觀點直擊 | 美的置業征途 業績目標1500億與拉長賬期（實錄）

觀點地産網 “假如我們将公司比作是一輛車，現在不但把油庫管住了，甚至把加油槍以及油門都管住了”，美的置業管理層如是說道。

從去年“三道紅線”，到如今房貸收緊、土地集中供應，房地産調控不斷在深化，房企各層面被巨大的焦慮和壓力所籠罩。

在多重壓力下，美的置業過去一年的表現還算中規中矩，報告期内，公司實現收入524.84億元，同比上升27.6%，公司擁有人應占利潤為43.26億元，同比上升0.5%。

3月25日午間，美的置業以視頻的形式召開2020年度業績發布會，董事局主席、執行董事兼總裁郝恒樂攜執行董事兼首席财務官林戈、執行副總裁王全輝出席發布會。

和往年一樣，“穩健””鞏固”等成為整場發布會的關鍵詞句，面對新的形勢，郝恒樂表示，“2021年公司仍然實行戰略聚焦，堅持有質量的增長這個基本的方向”。

業績篇：目標1500億與盈利難題

“2020年公司圍繞鞏固戰略升級，提升核心經營能力這個主軸，在投資、運營以及數字化等等方面采取了多種措施，也取得了一個比較好的效果。”

顯然，對于過去一年的成績，郝恒樂還算滿意。

數據顯示，2020年，美的置業實現收入524.84億元，同比上升27.6%，利潤為48.25億元，同比上升11.5%，年内核心淨利潤增加15.0%至48.05億元，公司擁有人應占利潤為43.26億元，同比上升0.5%。

銷售方面，過去一年，美的置業實現合約銷售額約1261.6億元，同比增長24.6%；合約銷售面積約1111.4萬平方米，同比增長10.9%。

從上述業績指標來看，美的置業依舊呈現正增長的局面，但不容忽視的是，這家上市僅兩年多時間的房企，盈利空間不斷被壓縮。

報告期内，美的置業的毛利為116.58億元，同比下降10.4%，毛利率為22.2%，較2019年31.6%下降9.4個百分點，較2018年32.7%下降了10.5個百分點。

事實上，在土地成本上升且多數城市實行限價政策的影響下，近兩年，房企的毛利率、淨利率均呈下滑趨勢。

但有投資者在會後向觀點地産新媒體表示，整個行業的毛利率下降大家都有預期，所以在投資者會上，大家首先關注的也是美的置業的毛利情況。

據上述投資者轉述，美的置業管理層回應稱，2018、2019年的時候，大家拿地的價格相對比較高，再加上現在的限售限價，從整個行業來說，毛利就回歸到大概是20%到25%的水平。

“對我們來說，去年的銷售也主要是集中在2018、2019年的地，毛利率也是比較符合整個行業水平的。”

針對未來的毛利表現，美的置業管理層則提到，肯定是要想辦法提升公司的毛利能力，但主要還是維持在20%到25%這麼一個水平，因為要看市場的行情表現，這個還是跟市場有一定的關繫。

當房企們盈利能力面臨着下行壓力，越來越多的房企提出要實現從“重規模”向“重質量”轉變，提高成本管控能力、實現精細化管理成為房企們提質增效的重要途徑。

因此，對于新一年的發展規模，郝恒樂概括為“有質量增長”。

怎麼做到有質量增長？他提出三個方向，分别是在開發項目的布局要更精準；全面加強推動精益管理；徹底進行數字化的轉型。

土地布局方面，據悉，2020年，美的置業新增土地儲備的總建築面積約944萬平方米，截至期末，公司土地儲備的總建築面積達5398萬平方米，涉及63個城市的321個物業開發項目。

郝恒樂在業績會上提到，2021年，公司在開發項目的布局上，要進一步實施推進“根據地+衛星城”的策略。

所謂根據地，即美的置業目前擁有的11個區域公司及已經進入的63個城市。按照他的介紹，接下來每一個區域公司要選擇一個城市作為深耕的根據地，同時以周邊的城市作為衛星城進行拓展、開發。

