細細的紅線 | 佳兆業 傳家與傳業

編者按：2020年，中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進入全新的2021年，中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。

我們深信，“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。

觀點地産網 坊間都說，潮汕商人家族觀念最是濃厚。

子承父業，素來是潮汕商人繼承财富的首選。即便在三年前聲稱長子郭曉群未有接班心思，具備潮汕基因的郭英成，實際上早已設想好接班人的培養路徑。

代際更叠是必然，作為經歷了中國房地産幾十年黃金時期的“地産創一代”，郭英成終究要退休，期許白手打拼的家業在血脈中綿延傳遞。

佳兆業已過千億，郭曉群正值而立，時機恰好。

2020年，是郭曉群正式上任的關鍵一年，逐步被推向聯席總裁的核心管理位置。

面臨着此前幾年佳兆業沖規模、調整遺留下來的負債挑戰，亦有了新的期待；千億之後規模放緩，又會往哪處發力？大家對于這位90後二代寄望甚多。

千億的起點不低，但也不算高。2020年頭部房企規模突破7000億元之際，佳兆業内生增長仍存空間。只是在“三道紅線”壓力下，房企融資端再次收緊，以往高杠杆的運營模式不再适用，以至規模增長壓力顯現。

郭曉群不單要鞏固基礎，同時還被要求注入新思維、新動能，這在土地紅利、金融紅利漸漸消逝的房地産行業，顯得難度頗大。

除了“科技達人”的標簽，郭曉群在地産界還未有更大作為。

對比近些年已小有成就的富力聯席董事長張力之子張量、世茂集團董事長許荣茂之子許世壇、合生創展董事局主席朱孟依之女朱桔榕等地産二代，郭曉群也試圖激起地産下半場的浪花。

窺人事

“任何一株參天大樹的成長都有其幼苗時期，任何一株幼苗都存在畦養階段的依賴。”我們試圖窺得郭英成的“畦養”過程。

郭曉群最近一次露面，是12月16日舉行的“2020南粵慈善公益同行”活動，其被授予“廣東省年度慈善公益個人”稱号。與之並列獲同一稱号的有碧桂園聯席主席楊惠妍、富力地産聯席主席李思廉、時代中國董事會主席岑钊雄。

作為新晉管理者，除了被賦予公司核心管理職能以外，郭曉群對外形象正在打造。其實在2020年9月，郭曉群便已獲聘擔任廣東省慈善總會新一屆荣譽會長一職。

過去一年，除了以公益形象活躍于台前，加之列席2020年中期業績會以及康宏股東會，郭曉群公開露面次數屈指可數，延續該房企掌舵者一貫的低調氣質。

曾有見過郭曉群的媒體人評論，稱其謙遜有禮。

事實上，郭曉群進入大衆視線是在2015年，郭氏家族以家族信托瑞信信托所持有的佳兆業股權發生變更，郭英成兄弟郭俊偉将原本持有的16.42%股份轉予郭曉群。

後于2017年召開業績會，郭曉群與妹妹郭曉亭坐在台下觀摩，郭英成提及長子接班話題：“我孩子的興趣是搞科技，我是搞磚頭，目前沒有接班的考慮。”

彼時，或許很多人還不明确郭英成的意圖，時過境遷之後回溯，一切皆有迹可循。

跟大多數房企二代發展路徑相同，郭英成對于郭曉群的培養，也是從基層做起，首先滲透各個細分領域，金融、科技、地産等。而在進入佳兆業體繫之前，郭曉群曾投資康宏環球，最終卻陷入長達三年的股東争執。

郭英成見郭曉群對科技領域感興趣，便于2019年底将佳兆業多元化發展平台佳雲科技交到了郭曉群手中。此時老将鄭毅已接手佳雲科技兩年，為其接任鋪路。

鄭毅為佳兆業前總裁，曾為郭英成“大秘”。除此之外，郭英成還為郭曉群找來了孫越南、翟曉平及張冰擔任佳雲科技非獨立董事，其中孫越南和翟曉平都是佳兆業核心管理成員。

更早于2018年5月，郭曉群正式進入佳兆業體繫内，擔任佳兆業上海财富管理集團總裁助理、佳兆業地産集團上海區域總裁助理，主管兩家公司的投資部及融資管理部。2019年10月起，他還進入佳兆業上海城市更新集團擔任總裁助理。

