細細的紅線 | 荣盛發展 調整的預期

編者按：2020年，中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進入全新的2021年，中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。

我們深信，“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。

觀點地産網 “在這炎熱的天氣里，每一個多余的手勢都是對生命儲備的一種浪費”，電影《了不起的蓋茨比》里的一句台詞，用于形容這兩年房地産行業的現狀，不失為一種恰當的修飾。

三十余年的黃金發展時期，房地産伴随着國内城鎮化、金融化、産業化等趨勢，一步步不斷地鑄造新熱度。2019年，行業形勢雖已悄然發生變化，市場熱度仍然不減。

但是，2020年新冠疫情的爆發讓這種熱度顯得過于灼熱，也讓房企們明白，降溫已成大勢所趨。特别是“三道紅線”的出台，讓未來發展道路将不再如往常。

這條“分岔路”面前，房企如何選擇？

在當下行業已經到了轉型、分化的節骨眼上，繼續沖規模、放緩擴張步伐、換道轉型，都呈現出不同類型房企遇到的主要矛盾和次要矛盾。

對于已三年沖刺銷售規模的荣盛發展來說，成為千億俱樂部成員後，這兩年，調整步伐過快留下的問題，大于繼續沖規模的訴求。

以2020年中期财務表現觀察，荣盛發展踩中兩道紅線，歸屬于“橙檔”，按規定，有息負債規模年增速不得超過5%。

數據顯示，2020年中期，荣盛發展剔除預收款後資産負債率74.96%、淨負債率為96.7%、現金短債比0.97倍，整體負債有一定的壓力。

面對疫情沖擊和調控壓力，荣盛發展調整了未來的增速預期、改善自身的債務結構、降價促進保持銷售節奏、出售文旅項目、加大大本營投資金額、抓住物管分拆機會等。

頻頻動作下，折射出這家房企現在走的每一步，都在盡力調整預期，穩健發展。

換擋

過往一年，荣盛發展維持着一如既往的低調作風，管理層少有出席公開活動或公開表态。

未來一年公司發展重心是什麼？哪些方面需要彌補短闆？是否有新的業務調整？上述種種疑問，都只能通過業績報表去透析這家企業的細微變化。

歷年年報中，荣盛發展都會對下一年的經營指標做出一番計劃。在2019年年報中，荣盛預計2020年度計劃簽約金額約1210億元，實現銷售回款約968億元，新增融資520億元，新增項目資源建面約1355.92萬平米。

透過這份數字，可以看到，荣盛發展全面調整了2020年的發展預期，側面也反應出這家企業對于未來的謹慎态度。

對比2019年計劃預期，2020年預期中，銷售額目標增幅由27.27%降至8.04%，新融資額增幅由1.91%降至-14.95%，新獲土儲增幅由11.5%降至-18.93%，計劃回款增幅15%降至5.22%。

實際上，荣盛發展清楚地認識到，前期過度擴張帶來的問題。

2016年，荣盛正式開啟新五年計劃，由傳統房地産開發向“大地産、大健康、大金融”以及新型産業全面發展轉型。2016-2018年期間，荣盛發展都在年報中認為，此時正當抓着發展的機遇，調整産業結構轉型和壯大新型業務。

這種戰略轉向，意味着需要更大資金進行驅動。

2015-2018年，荣盛發展投資活動現金流均為負數，分别為-28.03億元、-27.37億元、-48.43億元、-29.68億元；資産負債率也由78.6%上漲至84.04%，總負債由808.59億元增至1914.02億元，其中流動負債由594.03億元翻了兩番至1552.54億元。

數據來自：企業公告，觀點指數統計

2019年，行業形勢開始不明朗，銀根收緊信号已有征兆、土地“雙限”政策紛紛出台等，直接迫使開發商調整經營策略。

2018和2019年報中，荣盛發展将2019年、2020年主要對應的矛盾指向“多領域管控帶來的陣痛”、“轉型升級陣痛”。

多變的市場環境下，需要面對的現實遠比荣盛發展想象中繁多且復雜。降低調整預期之余，2020年“三道紅線”落地，導致房企收縮發展規模的同時，又急需降低負債水平。

可以看到，過往一年時間，踩中“紅線”的荣盛發展，在不斷優化自身債務結構。

關于2020年融資情況，荣盛發展表示，公司策略是要控制好融資成本，兼顧成本和規模，對利率水平的控制會進一步加強，“加大銀行開發貸的比重，並會做公開市場的債券發行等動作。”

