細細的紅線 | 新力人來人往

編者按：2020年，中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進入全新的2021年，中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。

我們深信，“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。

觀點地産網 這家僅成立10年的年輕房企，過去一年經歷了一場巨大的人事變動。

2020年3月，原本就職于中南置地的明星經理人陳凱在公司年會上留下了一段寄語“迎着光，不要慌，不要急，往前走”，便接過了新力抛出的橄榄枝。

而新力這匹黑馬，在短時間内完成資本市場華麗轉身後，需要一位在業内擁有成熟經驗的職業經理人。

從華潤置地上海公司總經理到龍湖地産運營總經理，再到復星地産總裁、陽光城總裁、中南置地董事長，陳凱在業内打拼了超過25年。

一步步從區域公司總經理攀升至董事長的職位，這是一個職業經理人的頂峰。但他並不安于現狀，在完成短期目標後，總是追求新的挑戰，他覺得新力是可以讓他大展拳腳的理想目的地。

新力開出了聯席董事長與總裁的職位，讓陳凱從一位職業經理人變成為事業合夥人，“帶資進組”的陳凱與創始人兼老闆張園林共同擔任董事長。

51歲的陳凱與44歲的張園林成了“好兄弟”，被一些媒體稱為“劉備與諸葛亮”、“苻堅與王猛”組合，這個時候，大家都覺得年輕的新力或許能在他手上完成蛻變。

古語有雲：人才難得而易失，人主不可不知之。

僅僅6個月後，雙方分道揚镳，陳凱用“忙，特别忙”總結了這短短半年的新力時光。

在疫情與行業政策的影響下，陳凱十分擅長的規模變速在三道紅線下遇到了瓶頸，新力作為黃檔企業，每年有息負債規模增速不能超過10%。

傳聞中“2022年達到行業前15，2500億銷售額”的對賭協議，似乎是離開的主因，約定的獎品便是新力股權。

截至2020年12月31日，新力合同銷售金額約1137.3億元，同比增長24.4%。據觀點指數發布的2020中國房地産銷售TOP100榜單，行業前15名的門檻已經超過2300億元，2022年肯定将更高。

除了“新人”陳凱的離開，陪伴公司多年的“三号人物”副總裁佘潤廷也在5月份時請辭，回到協信擔任總裁。

陳凱與佘潤廷的離開，給新力管理層留下了一道巨大的權力真空，在年初業績會時的“三結義”如今僅剩下老闆張園林一人，兼任董事長與總裁。

人來人往後，新力還是新力，但又不是那個新力了。

上市一年

新力在2019年12月15日正式登陸港交所，開盤價為3.98港元/股。

2020年，新力股價走勢趨于平緩，52周内最高報價4.55港元/股，最低報價3.48港元/股，上下波動不超過0.5港元。

資本市場上的穩定表現，也體現了新力2020年整體業績表現。對于一家銷售額近千億的房企來說，新力褪去了“黑馬”成色，這一年沒有太多“驚喜”。

年初業績會上，剛剛履新的陳凱給出了2020年銷售增長20%的目標。

新力控股2019年合約銷售額914.2億元，若按照計劃中的20%目標，2020年全口徑銷售額要突破千億，達到1100億元左右。

據新力銷售簡報披露，2020年，新力控股及附屬公司連同合營企業和聯營公司的合同銷售金額約1137.3億元，合同銷售面積約803.76萬平方米，平均銷售價格為每平方米14150元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

上圖可以看到，從2018年時超過80%增速，下滑到2019年近30%，再到2020年的20%，新力增長速度回歸到了行業平均水平。

2020年是不平凡的一年，疫情與政策變化讓每一家房企都背負着不小的壓力。2月份則是受疫情影響最嚴重的一個月，新力在前兩個月合計銷售額僅71.1億元，比起接下來的每一個月都要少。

過去，不少房企業績的一大特點便是上半年松下半年緊，而開年一般是房企重新調整和規劃全年的時期。2020年受疫情影響更是加重了這種現象，新力便是典型之一。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從單月銷售額變化中可以發現，中報截止前的6月份有明顯增長，下半年則從金九銀十進入沖刺期，終于在11月份達成了單月銷售額新高153億元，減少了最後一個月的壓力，只需要完成112億元即可達成1100億元的目標。

值得注意的是，2020年上半年，新力位于江西省大本營的應占合約銷售額占比進一步下降，約莫40%，較2019年末下降了近15個百分點；而粵港澳大灣區的銷售占比下跌至15.5%，相較2019年末下降了近9個百分點。

大灣區與江西省作為新力兩大重倉區域，占比同步下調意味着新力的城市戰略規劃做出了很大調整，這部分差額便由異軍突起長三角區域承擔，同時這也是陳凱最熟悉的戰場——張園林引入陳凱的一大原因，因其在長三角擁有成熟的經驗、人脈與資源。

