合作介入龍崗項目 謹慎的中海通過城市更新補倉大本營

觀點地産網 雖然在城市更新方面早有布局，但是善于精打細算的中海一直更青睐于招拍挂等公開透明算得清楚賬的項目，也就造成中海在城市更新領域鮮少有露面的時刻。

不過，随着城鎮化率的提高，城市建設總體上告别了大規模擴張的造城運動，城市發展的重點正由“城市擴張”轉向“城市更新”，特别是在深圳這座拍出全國第一宗土地的城市。

在這樣的背景下，倒逼着在城市更新賽道里項目最少的規模開發商——中海也着急布局城市更新項目。而在擴張之余，中海首先還是撿起曾經通過並購中信資産包所獲得的城市更新項目。

12月21日，中海便通過旗下中海華南（深圳）有限公司的控股子公司深圳市海澤房地産開發有限公司與新大坑股份合作公司簽署合作協議，正式介入開發深圳龍崗區龍東華盛工業區城市更新項目（二期）。

中信資産包

事實上，龍東華盛工業區城市更新項目（二期）還有另外一個比較引人矚目的名稱——中信龍盛廣場二期。也即意味着，該項目曾經是中信旗下的項目，應在當時資産合並之時一並納入中海體繫。

據觀點地産新媒體查閱，龍東華盛工業區城市更新項目于2006年列入《2006年城市更新單元計劃第三批計劃》，于2010年4月取得《專項規劃批復》，其中一期已由中信完成更新、開發流程，且已入夥交付。

一期項目名為中信龍盛廣場，位于深汕路與愛龍路的交匯處，位居龍崗商貿核心區位，總建築面積約14萬平米，是由高層住宅、商務公寓、寫字樓及風情商業街區組成的城市綜合體項目。項目也早在2012年開工，2013年竣工。

而龍東華盛工業區城市更新項目（二期）是一個占地面積2.9萬平方米的舊改項目，容積率3.2，計容建面9.23萬平方米，其中住宅建面7.23萬平方米。

時間到2016年3月，中海地産和中信股份同時發布公告，中海地産以310億元的價格，並購中信股份子公司中信地産的全部股權，以及另一家子公司中信泰富在國内的住宅地産。在這個資産包中，也包含了中信在深圳的3個項目：中信寶荷、中信龍盛廣場二期、中信龍騰，總建築面積約70萬平方米。

中信龍盛廣場二期項目被納入到了中海旗下。不過自從中信龍盛廣場一期竣工之後，中海收入麾下幾年來，項目一直未有動靜。甚至項目是否由中海開發都未有确切消息。

直至今年12月12日，中海通過旗下中海華南（深圳）有限公司的控股子公司深圳市海澤房地産開發有限公司與新大坑股份合作公司簽署合作協議，正式介入開發深圳龍崗區龍東華盛工業區城市更新項目（二期）。

值得一提的是，通過並購過來的另外兩個項目——中信寶荷、中信龍騰也是城市更新項目。中信寶荷項目全稱是南約積谷田城市更新單元，早在2010年就被納入深圳市城市更新單元規劃制定計劃第一批計劃，2013年5月通過專項規劃審批，2015年5月28日确認深圳市雲龍城投資發展有限公司為該更新單元一期實施主體。

中海2016年收購獲得中信寶荷後，在2019年10月對項目專規進行修改。目前已完成項目用地批復，分三期開發建設，根據施工許可公示信息，一期于2020年3月正式動工，二期已拆平預計明年動工。

而中信龍騰項目，即龍崗龍騰工業區城市更新單元一期項目，目前尚未有進一步消息，僅在2017年公示該項目城市更新主體為中海華南（深圳）有限公司，明确實施主體拆除用地面積為69萬平方米。

借道舊改

此次啟動手上的舊改項目，也許正是中海近年意欲借道舊改擴張的體現。

若僅就深圳而言，早在2012年，中海地産便與圳福田區政府簽訂戰略合作協議，雙方合作的範圍包括城市更新建設、保障性住房建設、總部建設和綠色建築建設等六個方面，這也標志着中海在深圳正式涉及城市更新領域。

事實上，在全國範圍來講，中海在城市更新上的擴張算比較早的，其中中海進入上海市場便是借道城市更新。

據了解，1992年1月，中海投資的上海海華花園項目完成土地簽約，這是上海市首個舊城改造項目，也是當時上海市最高的住宅建築，開啟了國内棚戶區改造的序幕。

不過，在城市更新闆塊，中海鮮有新消息傳出，城市更新甚至鮮少出現在中海的半年報、年報、業績推介等多方面業績介紹渠道。市場對于中海的印象，也極少與城市更新相關聯。

就算中海早早在1992年便開始嘗試城市更新的上海，除了27年前的海華花園，中海上海在城市更新上也顯然落後于萬科、瑞安等房企。

直至2018年，在當年年初舉辦的2017年業績發布會上，時任主席兼行政總裁的顔建國表示，在非公開市場，中海做了不少工作，包括項目股權的並購、棚戶區改造、城市更新項目等。

棚戶區改造、城市更新項目首次被重點提及。而很快，在同年的11月，中海發布了《中海城市更新白皮書》，通過北京北辛安項目和濟南華山片區綜合開發項目的模式，介紹其成功的案例。白皮書的發布，也相當于宣告中海正式要在城市更新範圍内發力。

白皮書發布之後不久，中海便聯合中交以及新長征以總價93.99億元順利底價摘牌上海市普陀區紅旗村項目四宗地塊（中海所占權益70%），包含2宗商品住宅用地，1宗住辦用地和1宗商辦用地。

随後于2019年2月，中海以39.8億元再收紅旗村一宗地塊；2020年2月，中海以9.9億元再拿紅旗村2宗商業用地。項目整體總建築面積達88萬平方米，其中商業、辦公建築面積約41萬平方米。

值得注意的是，紅旗村項目繫上海市中心城區最大規模的城中村改造項目，為上海市府1号項目。而這種大項目模式，也成為中海城市更新擴張中最主要的模式。

通過上述模式，在今年7月，中海與上海黃浦區人民政府簽訂合作框架協議。根據協議約定，由中海地産對黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目五幅土地進行開發建設。總投資額達590億元，是中海發展歷史上投資規模最大的項目。

而中海方面在宣傳中，也更多是以上述投資規模較大項目為案例，較小的城市更新，有關中海的消息則依然少之又少。