期間，郭曉群參與了上海城中村徐行鎮項目的開發過程，該項目是上海市目前占地最大的“城中村”改造項目。

顯然，前兩年的磨練時間已成氣候，2020年佳兆業頻繁人事變動，便是為了将郭曉群推上核心管理層。

首先是2020年3月，郭曉群正式以上海區域主席、總裁的身份全面掌舵佳兆業長三角的戰略規劃和業務。不過，對于紮根廣深的佳兆業而言，上海區域算是新的開拓區域。

曾有分析人士指出，郭英成派郭曉群去上海歷練，沒有優秀成績的對比壓力，郭曉群可以完全放開手腳實踐自己的管理和發展理念。能否有一番作為，取決于郭曉群個人能力的發揮。

一個月之後，佳兆業内部工作超過十年的翁昊和鄭毅稱“為了投放更多時間處理個人事務”而辭任佳兆業執行董事一職，郭曉群和佳兆業首席營運官李海鳴接任。此外，佳兆業副總裁許焰林也于2020年4月前後離職。

李海鳴亦是佳兆業的地産老将，加入佳兆業将近20年，長期從事地産闆塊投資及運營工作，曾擔任佳兆業執行總裁，並自2019年1月起獲委任為佳兆業首席營運官，負責佳兆業房地産分部的管理及投資。

CFO也進行了新一輪換防——2020年5月，佳兆業宣布任命吳建新為公司首席财務官，要負責境内的融資及财務規劃，委任孫暐健為公司聯席首席财務官，主要負責境外的融資及财務規劃。而公司原CFO劉富強于5月31日起辭任。

相關統計稱，僅上半年，佳兆業已換14位将帥，涉及佳兆業、佳兆業美好、佳兆業健康等公司。

佳兆業這場人事調整持續到年底。于11月5日，佳兆業發布關于高層人員麥帆、李海鳴、郭曉群職位的變動公告。其中，郭曉群除了佳兆業執行董事兼上海地區主席的角色外，還被委任為聯席總裁。執行董事兼首席營運官李海鳴同樣被委任為聯席總裁，執行董事、總裁兼首席執行官麥帆獲委任為董事局副主席。

适配管理團隊，是郭曉群獨立的重要一步。不難發現，一路升任的過程中，郭英成總會配備老将伴于左右。

誠如“新竹高于舊竹枝，全憑老幹為扶持。下年再有新生者，十丈龍孫繞鳳池”，這些“老幹”，應是由郭英成精挑細選而來。

探家底

“家可傳，業難傳”，此言不虛，關于佳兆業，則需要首先探一探家底如何，方可定論傳業難度。

歷經2015年債務違約危機後，佳兆業經營進入調整期。自2016年開始，業績逐步恢復，2016-2019年合約銷售金額復合增長率為43%，處于增長階段。

步入2020年，疫情影響下，佳兆業将銷售目標定為1000億元，與2019年持平，略有增長。進入二季度以來，月度銷售金額才穩步增加，最終邁入千億陣容。

按照佳兆業1月4日公布的數據，2020年全年總合約銷售約為人民币1068.96億元，總合約建築面積約為616.46萬平方米，同比增加約21.3%及32.8%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

郭英成稱，佳兆業現在不是拼規模，而是拼利潤，拼穩健，“保證發展的同時，希望保持20%左右的增長。”

換言之，佳兆業增長疲軟的态勢已顯現。以2020上半年披露數據分析，該公司權益銷售金額360億元，同比增長4%，權益銷售面積212萬平方米，同比增長8%，合約銷售均價17004元/平方米。

而且佳兆業銷售業績對大灣區依賴嚴重，其它區域仍未能實現穩定的業績貢獻。據統計，2012-2019年，大灣區銷售業績平均貢獻率48%，2020年上半年業績貢獻率高達57%。更為明顯的是，2020上半年銷售額29%來自于深圳。

郭曉群目前所執掌的長三角區域，2012-2019年業績平均貢獻率為17%，2020年上半年銷售金額71.2億元，占比亦為17%，仍有開拓空間。而中部、西部及環渤海，業績平均貢獻率在10%左右。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