2019年度，荣盛發展負債總額為2099.22億元，資産負債率為82.45%，其中流動負債1775.78億元。同期，有息借款總額為659.62億元，一年内到期為348.33億元，占比52.81%；持有貨币資金為303.56億元，現金短債比為0.87倍。

“三道紅線”出台之前，荣盛發展債務水平仍有所提升，2020年中期，負債總額、資産負債率均有所微增，負債總額為2155.58億元，資産負債率為82.74%，有息借款總額亦增至707.86億元。

不過，從融資、償債動作來看，荣盛發展優化債務結構的主要策略，或許是降低短債規模、增加持有貨币總額。

數據來自：企業公告，觀點指數統計

同期，荣盛發展流動負債微降至1762.51億元，一年内到期下降至330.84億元，占比降至46.74%；持有貨币資金持有286.75億元，現金短債比仍為0.87倍。

到了2020年三季度，荣盛仍在不斷償還一年内到期非流動負債以減低短債占比，由2019年307.08億元降至2020中期的256.96億元，再進一步降到200.89億元，減少34.58%。

數據顯示，于2020年三季度，荣盛發展剔除預收款後的資産負債率、淨負債率、現金短債比分别為75.26%、100.53%、1.06倍。

進退

疫情到來之時，房企受到的最大影響當屬施工和銷售，也直接影響生産端和經營端，進而對現金流造成很大壓力，一旦長期陷入停滞則意味着面臨流動性危機。

線上售樓處、大幅度打折優惠、無理由退房……各家房企應對疫情打出了各式各樣的“組合拳”，意在促進項目去化和提振銷售，增加現金流。

這種“現金為王”的應對策略，也成為不少房企的共識。

可以看到，提供現金短債比之余，荣盛發展也在疫情最為嚴重時采用促銷策略。

于2020年1-4月份，荣盛累計銷售同比增速分别為8.37%、-33.95%、-16.81%、-9.47%，5月份則錄得同比增長3.18%。

數據來自：企業公告，觀點指數統計

上述期間，荣盛發展單月銷售均價分别為1.003萬元/平方米、0.922萬元/平方米、1.058萬元/平方米、1.118萬元/平方米，價格下降區間為0.038-0.28萬元/平方米；5月份銷售均價則有所回升，至1.226萬元/平方米，2019年同期為1.077萬元/平方米。

數據來自：企業公告，觀點指數統計

觀點指數發布的2020中國房地産銷售TOP100顯示，2020年，荣盛發展累計銷售額1358億元，超額完成年銷售目標，這也是其第三年實現千億銷售額。

銷售回升並錄得增長，體現在營收、利潤、利潤率、歸母淨利潤等核心财務數據上，較上一年同期均錄得一定增長。

2020年中期，荣盛發展營收為261.54億元，同比增長7.36%；淨利潤為44.57億元，同比增長12.79%；淨利潤率為17.04%，上漲0.82個百分點；歸母淨利潤29.46億元，同比增長0.04%。

其中，淨利潤、淨利潤率能夠取得提升，一定程度上在于期間荣盛發展完成處置一個文旅項目的關聯公司。

荣盛發展2020年中期财務報表顯示，期間完成處置5家子公司，其中出售宜春賽威特獲得增加利潤1.3億，及出售其下屬公司宜春天嶼花城、江西禹川旅遊。

觀點地産新媒體初步了解到，上述出售公司涉及的項目，為江西宜春國際度假區項目。于2017年，荣盛康旅正式進駐宜春，計劃打造宜春硒溫泉國際度假區。次年，荣盛發展先後以總代價2.33億元在公開市場摘得該項目相關地塊19宗，合計占地面積37.18萬平方米，建築面積44.61萬平方米，持有43.35%權益。不少地塊成交後，就開始進入開工階段。

随後，荣盛發展以股權收購的方式，獲得兩家孫公司宜春天嶼花城、江西禹川旅遊。至此，其在宜春這座城市持有三個項目，即宜春溫泉國際度假區項目、宜春溫泉開發項目、宜春花博園改造項目。

