内地私營發展商會在香港取得成功嗎?本人對此予以保留。本人不時留意到部分内地朋友對香港市場參與者帶點兒鄙視的目光。或許他們在國内的龐大業務規模不僅推高了他們的負債,也沖昏了他們的頭腦。另一方面,他們可能低估香港市場,同時高估自己的能力。本人是以把内地當作業務重心的商人身份發言,而非以香港發展商的身份表達意見。畢竟,多年來我們沒有任何本地新項目,本地庫存亦正在減少,因此本人的意見相信至少較客觀持平。

    本人得出以上分析的原因,是内地投資新貴的資産負債比率偏高。假如他們在其他地方獲得充裕可靠的現金流,這便不是問題。但是,衆所周知,地産業會因市場環境或政府幹預而出現波動。租金收入相對容易預測,但發展土地的溢利或從中獲取的現金流均可以突然中止。那麼他們在香港的發展項目又會變得如何呢?

    另一個原因,是這批新來者大部分未受過熊市洗禮;即使有,内地政府一般不會讓嚴重财困的企業倒閉,總有方法讓它們維持運作,但這在香港絕不可能。至今仍屹立不倒的本地參與者經歷不少市場起跌,因而懂得如何保護自己。

    本人的另一個憂慮,獲其他多位經驗豐富的市場觀察者認同:大家都難以相信,以他們近期支付的地價還能賺取合理回報。我們的樓價不會無止境地往上升。一旦市場明白未來土地供應充足,地價和樓價便會随之下跌。我們已經朝着這個方向進發。當地價開始下調,早前以不合理的高價買地的發展商便會陣腳大亂,一衆财力雄厚的本地發展商,包括我們在内則已準備就緒,參與殺戮。部分更可能有機會以低價“拯救”這些新來者。

    再者,一些本地發展商坐擁巨大的農地儲備可改作住宅發展用途。其他本地發展商則通過數十年來收購個别人士的單位結合成完整地塊;還有其他各種只有本地發展商才孰知的方法以取得地塊。新來者卻只能透過公開拍賣購置土地。

    無論如何,這個新現象對恒隆影響不大,因為我們多年來均以内地商業用地作為購置目標。由于我們現時大量買入香港土地機會不大,因此會加倍努力發展内地業務。

    回顧過去六個月的表現,本人認為尚可接受。盡管市場正在復蘇,管理層已全力加強團隊合作和營運策略,並開始略見成效,但仍未能從數字上反映出來。業績表現有望在2017年下半年或最遲2018年初顯現,結果将較令人滿意。

    展望

    不論我們放眼未來一年或十年,本人對集團的前景皆充滿信心。容許本人先作短期展望;有數個原因讓本人對前景樂觀。

    在恒隆地産有限公司2017年中期報告内的致股東函中,本人提及的“完美風暴”及其終結,既有外在因素亦有内在因素。外在因素而言,市況過去六年多慘不忍睹。現在終于復蘇,且漸見起色。經濟逆風近乎消散,我們也在評估經濟會否持續順風。但即使市場並無上升趨勢,正常和平靜的市況應該對我們有利。

    自2010年我們在上海以外地方開設首家購物商場以來,管理層須面對重重挑戰,實是有幸有不幸。不幸的是,我們須面對無人喜歡處理的内部難題。我們幾乎置換了整個高層團隊,並重組其轄下架構;只有财務部大致維持原狀。幾乎每位項目管理和物業租賃團隊中的行政人員都于近五年才加入集團。此外,這種種改弦易轍正值大量内地新建物業相繼落成之時。過去五年至六年間,我們的租金收入基本上翻了一番。

    另一方面,我們沒有錯失牛市的大好時機,可算幸運。過去六年,是本人自26年前開始到内地發展以來見過最嚴重的經濟低潮,我們慶幸至少現在熊市已過去。

    對集團而言,内在因素,即我們已投放的努力,有較長遠影響。畢竟,縱使我們喜歡利好市況,市況每隔數年總會有升跌。集團優化反倒會産生持久的正面影響。

    首要任務是建立新的管理團隊,配以新的企業文化。多年前本人曾向股東匯報,我們正大刀闊斧重組我們的管理團隊。監于集團業務重心轉移,改革事在必行。整個2000年代,我們專注物色二線城市的最佳地塊,致令營運進度滞後。

