觀點直擊 | 多元化毛利貢獻增45% 陳卓林冀1500億銷售(實錄)

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2021-03-23 22:50

  • 近兩年雅居樂明顯将整體課題放在規模、利潤和負債方面的協調管控上。

    觀點地産網 與去年幾乎同一時間,雅居樂發布其2020年度業績。

    相比2019年因海南項目影響導致收入和毛利等受影響,2020年雅居樂的業績表現較預期的樂觀。

    年報顯示,2020年,雅居樂的營業額為802.45億元,較上年上升33.2%。毛利為241.02億元,較上年上升31.3%。整體毛利率為30.0%,與去年基本持平。

    核心淨利潤及公司股東應占核心淨利潤分别為111.20億元及83.46億元,同比上升31.2%及23.3%,對應核心淨利潤率及股東應占核心淨利潤率分别為13.9%及10.4%;而公司股東應占利潤為94.75億元,同比上升26.1%。

    3月23日下午,董事會主席兼總裁陳卓林、副總裁潘智勇、副總裁王海洋出席了本次會議。陳卓林對于去年取得的成績是比較滿意的:“整體數據是創了歷史高峰的,增幅比較不錯,總資産、負債率也有明顯的改善”。

    近兩年雅居樂明顯将整體課題放在規模、利潤和負債方面的協調管控上。

    投資策略變與不變

    前兩年在全國範圍内大攬地後,2020年雅居樂在拿地上更為謹慎。

    去年初,陳卓林便表示不會亂拿地,因為“拿錯地是很痛苦的一件事情”,今年在業績會亦有同樣的感慨,稱“不賺錢千萬不要拿”。

    整體的土地投資上,2020年雅居樂新增土地40幅,權益貨值939億元,權益面積為637萬平方米,新增土地總價為357億元,與2019年持平,平均土地成本則為每平方米4270元,相比2019年的4334元/平方米略有下降。

    在拿地策略上,雅居樂顯然更為注重成本和盈利控制了。年内雅居樂繼續引入多元化購地方式,“招拍挂之外,收並購成為了最主要的擴儲手段”。

    據管理層介紹,年内雅居樂所獲土儲來自獨立招拍挂的占比19.6%,合作招拍挂占比達25.4%,收並購及股權合作占比達18%,有33%的土地通過産城融合獲取;另外有4.1%的土地通過城市更新轉化。

    通過産業小鎮的模式拿地及城市更新轉化,逐漸成為了雅居樂重要的土儲來源。據管理層介紹,目前雅居樂投入産城融合和城市更新鎖定的總土地資源超過8700萬平方米,按預售貨值資源考慮超過1.5萬億元。

    産城融合方面,目前已布局21個城市,累計獲取土地為770萬平方米,鎖定的土地資源達到2400萬平方米,可售貨值超過3350億元;2020年産業小鎮累計實現銷售超過66億。

    加快與同行合作,也成為了雅居樂降低土地成本的方式之一。年内其與平安的合作最為頻繁,聯合拿地之外,平安也更深入到雅居樂過往一些項目。其中,接近年末時平安出手70億元注資雅居樂分布于海南、中山、揚州、清遠、天津、鄭州、惠州的七個項目,涉及總面積約176萬平方米。

    對此,陳卓林于會上表示,與平安是雙赢的合作,日後依舊會加強;但同時也稱,平安只是40多個合作夥伴之一,未來在适合的項目上會繼續與其他房企進行合作,主要衡量標準包括談判條件等。

    至于2021年的投資策略,管理層預計的全年預算是450億元。具體在土地投資上包括招拍挂、收並購、城市更新、勾地等,規劃預算為320億元左右,其中招拍挂預算為180億元左右;此外對于産業投資則安排80億元左右;區域布局上則依舊按照2+3+N的戰略推進。

    盡管前兩年受海南實施全域限購影響,雅居樂在銷售、毛利方面受到不小的影響,不過陳卓林依舊視海南市場為“金蛋”。

    “我們看到國家對海南的重視,以及現在海南土地管控的嚴格和稀缺,以及市場之大”,陳卓林表示依舊看好海南,将會繼續加大投資;並強調在投資側重點上,海南是大灣區、長三角之外主要深耕的。

    值得注意的是,随着2020年海南省自貿港及免稅新政出台,雅居樂于11月時隔兩年再次落子海南摘得兩幅土地。據介紹,截至目前,雅居樂在海南自貿港擁有7個開發項目,土儲面積426萬平方米,其中位于海口的金沙灣項目,貨值達上百億。

