樓市調查 | 二手賣4萬的時代天韻 廣州知識城一二手倒挂印象

觀點地産網 想要到黃埔知識城看盤，還真是件體力活。如果從5号線珠江新城站出發，首先需坐兩站到員村換乘21号線，路過車陂涌、科學城沿着廣汕公路往東北方向，到鎮龍站換14号線支線。

這段耗時約1個半小時的旅程，共經過20個地鐵站。自長平駛出，列車将途徑一段地面段路程，窗外的景色由暗沉沉的地下隧道，變為未經高強度開發的山坡丘陵，搭配零星村落廠房。這意味着車輛已駛離開了中心城區。

但當你在終點何棠下站下車，你會發現一片新天地，這里是中新廣州知識城的核心地段。從A出口出站，右手邊中新廣州知識城規劃展示廳随即映入眼簾，再往前便是萬科幸福譽第一、第二期所在。與該盤一路之隔的就是當地另一個名盤時代天韻。

據了解，時代天韻、萬科幸福譽是知識城第一批亮相的樓盤，上市時間早，前者首期于2014年5月開盤，後者首期的開放認籌日期為2014年9月27日。兩盤經歷6年開發去化，如今早已售罄。

目前何棠下站附近即将推新的樓盤只有凱德·中新里。而它的意向買家，正經受着來自于漲價預期的壓力。

“如果再一直這樣觀望下去的話，價格反而也會越來越貴。”某位中介人士說。其介紹：“現在整個知識城周邊成交的二手均價，都要3.3萬-3.5萬元了。”

“我們有些人已經挂到4萬元了。”時代天韻某戶業主的話，似乎印證了這個事實。根據貝殼找房的數據，時代天韻的确有業主挂出超過4萬元均價的二手房。最高一套總售價498萬元，單價達到42376元/平方米。

同時，時代天韻小區二手房均價也超過了3萬元，錄得31634元/平方米。萬科幸福譽的小區二手房均價就更高，為33967元/平方米，單價最高一套賣每平方米41914元。

業主們的期望值在上升，一些觀點亦揪着這點不放，談知識城必言漲價。最後，這種壓力經由銷售傳遞到買家的身上。

據介紹，凱德·中新里現處于第二次推盤的誠意登記階段，預計4月中旬開賣，戶型是97、105、109、120平方米3-4房，總貨量僅95套。資料顯示，凱德·中新里去年年末首次開盤，平均售價為2.5萬元-2.7萬元/平方米。

“這個盤肯定不會賣超過3萬元。”上述中介人士直言，但這只是出于限價政策的考慮，“上半年不買，下半年就等着雙合同。”不久前3月初，網絡消息稱黃埔将要實施樓市調控升級，其中知識城新取證項目售價不得超過3萬元。

換句話說，買樓是早買早享受，稍微遲疑一點就要吃虧。只因當地樓盤已出現一二手倒挂現象，似乎新盤售價随時就要向二手房看齊。

但事實真的如此嗎？

漲了多少？

至少按目前的數據來看，知識城樓市漲價的情況是屬實的。它可以分為兩個時段來觀察：2014年至2020年上半年，以及2020年下半年至今。

2010年初，廣州市政府與新加坡淡馬錫旗下星橋騰飛集團經過19輪談判，最終在原蘿崗區九龍鎮劃出一片123平方公里的土地，敲定中新廣州知識城項目。4年後，知識城第一批樓盤時代天韻、萬科幸福譽、合景天峻等紛紛面世。

“時代天韻當時最早一萬多元。”廣東中原地産項目部總經理黃韬有該樓盤的銷售代理經驗，他告訴觀點地産新媒體，時代天韻初期最低曾做到八千元/平方米，後來逐漸才賣到一萬二、一萬三。

據統計資料，從2014年開盤到2016年中期，時代天韻的價格一直徘徊在1萬-1.33萬元/平方米之間，直至2016年下半年才有起色。

當時途經知識城的廣州地鐵14号線支線通車在即，時代天韻銷售均價擡升至每平方米1.5萬-1.6萬元，到2017年初更直接升至2.3萬元左右，並維持了一年多。

期間，知識城各種配套逐漸完善，購物中心、工業園區、辦公樓項目陸續引進。14号線知識城支線于2017年12月28日正式運營，一年後14号線一期工程（嘉禾望崗站至東風站）亦宣告開通。

另外這個時期，全國放松限購限貸等樓市調控政策，各大城市房價大幅上漲，廣州也不例外，知識城同樣受到影響。

2019年中旬時代天韻再次推新時，價格也到了2.7萬元/平方米，之後幾個月内一度沖上3.35萬元。這是由于21号線後通段工程（員村站至鎮龍西站）開通帶來一波利好，該線路段于2019年12月20日上線，将天河區至黃浦區、增城區的東西走廊打通。

到2020年7月，時代天韻最後記錄的帶裝修交房均價錄得2.95萬元/平方米。6年時間，時代天韻一手價格漲了約127%。

其他幾個樓盤的情況也大致相同。萬科幸福譽2014年9月首期開盤，均價8500元/平方米，2016年中旬才漲到萬元以上，2017年初突破2萬，2020年10月清盤時平均售價約2.7萬元/平方米，6年時間漲了約218%。

2014年至2020年上半年，知識城的樓價是源于知識城整體的發展而發展，随着廣州樓市乃至全國樓市的搖擺而搖擺，體現為一個長期的歷程。“通過知識城發展的時間累積，應該升，不升才奇怪”，黃韬表示。

因何而漲?

