龍華城市更新獲批 債務危機中福晟如何轉化深圳舊改？

觀點地産網 福晟首進深圳的項目，在草案獲批三個月之後，馬上又迎來新的進展，列入城市更新計劃。

9月2日，深圳龍華區城市更新和土地整備局披露關于《2020年深圳市龍華區城市更新單元計劃第五批計劃》公告，該批次有松元廈大布頭片區城市更新單元（計劃調整）一個項目。

這是福晟首進深圳的項目，項目原申報主體為深圳市興兆投資有限公司，福晟于2016年通過收購期100%股權，取得該項目。

據了解，于2016年3月8日，福晟集團通過官微發布，獲得深圳市龍華新區-松元廈城市更新項目，由此正式進入深圳。彼時消息指出，項目已經由深圳市人民政府正式立項並公告，且已列入深圳市人民政府2016年重大項目。

據龍華區城市更新和土地整備局披露内容顯示，龍華區觀湖街道松元廈大布頭片區城市更新單元規劃項目已列入《2015年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》，更新單元規劃（草案）已經2020年龍華區城市更新工作領導小組第四次會議審議。該局于今年7月2日，正式公示《龍華區觀湖街道松元廈大布頭片區城市更新單元（草案）》。

相關方案有所調整，龍華區觀湖街道松元廈大布頭片區城市更新單元在《2015年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》中，拟拆除範圍用地面積169975平方米。而在最新的計劃中，該城市更新單元拟拆除範圍用地面積提升了不少。

最新草案顯示，該項目位于觀湖街道觀平路與環觀中路交匯處西北側，更新單元用地面積199271.4平方米，拆除範圍用地面積187540.1平方米，其中開發建設用地面積106948.3平方米；更新單元規劃容積663630平方米，規劃容積率6.21。

項目拟更新方向為居住、商業等功能；拟拆除重建用地範圍内應落實不小于20000平方米的義務教育用地一處和不少于20440平方米的公園綠地，拟貢獻率不少于21.6%。

據觀點地産新媒體查閱，這是福晟在深圳獲公示列入城市更新計劃的第二個項目，第一個則是寶安區新安街道107發展帶翻身片區。

寶安區新安街道107發展帶翻身片區項目于2018年9月份經深圳寶安區政府批準公示，彼時福晟集團發布消息表示，這是其在深圳的首個落錘項目，意味着項目未來的開發建設進入提速新階段，同時也意味着福晟将打開在粵港澳大灣區的布局。

事實上，前些年，福晟在深圳，乃至粵港澳大灣區地區大肆擴張，簽下多個舊改項目。

其中于深圳，據福晟集團官網透露的信息顯示，截至2015年10月30日，即深圳福晟地産有限公司的開業儀式的時間，福晟已經接連獲得了50萬平米福晟錢隆城項目、福晟錢隆樽品、福晟·錢隆國際中心等近200萬平方的土地儲備，項目類型涵蓋住宅、寫字樓、辦公商業等多種類型。

随後于2016年7月26日，福晟集團再次更新上述數據稱，已簽約的土地面積總量為60萬平方米，總建築面積為260萬平方米。

而在2017年7月份福晟舉辦的深圳福晟集團成立一周年暨2017年年中工作會議上，時任深圳區域集團董事長陳偉紅表示，福晟于前海中心區簽約兩塊商住用地。此外，相關負責人亦指出，龍華、寶安、龍崗、坪山各項目皆取得不俗進展。

此外有數據顯示，2018年，福晟在深圳土地項目已有9個，儲備貨值超過5000億元。

不過，除政府批準公示的深圳寶安翻身片區項目以及龍華松元廈城市更新項目外，福晟在深圳的項目並無更多進展。

據福晟官網所披露的粵港澳大灣區項目中，僅有位于廣州、惠州的7個項目。深圳舊改業内人士在接受觀點地産新媒體采訪時亦表示，福晟在深圳究竟有多少項目不好說。

最新可以參考的數據是，今年1月份，世茂集團與福晟集團舉行的戰略合作簽約儀式上，福晟集團董事長、總裁潘偉明透露的數據。

據其透露，福晟在粵港澳大灣區擁有1000萬平方米建面的舊改項目，舊改項目的總貨值約有3000-4000億元，現有可售的1000多億元貨值。這部分舊改項目未來都将交由世茂福晟操盤經營。

世茂福晟是由世茂、福晟成立的新平台，然而在兩個已被政府公示的舊改項目中，卻始終沒有世茂的身影。

資料顯示，深圳寶安翻身片區以及龍華松元廈城市更新兩個舊改項目的申報主體，分别為深圳福晟地産有限公司以及深圳市興兆投資有限公司，深圳市興兆投資有限公司由深圳福晟地産有限公司全資持有。

這當中完全沒有世茂的身影，而深圳福晟地産的股權早已被賣給國華人壽。

資料顯示，2019年9月11日，深圳福晟地産股東結構發生變化，原來的福建福晟集團有限公司17.85%、深圳市基鑫投資有限公司82.15%，變更為上海霁達投資管理中心（有限合夥）65%、福建福晟集團有限公司17.85%、深圳市基鑫投資有限公司17.15%。

透過天眼查顯示的股權結構，目前深圳福晟地産是由上海霁達投資管理中心（有限合夥）持股，深圳市基鑫投資有限公司持股。前者是國華人壽保險公司控股公司，後者法人福晟地産集團執行總裁、深圳區域集團總裁曾輝強。

值得一提的是，深圳福晟地産旗下還有包括深圳市福晟乾隆城開發有限公司、深圳市福晟錢隆大第房地産開發有限公司、深圳市福晟琛基業實業有限公司等12家子公司，國華人壽以僅僅超過二十億元的代價，便買下了深圳福晟地産的65%股權。

大部分權益此前已經出售，留在手里的權益僅剩35%，或許對于債務危機中的福晟而言，深圳舊改項目的推進還會有更多變數。