縱觀上半年，新力合共從公開土地市場拿下了22宗地塊，總規劃建築面積約為230萬平方米，歸屬于新力控股的權益建築面積約為170萬平方米，對應的權益土地價款約為92.945億元。

其中，長三角區域占比超過了半數，達到12宗，且均為杭州、蘇州、無錫等競争激烈的主力二三線城市。

陳凱曾表示，未來三年新力增長靠深耕來實現，不會進入新的城市，希望在已經進入的12個城市，依靠深耕能力精準獲取土地；與此同時，在長三角和江西省嘗試下沉至三四線。

未來路線選擇上，陳凱走回了當初中南置地時期的成長路徑，就是下沉三四線。

當然，新力不會放棄大本營江西省，被漸漸放下的便是大灣區了，從業績貢獻第二直接掉到了末尾，甚至不如長沙、武漢的華中華西區域。土地市場表現同樣如此，僅在大灣區收獲了一宗地塊。

新力在大灣區的主戰場便是被譽為深圳後花園的惠州，承接深圳外溢的住房需求，但要面對着碧桂園、佳兆業等粵繫房企的競争，根基尚淺、沒有品牌積累的新力，並沒有太大優勢。

目前，新力位于惠州的土儲已超過發家地南昌，成為了第一重倉城市，如何靈活運用好這部分土地儲備，對新力而言至關重要。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

截至報告期末，新力應占權益土地儲備達到了1530萬平方米，其中江西省占比32%、大灣區占比31%、長三角占比20%。按照新力前11月銷售均價14078元/平方米計算，目前權益土地儲備貨值大約在2150億元。

不過，考慮到權益較低的土儲均位于地價較高的長三角，而權益較高的江西省，地價和土地市場競争相對沒那麼激烈，雖然應占權益土地儲備貨值並沒有那麼高，但足以輔助新力完成近兩年達成20%的增長速度。

财務管窺

産品與規模是房企無法跨越的鴻溝，先做大還是做強在如今看來顯然是一場悖論，無論是做大還是做強都是一種獨特的能力與核心競争力。

在張園林的企業哲學里，“産品”一直是那顆無人能碰的朱砂痣。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

半年報顯示，新力上半年實現收益約87.03億元，同比增長24.6%；毛利約26.30億元，同比增長13.8%；淨利潤8.71億元，同比增長76.2%；歸母淨利潤8.22億元，同比增長83.1%。

從上述圖表中不難發現，新力每一年的業績都有一個較大幅度上漲，2020年上半年的收益便已經超過2018年全年，主要源于新力高速增長的銷售額和房地産結轉收入的滞後性。

一個明顯的迹象是，整體收益增長了24.6%，淨利潤和歸母淨利潤卻大幅增長近8成，這首先得益于上市後的财務費用管控，另一個不得不提的是收益結構的變化。

據悉，新力的收益産生自物業銷售、向獨立第三方提供項目管理及其他咨詢服務及投資物業租賃。其中，約96.6%（2019年同期：99.1%）收益來自物業銷售，約3.4%（2019年同期：0.9%）來自項目管理及其他咨詢服務及投資物業租賃。

利潤率高的項目管理咨詢費和租金收入占比快速提升了2.5個百分點，具體而言，項目管理咨詢費在2020年上半年達到2.88億元，而2019年同期僅為5656萬元，淨增長了2.3億元。

這部分收入源于合作項目的操盤費用，且新力2020年銷售權益的比例約為50%，相較往年繼續有所提升，這部分收入或能進一步增加。另一方面，2020年拿地的權益比例約70%左右，這一比例提升有助于操盤項目的增加，幫助公司回流利潤。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

毛利率與淨利率的波動，或許更能體現新力近年來的管理上的改變。

行業毛利率下降已經成為一個大趨勢，土地市場上的競争與博弈愈發透明，兩者之間比拼的甚至是小數點後的利潤力差距。

從2016年24.7%上漲到2018年的37.3%，再逐步下降到如今的30%左右，新力的毛利率在行業内處于中上遊水平，“黑馬”房企規模加速擴張之後固有的低毛利弊端，並沒有體現在新力身上。

産品力便是新力的一大倚仗，在江西大本營，沒有限制銷售價格的産品，新力往往能賣出較高溢價。

然而，新力仍然是一家成立10年的“新公司”，品牌積累優勢有限，在江西省内或許仍可維持一定的溢價能力，但在惠州這種較新的地方，不僅溢價困難，去化有時候也會成為難題。

後千億征途中，新力如何在其他地方搭建出如同江西省内的影響力，仍需努力。

新力首席财務官許進業對未來走勢做出了判斷：“未來預計毛利率還是會降一些，整體來說還是會比行業平均水平好一點。”在並購和舊改上的項目，新力也在努力參與，這部分毛利率較高的項目會改善下降的趨勢。

