KKR與觀點對話：17億美元亞洲地産基金探秘

觀點地産網 私募股權投資巨頭KKR于1月14宣布，以約3億美元的出資，成功撬起了一筆17億美元(約合人民币110億元)的資金。它們已注入KKR的首只泛亞太地區房地産基金。

瞄準亞洲地産市場，這並非一次全新的挑戰。

雖然在外界看來，KKR在很長一段時間内，其房地産領域的表現並不如其他PE同行例如黑石、凱雷等吸人眼球。自1981年首度以私募股權方式進行房地産投資以來，直到2011年的30年時間内，KKR一直未成立專門的平台並招攬團隊專注于這一投資類别。

“其他一些大的國際性基金，他們做得可能比我們早。我們是11年才真正開始設立地産團隊。” KKR中國區董事趙然說：“但我們增長得非常快。“

他正為KKR亞洲房地産基金（KKR Asia Real Estate Partners）實現超募而感到高興。趙然在1月14日下午與觀點地産新媒體進行了面對面交流，這位資深專家向我們透露這只基金的部署策略與邏輯。

亞洲契機

據介紹，亞洲房地産基金于2018年年底開始募集，最初設定的目標總額是15億美元，後來再追加了2億美元規模。“首先亞洲這邊整個GDP的增長，肯定是比北美或歐洲區域快的。”趙然解釋，疫情後恢復迅速的亞洲經濟，吸引了全球範圍不同類型投資者的目光。

因此外界相信，亞洲房地産基金是KKR重倉亞洲的最新一步動作。1月11日，KKR才剛官宣完成亞洲基礎設施基金的募集，募資總額達到39億美元。而去年7月，KKR就已經為旗下亞洲四期基金募集了約107億美元，該基金随即成為亞洲史上最大的一只PE基金。

包括公共和企業養老金、主權财富基金、保險公司、捐贈基金、私人銀行平台、家族辦公室和高淨值個人投資者均參與其中。對他們來說，房地産亦越來越成為受到重視的資産配置方向。

以保險公司為例，一般而言保險公司的出資大部分是保費等長期債務，因此並不希望投資現金流回籠太快。特别在去年新冠病毒疫情沖擊之下，全球大放水導致的低利率環境，則更不适合保險公司實施再投資。目前，負利率已成為某些主要發達經濟體貨币政策的常态。

在這種情況下，較長期擁有穩定現金流的房地産投資是首選，這與KKR的策略相吻合。由惡意並購“野蠻人”轉型，KKR目前更願意着眼于長期價值。“疫情後，我覺得穩定性對很多投資者來說非常重要一件事情。” 趙然稱。

而在2020年年初發布的年度報告中，KKR就提出看好現金流較好的資産，例如房地産和/或基礎設施。KKR全球宏觀和資産配置分析團隊，在最新一份展望2021年的報告中，也建議——

如果你是一位長期投資者，沒有短期退出計劃的話，則推薦10-15%的資金投在房地産方面，作為資産配置的一環。

如果你将目光聚焦到亞洲地區，你會發現亞洲的房地産市場在具穩定性的同時，亦尤其具有發展潛力。香港、上海、悉尼、墨爾本、東京、新加坡都繫全球熾手可熱的投資市場。

趙然表示，亞洲一些地産新領域可能沒有北美和歐洲那麼成熟。過去KKR在地産方面主要的投資目的地也主要是這兩個地方。2013年該機構募集的第一筆房地産基金就主要投向北美。

但不成熟有不成熟的好處，趙然以互聯網數據中心、長租公寓和物流地産為例子，它們多年前在北美歐洲已是比較成熟的地産領域。但在亞洲，則被視為新興的資産類别，可能七八年前剛起步，直到最近三四年才真正受到關注。

所以從這個角度來看，亞洲地産未來發展空間的很大。法律法規逐步得到完善，投資環境正在改善，市場亦未被固化。這時候進入市場的投資者是屬于早起的鳥兒，而且是聰明的那一只。

同時，疫情之後不少亞洲國家或者地區，會出現“換代或者重整”的機會，趙然認為：“我們現在進來，也是進行收並購的很好的階段。”

