樓市調查 | 上海調控聲中寶能公館1288“安靜”入市

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2021-01-22 22:04

  • 上海樓市或許在未來會冷靜一段時間,趨向更為理性。

    觀點地産網 該來的總會來。

    上海樓市再次成為關注焦點,發酵了一段時間的新房認籌率居高不下、搖号火熱現象後,于1月21日出台了調控政策,涉及10條措施,自2021年1月22日起施行。

    就在一周前,上海徐匯區的一個網紅新盤項目——寶能公館1288在“靜悄悄”取得預售證後,突發開啟認籌,並于1月19日結束認籌。

    據觀點地産新媒體了解,上述項目的認籌情況,堪比此前入市的融創徐匯濱江壹号。此次寶能公館1288推出房源201套,均價在11.8萬/平方米,認籌金為600萬元,首套資金證明700萬元,二套資金證明1400萬元。

    有業内人士反映,此次寶能公館1288項目的認籌門檻頗高,條件非常嚴格,認籌金和資金證明不是同一個。換而言之,首套上車的市民在認籌時,不僅需要支付600萬認籌金,還需提供700萬活期存款證明,意味着1300萬的現金流。

    直到現在,仍未傳出寶能公館1288的認籌情況結果和搖号信息,其臨近樓盤融創徐匯濱江壹号認籌率此前錄得超500%。

    查閱上海市房地産交易中心發現,寶能公館1288已确定開盤日期為2021年1月24日。

    值得一提的是,項目入市認籌熱度很高,由于地段和一線江景,市場預判此次項目開盤即“日光”。

    不論是從寶能公館1288入市的表現,還是近期上海房管局對樓市調控加碼來看,上海樓市或許在未來會冷靜一段時間,趨向更為理性。

    調控落地

    1月初,上海房管局在信訪官網曾表示,将積極研究進一步完善認籌規則等相關政策規定。不到兩周時間,靴子落地,此次房管局發布的10項舉措,透露了不少信息。

    中原地産市場分析師盧文曦向觀點地産新媒體表示,近期上海樓市持續高溫,有打新熱、房東連續跳價等情況,市場有躁動情緒,對樓市穩健運行造成影響。

    “尤其是馬上會面臨3-4月份的小陽春行情,及時出台政策阻止市場中的亂象,可以穩定市場情緒和預期。”盧文曦說道。

    這十項措施指出,要完善土地市場管理,嚴格執行住房限購政策、差别化住房信貸政策,調整增值稅征免年限,嚴格商品住房銷售管理及規範房地産市場經營秩序,堅持租購並舉,加快推進舊區改造、“城中村”改造等城市更新改造項目。

    值得關注的是,針對夫妻離異,此次調控政策顯示,任何一方自夫妻離異之日起3年内購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。調控政策出台前,針對離異人士的購房資格不限,此次可以說是堵住限購的漏洞。

    同時,将個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年,意味着2016-2020年上海新房及二手房成交的195萬套房源短期入市的話,将納入增值稅增收範圍,提升交易稅費及炒作成本。盧文曦稱,此舉可降低投機買家入市熱情。

    此外,上述十項措施還提到,要完善新建商品住房公證搖号選房制度,優先滿足“無房家庭”自住購房需求,最大限度地保護剛需買家的權益。

    綠地控股董事長張玉良在此前一天的業績交流會上,亦對加強並完善搖号制度表示認同:“市中心的住宅供應放到整個上海城市的供應量不到20%,80%是外圍的,看到的熱只是市中心的熱點地區,從全市來講未必是稀缺的,比如松江、奉賢、嘉定新城買房未必稀缺。”

    同時,張玉良認為,對熱點、重點區域的搖号制度完善,這個是應該的,但上海也有放寬的一面,對特殊人才買房、985學校的畢業生落戶等放寬了條件,從一個城市長期競争力提升來看,這些放寬是需要的。

    對于租賃住房,上述十項舉措也提到,要擴大保障性租賃住房覆蓋面,通過新建、配建、改建等多種方式,多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。

    或許,接下來上海樓市情況會如盧文曦所言,“打新”有望降溫,今後認籌率超過100%的項目會明顯減少,由于增值稅免征年限延長,短期内交易成本難以轉嫁到下家,價格有重新磨合的過程。

    “政策出台後,市場預期會轉變,短期二手房價格會理性回歸。當然,政策儲備中還有很多工具未使用,比如限售等,如果3-4月份上海樓市還是有非理性升溫,同樣不排除調控繼續加碼補短闆的可能。”盧文曦補充道。

    低調入市

    正是在這樣的政策市場環境中,上海寶能公館1288低調入市了。

    以寶能公館1288入市均價11.8萬/平方米計算,此次推出的201套房源,為天鑰橋南路1288弄3-6号樓及8号樓,該批房源不涉及司法查封,估計錄得銷售總價格可超過50億元。

    與鄰近融創徐匯濱江壹号院相比,入市均價差不多。融創壹号院的入市均價為11.5萬/平米,推出戶型為132-227平米3至4房,一套總價在1500萬至2000萬以上。

    但在這個項目身上發生的故事,遠比此次低調入市來得要有意思。

    此前寶能布局多集中在深圳、南甯、合肥等二三線城市,上海項目較少。可以說,寶能公館1288項目繫寶能在上海的標杆住宅項目,但該項目的部分資産目前還處于司法查封狀态。

    說到項目涉及的官司,不得不提及上海衡源房地産和寶能的糾紛。早在2015年,上海衡源以89.1億元拿下百聯中環中心商業體項目和徐匯濱江豪宅項目(即寶能公館1288),前者于去年4月底的一天淩晨實施爆破拆除。

    而徐匯濱江項目原名為濠泉地塊,2012年由百聯集團獲得,屬于徐匯濱江與前灘隔江相望的黃金地段。因此,百聯集團在轉讓資産包時便要求,濠泉地塊需與百聯中環中心項目等資産打包出售。

    2014年初,百聯集團将上述資産包挂牌轉讓,挂牌價格為72.6億元,中間還經歷過降價10%,最終出售予上海衡源。顯然,上海衡源沒有拿到最後,徐匯濱江項目最終挂上了“寶能”的名字。

    一年前的這個時候,上海衡源實際控制人徐國良發布了一封公開信,由此揭開了徐匯濱江項目糾紛始末。徐國良稱,在與上海銀行合作期間,後者于2018年引入深圳方瑞投資及深圳朗運投資為寶能旗下的殼公司。

    合作並不順利,徐國良在公開信中指上海銀行違規放貸,同時幫助後者獲取徐匯濱江項目後。上海衡源被踢出局,眼看價值百億資産的項目将面臨“肥水流入外人田”,上述三方打上了官司。

    有意思的是,去年4月22日,徐國良還出面召開新聞發布會直言:“我已經不覺得能拿回錢,但希望闡述事實,由大家去評判。”

    所說的“事實”,依然是此前公開信的内容。

    目前法院的判決尚不得而知,但三方各執一詞,其中寶能與上海銀行否認徐國良公開信揭露的内容。

    寶能澄清,與深圳方瑞投資及深圳朗運投資為合作關繫,並非下屬公司。

    此前爆破拆除的“爛尾樓”百聯中環中心項目,早在2018年底被上海普陀區規土局披露的信息證實為由寶能接手開發,總投入為250到300億。

    如今看來,寶能不僅将徐匯濱江項目打造為寶能公館1288,還将中環中心項目收入囊中。據悉,寶能中環中心預計在4-5年内建成。

    撰文:鄭培茵    

    審校:徐耀輝



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