博鰲演講 | 陳啟宗：中國房地産的改變已經開始

陳啟宗（恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長）：大家好，我們現在回歸地産的話題。我的題目是反思地産，允許我作為一個半外圍人來看怎麼看待中國以往40年房地産市場，從而讓我們知道今天可能往前去的路應該是怎麼樣。

以往這40年，中國房地産市場的發展可以說是歷史上前無古人，也絕對是後無來者，因為體量之大簡直不可思議，回想二三十年前，中國的住房是什麼樣的情況，到今天是什麼樣的情況，相比一下大家就知道了。就像剛才樊綱說的，30年前的房子質量是怎麼樣的，現在的質量是怎麼樣的，有非常大的差異。更不用說量的進步，簡直是非常了不起。

以往這40年是中國房地産一個最佳的機遇，當然在那個年代，可以說房地産商基本上只有一個思維，也只有一個戰略，無論你是北方的還是南方的，哪里的都好，基本上所有的房地産商都是在一個戰略之下而往前去的。簡單來說是什麼呢？就是一個量的比較，越大越好。

昨天晚上跟觀點的朋友聊天，我說你們怎麼都受了這個影響，動不動就是5000多億、3000多億，還完全是在量的領域里的考量。我不否認在住房房地産發展的早期，量是極度重要的，但是随着時間的推移，那個量是不是還是那麼重要呢？這是值得我們思考的一件事。

當你有量的時候，速度也就變成一個大問題，你的速度不夠，你絕對是比不過别人，你要每年推出那麼大的量，你的速度就要比别人快。

當然在以往的年代里，怎麼拿地的我不知道，在座的很多朋友都非常知道，但是是我不想知道的，因為有很多不正規的方法拿地。

第二是拿錢，拿錢的方式也是我不知道的，總之在那個年代拿地、拿錢都是很特别的方式，作為住宅房地産商完全是一個量和速度的發展，所以在房地産行業里面出現了很多“瘋子”。

我以前用過這個詞，被很多人罵過，我今天還是說，我覺得中國的房地産瘋子很多。

你說這種現象是不是中國獨有的？不是這樣的，我們在以往的歷史上見過這樣的人，以往的四五十年里，香港也有不少的“瘋子”，有本地瘋子，還有外邊來的瘋子，有日本來的，有東南亞來的，還有澳大利亞來的，瘋子很多，所以我一見到“瘋子”我就很敏感。

以往二三十年在中國内地，在房地産商朋友中我也見到有相當多的“瘋子”，因為只有量的比賽，只有速度的比賽，你不是瘋子就不容易致勝，所以在過往幾十年有了很多瘋子出現。

有朋友問我，香港過去幾十年的瘋子，現在到哪里去了？沒有了，沒有一個能存活下來的，絕大部分破産了，有一部分進了監牢。所以瘋子的前途大半就是這兩個，一個是進監牢，一個是破産。

中國的瘋子會不會這樣呢？我個人覺得應該也差不多。哪里都有瘋人院，外國有，中國也有。所以你們要做各種各樣的地産，有文旅地産、養老地産，将來還有一個瘋人院的地産業是大家可以考慮的。

到了今天，我們再問一個問題，以往這個模式能否繼續在中國持續下去？昨天晚上我問了一個問題，我說中國頭10名住宅房地産商占了市場份額的多少？大概20%到25%，前50名占了市場份額的大概50%。

我還記得大概10年前，好像是郁亮說前10名占的份額只有5%左右，今天到了25%，這個數字可不可能再往下發展下去？當然我們也知道這個數字不是特别奇怪的，因為市場經濟就是這樣的，一定是往這個方向走的。但是一個國家不可能讓那麼重要的行業操縱在少數人手上，一定會用各種方法把這種情況改變過來。

所以我個人非常相信這個量的較量、速度的較量是過去的事，要是你今天還是保持這種态度，恐怕在未來你不容易致勝。問題是要改變的時候，什麼時候改變，怎麼改變？

我認為現在改變已經開始，要是你還是抱着一個量的心态、速度的心态，可能你就晚了。當然晚改比不改還是好的，所以我奉勸各位，要是你還以為這是一個量的較量，希望你要改一改。

這里要改的話，最困難的是什麼？我認為最困難的是你自己，就是你的心态的問題，你的心态不調整過來，你是改不了的。

原因有兩個，第一，人性所及，人都不喜歡變，也不容易變，以往的20年、30年都是這樣子，你今天要改變過來不容易。第二，以往二三十年你非常成功，成功的不容易改變。但是當大環境改變的時候，你不跟着改變的話，恐怕你也很容易被淘汰。所以内地的住房房地産商，希望你們在心态上要調整自己。

為什麼要心态改變呢？因為經營的模式一定是改變的。所以我很高興剛才聽到詩濤的白皮書中提到的一點，有很多不同類型的跟房地産有關的，有商業地産、文旅地産、産業地産、養老地産等等。這些都跟從前的模式有基本上的不一樣。量的較量和速度的較量，在将來的模式里不一定能夠合用。

還有一個問題，你做那些東西能否賺跟以往那麼多年同樣多的錢，這又是一個問題，因為模式的改變就需要有不同的管理方式，也就需要有不同的管理的心态，你的心态改不過來就不行。

以往這5年，有好幾家公司、好幾個内地的房地産商跟我說，我們現在要開始向恒隆學習，當然别人向我學習是我的荣耀，但是我心里明白，他們絕對是學不來的，為什麼學不來呢？因為他們的心态調整不過來，心态調整不過來，你就不能在一個新的經營模式里致勝，所以我就說這完全是一個心态的問題。

我去年在這里說了一句非常不客氣的話，允許我再提醒你們一下，我去年在這里說的最後一句話是說，“希望大家做一個長命的房地産商”。

恐怕一年一年的過去，做到這一點越來越難，因為環境越來越改變，市場越來越逼着你必須要調整你的經營模式，也就是要調整你的心态，調整不過來的人，恐怕就要成為市場的犧牲品。

所以我還是說去年的那句話，希望大家能夠借着心态的改變，借着經營模式的改變，從而做一個長命的房地産商，做一個長命的企業家。