    銷售、毛利與“不踩線”目標

    2020年雅居樂保守定下1200億元左右的銷售目標,延續“慢下來”的步調。不過在疫情影響下,全年完成預售金額1382億元,同比了上升17.1%。

    從區域分布看,華南地區的業績貢獻占比33.9%,大灣區達到25.6%,華東地區貢獻22.8%,華中、華北地區貢獻為18.9%,海南雲南業績貢獻14.8%,其他業績貢獻合計達到9.6%。珠三角、長三角預售面積合計達到55%,基本吻合土地投資上的2+3+N戰略。

    與前兩年審慎基調不同的是,三道紅線壓力下要保證現金流,管理層提出“銷售回款、提高運營效率放在第一位”,並向投資者透露,未來三至五年的規模增速規劃在20%左右。

    2021年的銷售目標則定為1500億元,並稱“這是比較折中的數”。

    據介紹,按當前的市場預售均價審慎考慮,雅居樂目前擁有的儲備貨值超過8000億元,可售資源貨值2500億元,“如果團隊努力加上市場情況樂觀,我們希望能夠超出這個目標”,陳卓林向投資者表示。

    比較積極的銷售目標之外,管理層定下了三道紅線指標全部“轉綠”的目標。

    截至2020年的數據顯示,雅居樂淨負債率同比降22個百分點到61%,現金短債比是1.06;剩下一項踩線的資産負債率為75.5%,較上年76.1%下降0.6個百分點,扣除預售款後為71.9%。

    潘智勇于會上表決心:“将全力以赴實現三道指標全部轉綠,而資産負債率一項将在今年年底左右實現達標。”

    要根本性地提升現金情況,除了地産方面提升銷售及回款以外,向非房地産業務要規模、要利潤,也一直為雅居樂所求。

    對于多元化業務,陳卓林曾在2017年立下宏願——未來三到五年内非地産闆塊要占到整個雅居樂集團業績的一半。

    直至2020年,雅居樂形成地産、雅生活、環保、雅城、房管、資本投資、商業管理和城市更新八大産業集團並行運營的格局。年内,多元化業務收入占比13.3%,同比上升3.2個百分點,毛利貢獻近30億元,同比增加45%,三年復合增長38%。

    按照管理層的計劃,多元化業務收入和利潤貢獻上将逐步增加,期望2020年的占比達到20%;2022年、2023年增加至30%以上。

    三年計劃里,管理層指,“希望整體收入有雙位數的增幅,毛利率則确保在30%左右的幅度”。

    “成熟一個,分拆一個”,是雅居樂對于多元業務的開放态度。關于分拆計劃,陳卓林于會上指:“會因集團整體發展戰略需求和市場需求确定,主要衡量能否為公司及股東利益最大化和更持續發展,不排除在适當的時候做出一些決定。”

    潘智勇則補充強調:“分拆是集團根據業務發展的要求,這是既定方針,而不是為了(債務)達標。”

    據管理層介紹,雅城集團已經遞交上市表格,市值接近500億元,上市之後預計擁有權益不低于50%。年内雅城實現營業收入71.7億元,同比增長11%,三年復合增長率達到3%;毛利率錄得16.6億元,同比增長28%,三年復合增長43%。

    至于環保業務,2020年實現23億元的收入,三年復合增長93%;毛利實現6.5億元,同比增長28%,三年復合增長率37%。

    此外,關于新興的發展重點——城市更新業務制定了三年規劃,潘智勇表示,2020年城市更新鎖定的土地面積1150萬平方米,相應貨值3600億元。2021年計劃累計貨值達到4400億元,增幅達到22%;到2023年則達到2181萬平方米的鎖定土地面積,對應貨值将超過6000億元。

    在轉化方面,2021年計劃轉化169萬平方米,同比增長40%,對應貨值350億元,增幅35%。到2023年将轉化223萬平方米,達520億元以上貨值。

    以下為雅居樂2020年全年業績會問答實錄:

    現場提問:雅城集團在今年内是否有分拆上市的機會?分拆後對公司杠杆是否會産生積極影響?在多元化業務方面的收入占比計劃如何?另外是否還有其他業務的分拆計劃?

    陳卓林:關于多元化貢獻收入占比,2021年計劃在20%以上,之前我們預計是會增長很快,但我估計會慢1-2年,因為客觀的因素。但希望2023年、2024年收入貢獻占比達到30%-40%左右,這已經是非常不錯的了。

    潘智勇:關于雅城分拆,這是集團根據業務發展的要求、既定方針去分拆,不一定是為了(債務)達標而去遞交分拆,不是這個意思,沒有必然的聯繫。

    但這個分拆肯定對集團是有正面的作用,肯定是現金多了、權益多了,這是好事;同時更有利于雅城集團獨立在資本市場給投資者、機構去發現價值,令雅城自身能夠有足夠的資金、平台發展,這是雙赢,對大家、對股東、對雅城本身都是非常好的事情。

    王海洋:關于對多元化産業和闆塊的分拆計劃,主要是看整個控股公司發展的需求,是根據我們自身的發展戰略的需求。同時因應市場需求來确定分拆行動,這完全按照公司利益最大化以及股東利益最大化、利于公司更穩定持續發展來确定,不排除在适當的時候做出一些決定。

    現場提問:對于集中供地政策,管理層如何看待?這是否影響到雅居樂的投資計劃,2021年的拿地策略是什麼?