    随着愈來愈多新項目落成,管理層壓力倍增,最終導致無可避免的人事變動。部分過往對集團貢獻有加的員工,因未能适應新環境而離開;另一些員工則被辭退。聘請優秀的新同事是另一個巨大挑戰。誠然,市場缺乏人才。較長遠而言,我們須建立自己的梯隊,就此我們已開始着手。

    我們有幸能夠優先建立一個出色的項目建設團隊。本人相信集團今天在這方面比過去近60年來更強大。

    接下來需要做的是招聘物業管理高層人員。我們的香港和上海團隊根本無法處理多個城市的大量新建設施。現時我們在這方面進展理想,但仍有很多工作有待完成。至少我們現在擁有一個堅實的基礎,從而建立出色的團隊。

    一衆高層各司其職,並獲年輕進取的同事作後盾,除一個物業外,我們能夠在所有物業扭轉劣勢。即使是我們最具挑戰性的購物商場——沈陽的市府恒隆廣場,其表現亦大有躍進。本人有信心集團所有物業現都踏上升軌,更好的業績應陸續有來。

    中國的經濟會愈來愈依賴個人消費,我們現正處于最佳位置以從中獲益。如果過去六年我們有一個“完美風暴”,未來我們又可否期待一個或多或少的“完美世界”呢?縱然某些如宏觀經濟的因素非我們所能控制,但是在可以掌握的事情上我們已勝劵在握——我們建立了一支具成效的管理團隊,解決了上海以外幾乎全部新建設施的初期問題,亦已為上海兩項物業進行大規模優化計劃。

    2011年6月,本人總結了自1991年開始的集團歷史如下:經歷了三段、每段為期七年的時期——分别描述為籌備期、追趕期和起飛期——本人當時期望美好的日子将會随之而來。可惜,同年本人發現經濟以及奢侈品購物商場業務表現開始疲弱。我們期望的美好日子非但沒有到來,反而換來低迷市況,更承受了六年的滞後發展。今後,我們應可收復自2011年以來的失地。未來數年的業務表現将一如既往取決于兩大因素:市場走勢及業務管理表現。我們有可能正踏入兩大因素均利好的時期。

    就目前發展而言,本人樂見所有物業表現逐漸改善。香港租賃市場将有所增長,惟幅度不會太高。上海的恒隆廣場表現應該持續向好,而上海的港匯恒隆廣場現正進行的大型優化計劃将于2019年年底完成,其業績難免會因此受輕微影響。我們必須裝備自己,迎接光輝的長遠未來。所有上海以外的綜合發展項目應該将有不同程度的進步。

    我們有可能再次出售浪澄灣單位,甚至悉數出售。藍塘道23-39半獨立屋則需要比較長的時間;我們期望今年出售一至兩幢,甚至更多。兩個項目的邊際利潤應可維持高位。

    内地方面,我們預期業務理應能夠在相對有利的環境下持續發展,盡管政府介入遏制奢侈品市場,但為全力根治貪污問題,此舉實屬必要,這項政策營造了更健康的營商環境。此政策沖擊我們的業務,過程雖然痛苦,但我們作為國家的長線投資者,亦支持這措舉。我們樂見中國正朝着經濟持續發展的方向穩步邁進,希望未來日子更繁荣昌盛。

    本人六個月前的致股東函,其篇幅是集團歷來最長的,這篇恐怕亦是中期報告中最長的。本人将繼續平均分配中期與年度報告的篇幅,本人深信股東和潛在股東都會認為此函所提供的資訊内容充實和有用。

    編者注:本文選自恒隆集團2017年中期業績報告,略有删節。

    陳啟宗
    香港,2017年7月27日

    撰文:陳啟宗    

    審校:徐耀輝



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