那時，正值荣盛全面轉型時期，並在康旅業務上進一步提出“6+N”戰略布局。

2017-2019年，荣盛發展康旅業務分别獲得22個項目、12個項目以及新增土儲面積116萬平方米，對應實現營收31.32億元、36.01億元、59.07億元。

2020年在疫情影響下，荣盛發展康旅業務也受到不小影響。2020年中期，實現營業收入3.79億元，較2019年同期下降46.32%。同時，荣盛發展亦未在2020年中期報中例行公示康旅闆塊的簽約、回款情況，期内新增土儲面積則為77.48萬平方米。

選擇此時出售宜春國際度假區項目公司，意味不言而喻。艱難時期，削減投資大和産出效益周期長的項目，不失為一種調整方式。

重倉

巴菲特“投資三原則”中提到兩點，安全邊際與能力圈。簡而言之，盡量控制投資風險，避免損失本金，以及選擇投資自己熟悉、看得懂的領域。

作為一家從河北起家的企業，荣盛發展經歷了由建築商向開發商，再由區域房企一步步延伸到全國性房企的多重改變。

但在25年發展時間中，大本營河北廊坊，對于這家公司而言，意義非凡。

1995年，耿建明下海創立建築公司荣盛實業有限公司，但第一個房地産開發項目方州花園則建在耿的出生地南京。

在南京項目積攢夠開發經驗後，耿建明令人意外地回到廊坊，将目光放在了“環京一帶”。

廊坊、承德、滄州、石家莊、唐山等河北省内城市，成為了荣盛發展深耕和重倉的地區。從不少市場研究機構的統計數據可見，荣盛發展銷售額在河北省内不少城市排名靠前。坊間稱為“河北王”，又稱“環京一哥”。

2015-2019年期間，荣盛發展來自河北省區域的營收占比均超過了三成，分别為32.62%、41.45%、30.58%、38.78%、35.66%。從上述數據可以發現，河北營收占比出于跌宕起伏的狀況，且于2017年出現大幅下滑，這種變化很大程度上與荣盛發展全國化布局密切相關。

數據來自：企業公告，觀點指數統計

2016年，荣盛發展新“五五規劃”中提及“大地産”，除了業務領域的擴大，也包括房地産開發業務布局範圍的擴大。

立足于“環京一帶”之余，荣盛發展向長三角、廣東、川渝等地區進行延伸，包括江蘇南京、宜興、徐州，以及惠州、重慶等城市。于2016年，其中廣東、重慶新增面積達到了85.19萬平方米、84.74萬平方米，新增規模僅次于河北區域。

事實上，荣盛走出“環京舒适圈”的一部分原因，是“廊九條”出台。

2016年4月初，以河北廊坊為代表的環京城市，開始實行住房限購和差别化住房信貸政策。随後，環京區域城市限購政策紛紛落地，直接影響着重倉河北的荣盛發展。

或許這段經歷也說明，由始至終河北省不止是荣盛發展的“溫柔鄉”，更是安全邊際。2019年10月，環京樓市松綁傳聞已經開始流傳于世，且于2020年松綁動作已經“躍躍欲試”。

只不過，來去甚是短暫。

對于荣盛發展而言，選擇重返“廊坊”，亦是艱難時期的另一種調整方式。

2020年全年，荣盛發展開始有意提高河北省内的投入和擴儲規模。據觀點地産新媒體統計荣盛發展2020年歷月數據獲悉，全年共斥資274.55億元，獲得新增土儲面積327.31萬平方米。

其中，河北省内投資金額為122.95億元，占總額44.78%，新增土儲面積為158.19萬平方米，占總新增面積48.33%。兩項數據較2019年同期，占比分别增長11.18個百分點和4.12個百分點。

數據來自：企業公告，觀點指數統計

整體土儲區域分布上看，2020年中期，荣盛發展總土儲面積為4036萬平方米，其中河北省土儲面積為1546.99萬平方米，占比由2019年末33.83%增加4.5個百分點至38.33%。

不争的事實是，“三道紅線”下，房地産行業未來已經不如過往那般理所當然，荣盛如何發展，仍然是一道考題。

細細的紅線 | 在理智與瘋狂之間，只有一道細細的紅線。