    王海洋:集中供地政策出來之後,我們都做過詳細的分析,整體上來看集中供地是國家的長效控制管控的一個策略,它肯定要和其他政策協同才能推進國家現在要求的“三穩”(穩房價、穩地價、穩預期),我們是非常理解與非常支持這個政策推進。現在集中供地之後我們認為是有好的一面。

    首先在集中供地過程當中大家更清晰,對這22個城市的供地信息是更加清晰、更加透明,尤其對于資金能力和操盤能力較強的企業來說,大家的準備更充分,未來土地的溢價也會慢慢降下來,這對整個社會包括對實力企業是非常有支撐的。

    未來雅居樂可能在取地方面首先要加強對市場的分析。現在在投資拿地方面是按2+3+N的戰略投資布局去推進,未來仍然按照這個策略去推進。但集中供地之後,對22個城市的土地信息會更加清晰,這樣便于提前對城市投資布局和公司的投資拿地方向更加有計劃,以便于投資的優質土地更多。另外,在操盤方面會加大操盤運營能力,提升産品質量和運營效率,增強競争力。整體來說,後期在投資方向會更加清晰。

    現場提問:管理層對于海南房地産市場的判斷如何?未來一年會不會加大該地區投資?

    陳卓林:關于海南自貿港,現在整個土地的管控是比較嚴格的,但我們是看好的,我們最近也拿了幾塊地,而且仍然會加強。我希望我們不止一個清水灣,現在算起來在海南有7個項目,我們還會繼續加大,比如我們在海口有一個很大的項目——金沙灣項目,有上百億的貨值。所以我們這幾年也加大了對海南島的投資,我們品牌、客戶都在這里,海南島也有一定的收入貢獻,所以我們依舊看好。

    無論怎麼說都好,我們可以看到國家對海南的重視,以及現在海南土地管控的嚴格和土地資源的稀缺,以及市場之大,這些我們覺得是非常好的。大灣區、長三角和海南是我們主要的發展區域。

    現場提問:從收入結構來看,雅居樂集團的多元化布局實現開花結果,多元化比例也提升了,同時多元化業務對于企業集團的管理也帶來了挑戰,有什麼方法可以應對呢?特别是現在提出的房地産管理紅利,請問雅居樂管理紅利是怎麼樣實現的呢?

    管理層:關于我們在管理上如何産生紅利以及如何結合多元化戰略來進行運作。首先整體是集團一盤賬來考慮的,因此在管理的標準、要求上都是比較規範和統一的,有統一、一致的戰略思路以及具體措施。現在是以各産業班子為核心進行各個平台業務的推動,在投資標準、财務管控、人事管理方面都是非常標準化的,這些都是已有的比較好的管理基礎,也是按照現代企業制度來推進的企業管理。

    管理紅利方面,其實内部管理人、才、物這三方面是非常重要,從财務角度方面,我們成本費用的管控顯得更加重要,如果合理省下來就是利潤,這一塊在這這幾年的摸索之中也已經在費用的標準、開支的節奏、總額的限制進行全面的規劃,我們在這方面已摸索出一套符合雅居樂特點的費用成本管控模式。

    同時,在人才選拔評估、提拔任用方面也有自己的一套標準,使适合的人在從事合适的工作、合适的崗位,因此我們發揮出團隊的作用,通過這些來推動整個管理的發展,尋求更多的内部管理紅利。也可以看到今年的銷售費用、銷售費率、行政費率相比去年都有下降的,因為節省不少的成本費用,這也是一些成果吧,同時在組織架構方面也是從嚴的。

    現場提問:去年公司超額完成預售目標,希望管理層分享一下今年以及未來的增長指引?今年買地計劃是如何?包括在香港和内地方面,我們今年的預算會有多少?

    管理層:今年地産的預售大概是1500億,這是比較折中的數。買地總投資大概400億左右,買地大概8成是地産,控制在180億-200億之間,這是買地的指標。實際上我們買地方式有很多種,不僅僅有招拍挂,還有收並購、城市更新、勾地等混合在一起,地産方面大致不超過320億左右。其他産業大概安排80億左右,如果做得好一點還可以再加一點點,可能會達到450億的總投資額。

    關于香港方面,我們也有項目推進,有一個項目已經完成手續了,另一個項目正在推進,有更好的項目我們也不介意繼續去争取,主席也很看好香港市場。

    撰文:林海研    

    審校:劉滿桃



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