另一方面，新力純利率每一年都有上升，從過去的5%達到了2020上半年的10%，其中離不開的便是公司對三費的管控。

其中，銷售及分銷開支總額占集團收益由2019年同期約5.0%減少至上半年期間約4.2%，行政開支總額占集團收益由2019年同期約3.7%減少至上半年期間約2.8%。

此外，财務成本由2019年同期2.94億元下降至上半年期間的人民币2.87億元，減少約2.4%，主要是由于貸款及借款利息、合約收益産生的利息開支和利息資本化的綜合變動所致。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

值得一提的是，對應的融資成本卻較2019年末上升了0.2個百分點，達到9.4%，這對于一家剛完成上市的房企而言，並不多見。

房企登陸資本市場的主要原因之一，便是從公開市場籌集現金以改善公司債務結構，用更多低息債務例如銀團貸款、ABS、美元債等，取代此前成本高昂的融資。

2020年3月份，新力發行了上市後首筆美元票據，規模2.8億美元、利率11.75%；6月份，第二筆美元票據規模2.1億美元，利率10.5%；10月份，第三筆美元票據，規模2.5億美元，利率9.5%。

從美元票據的利率變化可以發現，新力近一年内達成了近2個百分點的融資成本下降。随着通道的進一步打開，融資成本降低未來或許能迎來轉機。

以上半年數據統計，新力剔除預收款後的資産負債率為76.2%（總資産和總負債雙向剔除預收款），超過三道紅線規定的70%——這是新力唯一一條踩中紅線的地方，未來加快結轉和銷售回款率的話，或許能進一步下降。

另一方面，新力年報中淨資本負債比率所采用的是債務總額減現金及銀行結余除以期末權益總額的計算方式，其淨負債率大幅下降至如今的66%，低于規定的100%，暫且不論剝離子公司出表和少數股東權益等問題，至少在短時間内擺脫了紅線的困擾。

此外，2020年上半年即期有息債務余額約為126.69億元，現金及銀行結余為177.43億元，如若不包括受限制現金及已抵押存款的現金則為132億元，兩者的現金短債比均超過規定的1，尚能覆蓋即期債務的償付。

面對“三道紅線”和愈發收緊的融資市場，許進業認為，“三道紅線”等融資端管控對新力影響不大。

離合陳凱

新力2020年圍繞着管理層和區域架構進行了一繫列大刀闊斧的改革，一切都離不開陳凱這位關鍵人物。

從9月份離任時的雙方表态，能看出些許端倪。

陳凱不是諸葛亮，張園林也不是劉備，新力稱“陳凱需要更多時間聚焦于個人事務”，之後便挂印而去。

雙方平和分手，新力對陳凱的工作表示了感謝，並透露“在任期内所設定的組織和機制将繼續沿用”。

“千金何足惜，一士固難求”，張園林公開表達了兩者間的兄弟之情，這種直接的描述于過往並不多見，或許也是這位75後年輕創始人獨特的表達方式。

正如離開中南所表現的那般，陳凱已經成為了新力合夥人，其持有的數家地産股權投資公司與新力和中南都還有所綁定。

陳凱在離開之前給新力留下了一條通往2500億的“道路”，所仰仗的便是過去4年率領中南置地完成10倍銷售額增長的“捷徑”。

首先，新力最顯著的改變便是加強了與資本市場間的溝通。舉個例子，自陳凱加入後的3月份開始，新力便開始逐月披露每個月的銷售成績。

此前，從2019年12月份上市到2019年度報告出來前，新力除了必須要披露的發行人證券變動月報表以及上市發布的那批公告外，沒有發過任何一條關于公司基本業務的公告。

其次，陳凱帶來了許多自己過往的部下和業内高管，新力這個年輕的“千億黑馬”也讓職業經理人感受到了新的活力，正是這部分人才的加入，填充了新力的管理缺口，夯實了中層領導結構。

其中，原卓越副總裁徐春成為新力深莞惠區域董事長，原融信廣州城市總吳昊成為新力廣州區域總經理；原中銳地産總裁胡俊任新力杭州區域總經理；原青特置業總裁湯義龍擔任新力集團營銷負責人。

有趣的是，陳凱随後加入的便是好友徐春曾任職的卓越。

而陳凱離職之時，張園林率先穩住了這幫剛剛加入公司不久的職業經理人團隊，“公司已與核心高管一一溝通，現有的人事團隊保持穩定”。

除了在用人上積極引進外援，陳凱對于整體組織架構也遵循了中南置地時期的企業架構。最大的特點是保持組織扁平化，每個公司直接向集團匯報，縮短業務決策流程，提高組織決策效率。

佘潤廷回到豐隆接手後的協信大展拳腳，陳凱也加入了卓越繼續着他的合夥人夢想，年輕的張園林則率領着新力繼續前行——人來人往中，新力完成了一次轉身。

陳凱在一次論壇上談到，大器晚成比少年得志更有效，大器晚成對企業、對個人都一樣。

“慢慢做，不要太着急，一個行業是需要累積的。”這句話對10周歲的新力來說，同樣适用。

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