郭英成曾透露，佳兆業會強化大灣區和長三角的發展，特别是深圳、廣州這兩個核心一線城市，會保持高速的增長。

區域發展不均衡、增長空間受限，其實不是郭曉群目前最為棘手的問題。潛藏在高增長之下的高杠杆所帶來的後遺症，才最應該關注。

高負債是其中一點，截至6月底，佳兆業淨負債率達到130%，其中有息負債規模合計1217億元，股東權益623億元。

實際上，通過加速回款、調整結構等多項舉措，自2015年算起，佳兆業淨負債率均保持下降趨勢，從2015年的521%降至2020年上半年的130%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

佳兆業希冀2020年淨負債率降到120%，國信證券亦預計，全年該公司淨負債率有望回落至120%。盡管如此，該淨負債率水平依舊處于高位，尤其是“三道紅線”出台，對房企淨負債率有了明确要求。

因而佳兆業希冀在另外兩條線上突破，近期吳建新接受媒體采訪時透露，佳兆業短期(1年)目標是從“橙榜”降到“黃榜”，在保持目前現金短債比大于1不變的情況下，力争将剔除預收款後的資産負債率降至70%以内，同時2020年完成淨負債率降至120%以内。

截至2020年上半年，佳兆業賬面合同負債473億元，剔除預收款後負債總規模為1829億元，目前剔除預收款後的資産負債率為74.61%，距離目標需降4.61%。

此外，佳兆業賬面“貨币資金+受限制現金”合計405億元，而短期債務316億元，現金短債比1.28。

近三年來，佳兆業現金短債比均保持1以上，而短期償債能力均保持正常水平，2017年、2018年、2019年、2020年上半年，速動比率分别為1、1.3、1.1、1.2。

吳建新則稱，根據監管政策以及結合佳兆業實際情況，要實現“三道紅線”都達標，關鍵是聚焦主業、把握好企業發展的戰略定位，降低負債，優化債務結構，實現有質量的增長。

亦即，佳兆業要在債務管理、降低融資成本方面多花點心思。

相較于國企央企，作為民企的佳兆業在境内市場的融資優勢並不明顯，近年來更依賴境外融資，被視為美元債大戶。但也有缺陷，比如融資成本較高。

數據顯示，佳兆業整體融資成本有拔高趨勢。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

細分來看，佳兆業2018年境内、境外融資占比維持在6：4，2019年兩路徑融資占比調整至5:5，至于2020年上半年，境内融資占比43%，境外融資為57%。

2020上半年，佳兆業共發行8億5年期美元債券，境外新增融資成本為8.2%，較2019年下降290個基點。

而且以美元計值的境外融資會導致匯兌虧損，根據2020年半年報數據，佳兆業融資成本淨額約10.65億元，同比增幅201.1%。該等增幅乃主要由于匯兌虧損由2019年同期1.11億元增加至6.84億元所致。

好轉的是，在新任聯席财務官孫暐健打理下，佳兆業于2020年年底發行的額外2021年到期的1.5億美元優先票據，利率為6.5%。對比2020年初，佳兆業發行的5年期5億美元優先票據，利率10.5%，差距凸顯。

孫暐健現年40歲，有超過十年的财務從業經驗，這位新兵，或将成為郭曉群的得力幹将。

同時，佳兆業早前便已表示融資年限會盡量往長期借款的結構調整。2017-2019年，長期債務占比維持在80%以上。截止2020年6月30日，佳兆業長期債務占比84%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

此為佳兆業現時的挑戰，郭曉群肩上促增長、降負債的擔子並不輕。

預未來

所謂“新官上任三把火”，郭曉群上任後，佳兆業的發展方向會往何處，我們希冀于從過去一年的事件中找些蛛絲馬迹。

頗為值得關注，素以舊改見長的佳兆業，2020年在招拍挂市場露面頻繁，香港、東莞、佛山、廣州、成都、惠州、北京、南京、上海、杭州等地均有所獲，甚至在大本營深圳的公開市場，也久違地見到了佳兆業。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

對比2019年上半年，佳兆業新增土地儲備按權益地價劃分約43%為招拍挂獲得，約35%為收並購獲得，余下22%通過舊改獲得，招拍挂占比有所提升。

也許如此前業内人士所說的，舊改速度太慢了，佳兆業也需要快速補充土儲的辦法，以優化數據報表，滿足業績要求。

數據顯示，近些年佳兆業土儲增長緩慢，2020年權益地價創新高，但總土儲仍與2019年底相同。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