中國目的地

事實上，KKR在亞太地區尤其是中國的地産投資，已擁有将近10年的經驗。2011年成立專門地産團隊後，KKR便立刻與遠洋地産進行合作成立基金，公開進入中國房地産市場。

另外截至2020年9月30日，KKR已在亞太地區房地資産領域投資部署了超過15億美元的股權。房地産投資組合包括韓國首爾中心商業區的辦公大樓南山廣場（Namsan Square）、位于香港的社區商業地産項目銀湖天峰（Lake Silver）及 Parkside、位于澳大利亞黃金海岸的購物中心綠洲（Oasis Shopping Centre）等。

從KKR的角度，現在正是進入亞洲地産領域的好機會，其中就尤以中國為突出代表之一。盡管KKR亞洲房地産基金身為一只定位泛亞洲的基金，不會設定明确的比例，說多少資金要投中國，或者多少資金投往其他的國家，“但我覺得中國肯定是我們基金很大很重要的一個市場。”

趙然強調KKR非常注重基金的靈活性，這個特點也體現在投資方向的選擇上。

據了解，KKR亞洲房地産基金重點關注商業、工業和住宅地産等領域。對此有三個主要的投資策略。第一是投平台，包括物流、長租公寓、互聯網數據中心、養老地産等。這些平台最主要的核心能力，是具有運營的基礎。

第二基金也可以直接收購資産，這是地産基金領域一個很常見的投資的方向。“中國地産行業去杠杆是很明顯的趨勢。”趙然說，特别部分資産或業主在疫情期間受到一些影響，正面對财務上的壓力，就可能會以優惠的條件出售一些核心或非核心的資産。對基金來說，是並購的好時機。

第三種是債權投資，包括買債以及發債。債權投資由于目前去杠杆降負債的大環境，也大有可為。另外KKR也會一些特殊機會性的投資，例如上市公司股權、物管行業和私有化交易等，都可以涉獵。

但總的來說，資産是否優質始終是基金最核心的關注點。以債權投資為例，“我們最終也是分析，一旦要做資産抵押，這些資産是不是我們想要的資産，合适的資産。” 趙然稱，當某個所投項目或者開發商出事，基金保底還是以資産為主。

投資項目的選擇方面，KKR過去更多的是關注增量市場，參與房企具體項目並進行股權投資，通過發揮合作企業的專業性，提升項目價值，並以此尋求回報。在中國，KKR就曾入股過保利、萬科等開發商的住宅項目。

目前KKR則越來越青睐于存量市場，去投一些現金流穩定的商業地産項目方面，或一些更新的地産領域，如物流、數據中心等。該機構近年來就曾與首創合作過奧特萊斯項目。2019年8月，KKR與翰同資本成立了合資公司，宣稱雙方将在北京與上海核心區域尋找合适的老舊存量項目進行改造。

值得注意的是，KKR幾乎大部分投資都會引入一名合作方。這主要受KKR地産團隊規模的局限。據了解，亞洲房地産基金現時由KKR亞太區房地産負責人John Pattar帶領的15人團隊管理。當中負責中國業務的是2個人。

“我們的投資策略其實更多是會跟一個合作夥伴一起來投。”趙然說，KKR的做法是通過平台方或者合作方來做更多投後運營管理方面的工作。KKR員工會更多看策略性的層面，主要是給一些戰略性的建議。

這令KKR可以憑借少量的人手，管理龐大的資産。他們無需負責具體項目的日常經營，只需參與一些重大的決定，包括制定退出的方案。

與多數外資PE基金一樣，KKR的退出是比較長期的，“我們的投資並不是說投後12個月或者24個月之内要退出，可以根據市場表現，再決定執行怎麼樣的退出方式。”其中，退出平台一般會通過直接出售股權，或可以通過IPO。如果是資産，特别是單獨項目資産的話，一般就會單獨賣項目。

在靈活的投資策略下，KKR正寄望于持續增長的亞洲房地産市場，挖掘到越來越多的投資機會。