而2020年下半年至今的漲幅，則是由二手交易帶動的，體現為一個短期的擡升歷程，更多源于知識城本地的缺陷。

“之前還是比較平穩的。”合富研究院高級分析師馮佩雲說，知識城應該是自2020年五一後價格呈現較為明顯的上升。而據了解，黃埔區去年以來利好不斷，其放松人才限購的政策細則就是去年5月份出爐的。

來自鍊家的數據，知識城闆塊漲幅明顯的項目，萬科幸福譽二手房的成交單價從22592元/平方米漲至目前的34583元/平方米；同期廣州綠地城從22363元/平方米漲至32574元/平方米；時代天韻從22088元/平方米漲至約30821元/平方米。

“整體普遍都在升。”黃韬認為知識城樓盤這波行情，排除不了外界帶動的因素。“不單只是知識城，（這個時期）廣州市區升，南沙升，天河也升，整個市場都在升。”公開資料顯示，去年下半年，廣州最主要的八個區域白雲、越秀、荔灣、海珠、天河、番禺、黃埔、增城二手房挂牌價均在上漲。

同時根據中原集團的數據，去年全年廣州各區除了增城之外，二手住宅網簽均價也全部呈現上漲趨勢。其中黃埔全年上漲了8.1%，漲幅最高的天河區數據達到15.5%。

該上漲行情一直持續到2021年初，這幾個月内，廣州樓市被房價上漲的氛圍裹挾。因此，才會出現今年年初珠江新城部分小區業主“抱團漲價”的情況。知識城樓盤的各個業主，相信也持有相同的想法。

另一方面，樓市價格的走勢跟供求關繫的關聯度很高。供大于求價格難漲，但如果供不應求，價格就會有比較明顯的上漲。

“知識城之前的供應量比較大，不少品牌發展商例如萬科，它在這個區域是要走量的。”馮佩雲介紹，在萬科、時代等幾個開發商大量推貨的時候，知識城的價格還是比較平穩。

據中原集團統計2020年廣州各項目網簽套數數據，知識城内萬科幸福譽以2623套排在第三名，2019年12月開盤的保利拾光年就以1751套排在第6名。

但是去年下半年5-9月份，萬科幸福譽、時代天韻、招商雍景灣和龍湖雙珑原著等多個大盤集體宣告售罄或到清理尾貨的階段，這給知識城的庫存帶來壓力。“後面知識城不少項目都接近尾貨了，正常的供應少了之後，價格就有一個比較明顯的漲幅。”

限價來了？

“知識城已經差不多8年沒有賣宅地了。”另有中介人士分析，知識城上一次出讓宅地還是2012年12月29日，廣州知識城投資開發有限公司以底價11.6億元，奪下6宗地塊。另當年全年知識城一口氣出讓了11塊地。

知識城是廣州傳統的剛需闆塊，由于交通的原因相對獨立。自從2012年的集中出讓後，之後這麼多年，知識城也沒有公開出讓過宅地，一直在消化存量。自上一輪多盤售罄後，“目前知識城核心區一手樓，只剩下兩個項目了。”即凱德·中新里和保利拾光年。

該中介人士稱：“但是保利拾光年現時也只剩下尾貨了。”離核心區遠一點的雖然也有，位于紅衛地鐵站的時代印記，以及鎮龍站上蓋越秀星匯城兩盤，但“畢竟不是核心區，各種配套還不算完善。”

究其原因，現在知識城樓價上漲的整個支撐，就是因為沒有貨的狀态。

至于此前的限價傳聞，“個别樓盤出現一二手倒挂的情況，是個例。”黃韬表示，事實上知識城大部分樓盤，平均售價都在3萬元以下。未來3萬元左右的售價也是合理水平，“超過3萬元就要具體看産品素質了。”

馮佩雲亦認為應該在2.5-3萬元的水平唯之合理。“比較成熟的地方還是接近3萬元左右。”

“（限價）傳聞是很多，但官方並沒有證實。”馮佩雲稱如果基于房價上漲壓力而實施限價，還不如對售價明顯高于片區價格的高價項目，實施階段性限網簽。同時要引導輿論，穩定預期。

限網簽廣州在2017-2018年已有足夠實施經驗，該做法能在短期内抑制房價上漲。但長期來說，知識城樓市的症結仍在土地供給，長遠需增加供應，緩解供求矛盾。