舊改方面，截至2020年中，佳兆業城市更新集團擁有城市更新項目土地儲備超4200萬平方米，年土地供應量約80萬平方米。

數據統計顯示，佳兆業年均轉化100萬平米舊改土儲，平均項目周期5年。自2017年至今，已成功轉化約19個舊改項目，提供建築面積近300萬平方米。

佳兆業一直以城市更新為重要闆塊，城市更新業務自2016年開始被頻繁提及。當時介紹說，介入一個舊改項目到拿到土地證，一般時長為5-8年。但舊改面臨着諸多不确定性，回遷占比、轉化周期、業績釋放等因素，相較于招拍挂拿地的高周轉，确實占據下風。

上述所提及的負債，有一部分原因也是因為舊改周期過長，資金占用多。

但不能否認舊改項目所帶來的紅利，尤為是高毛利率。2020年中報數據顯示，佳兆業在深圳的舊改項目，平均土地成本為14100元/平方米，而實際銷售均價超過50000元/平方米，項目毛利率超過50%。據悉，佳兆業當前表内的舊改項目平均地價為5100元/平方米，成本優勢顯著。

據佳兆業此前預計，2020年轉化10個舊改項目，可售面積近160萬平方米，逾740億貨值。2020上半年轉化5個舊改項目，分别位于香港、深圳及廣州，可售面積70萬平方米，可售貨值近270億元。目前，佳兆業舊改項目每年提供逾1/3的合約銷售及結轉收入。

就當下而言，房企整體拿地毛利率20%-25%。可見，舊改對于佳兆業拉升毛利率的重要性，而當前，佳兆業于招拍挂市場加大投資力度，毛利率或許會有所影響。2020上半年，佳兆業銷售毛利率33.81%，保持相對高位。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

“在公開土地市場招拍挂拿地，即便利潤率低一些，但佳兆業競拍能力也會變得更強，因為我們有城市更新的高毛利項目托底，所以集團綜合毛利率也不會很低。”佳兆業首席經濟學家劉策接受媒體采訪的一番發言印證了想法。

劉策強調，憑借城市更新的優勢，佳兆業在公開市場招拍挂投資強度會變得更大。

“佳兆業現在是兩條腿走路，一方面抓住城市更新，另一方面利用公開市場招拍挂和收並購。”無疑，佳兆業的發展方向，不再只是重倉舊改。

另一關注點則落在佳兆業設立北京第二總部上。

2020年10月，佳兆業宣布将在北京設立第二總部，目的在于全面統籌北京豐富的金融、傳媒、科技、人才等資源，強化京津翼及周邊地區戰略布局及業務拓展。

據悉，在功能定位上，北京總部或将與深圳總部形成一定差異。為何第二總部落于北京？與深化全國布局應有一定關聯。

佳兆業目前布局大灣區、長三角、環渤海、中部、西部等五大區域，或許京津冀及周邊區域會成為其接下來的突破點。

佳兆業進入北京始于2013年，以代建代管方式盤活爛尾多年的長安8号項目，成功改造為當前的佳兆業廣場。後于2017年，成立北京區域公司（現更名為北京集團），深耕京津冀、環渤海及中原區域。

自那時起，佳兆業先後進駐張家口、承德及廊坊的霸州、三河、大廠和燕郊等環京區域開發十多個住宅項目。

2020年7月14日，佳兆業以12.6億元競得北京門頭溝區新城04街區的一宗居住用地，即京土整儲挂（門）[2020]024号，這是時隔7年再次在北京拿下項目。

劉策曾對觀點地産新媒體表示，進入北京市場是風向標事件。

2020年上半年，佳兆業共獲得23個項目，新增土儲權益建築面積超281萬平方米，收購代價超220億元，平均土地成本約7896元/平方米。按拿地權益建築面積劃分，新增土儲大灣區占比74%，環渤海占比4%。

根據前述，佳兆業也把長三角區域作為強化發展的重點，如今又添上環渤海區域，解決區域失衡問題的意圖明顯。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

截至2020年上半年，佳兆業總土儲2680萬平方米，其中大灣區占比52.2%，長三角占比8.5%、華中占比14.1%，環渤海占比12.2%。

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