“按照這個策略，我們計劃每個區域打造一個100億銷售規模以上的量級的城市”，郝恒樂提到，今年的銷售目標是合約全口徑銷售額達到1500億元。

負債篇：2023年進綠檔

在2020年3月的業績會上，林戈就曾提到，美的置業在規模上不作絕對安排，公司會比較多地關注淨現金流，包括利潤、總體負債方面的考量。

經過一年的努力，美的置業的負債情況有所好轉。

年報數據顯示，截至期末，美的置業的總資産為2837.54億元，總負債2435.35億元。此外，期末該公司的資産負債率為85.83%，較上年同期下降1.7個百分點，扣除應收帳款後的資産負債率是76.4%，同比下降了4個百分點，淨負債為79.2%，同比下降10個百分點，現金短債比是1.52倍。

事實上，過去一年，監管部門持續收緊地産開發商的融資，在“三道紅線”新規出台後，降負債、回流現金成為各大房企的重要命題。

根據此前公布的“三道紅線”，其中，紅線1是指剔除預收款後的資産負債率大于70%；紅線2指淨負債率大于100%；紅線3指現金短債比小于1.0倍。

結合年報指標來看，美的置業目前依舊踩了一道紅線。林戈在業績會上表示，“根據我們的規劃，我們計劃在2023年能夠全部達標，實現綠檔”。

至于怎麼回歸綠檔，美的置業提到，一方面要加快公司的運營效率，保證利潤結轉；第二要保障快速去化，抓回款，提高現金流；第三，公司考慮在恰當的時候，增厚權益類的股本；第四要控制拿地比重；第五則是進一步提升融資能力。

按照管理層在業績會上的表述，截至期末，公司一年内到期有息負債占比21%，兩年内到期的融資金額占比超過40%，也就是說，該公司即将有123.14億元的債務于2021年内到期，兩年内到期的債務達到234.56億元。

數據還顯示，該公司的現金及銀行存款為267.86億元，原定到期日為三個月以上的定期存款為人民币52.31百萬元，受限制現金81.4億元。

“我們現在最重要的並不是要加杠杆，而是要提升我們自己的開發能力、去化、抓回款，把我們手頭上這麼豐厚的土地轉換成資金，來支持我們的發展，以及降低我們的負債”，林戈提到，接下來，美的置業的工作重點仍舊是抓回款、淨負債。

“新的一年，我們要置換這些一到兩年内到期的融資産品，把賬期拉得更長一點。”

以下為美的置業2020年度業績會問答實錄：

現場提問：“三道紅線”長效機制監管下，公司采取了哪些應對措施？2020年公司淨負債率有所下降，未來淨負債率預計會控制在什麼樣的範圍？如何平衡該指標的管控和公司未來的發展？

林戈：大家很關注三道紅線對企業接下來應對的措施，美的置業現在在三道紅線下，有兩個指標是綠的，踩了一根紅線，就是資産負債率，我們的扣預之後的資産負債率是76.4%，根據我們的規劃，計劃在2023年能夠全部達標，實現綠檔。

至于如何實現綠檔，作為企業來說，從幾方面來做，第一個是要加快我們的運營效率，加快交付，保障利潤結轉，增厚淨資産；第二是要保證快速的去化，大家也看到我們的去化率這些年都維持在65%以上，我們接下來在這個去化的基礎上還希望進一步提升；第三是我們也可以考慮在恰當的時候，再增厚權益類的股本；第四是要控制好拿地的比重，因為在央行來說，要求我們在40%以内，這樣保證我們的經營性淨現金流回正；第五是進一步提升我們的融資能力，提高債務的久期。我們的債務結構里，兩年内的債務的占比也不低，有40%多，所以我們接下來重中之重的工作就是進一步優化負債結構，提升債務的久期。

透過這一繫列的動作來應對三道紅線。我認為三道紅線這個政策是非常好的政策，讓我們控制好油門。

至于淨負債率，現在是79%，因為企業還是在發展，我們覺得淨負債率在合理的水平線，在70%左右是我們比較合理的水平線，我們會繼續平衡在這個位置。

在控負債情況下，企業發展怎麼平衡好？我們有兩方面的考慮，一方面是美的置業現在土地儲備是非常充裕的，有6300多萬方的土地儲備，而且土地儲備的城市布局以及區位也是非常健康的，所以透過我們加快去化、加快回款，來提升我們在這一塊的規模增長，靠這一塊我們也是在滿足未來的增長速度。

第二是透過優質的現金流，我們還是可以适當地控制好自己的負債，這樣能夠維持央行指導線下的負債水平，保證我們兩者之間的平衡。

現場提問：管理層認為目前公司的産品力在整個行業處于一個怎樣的水平？有哪些突出的差異化特點？公司的産品策略是否與布局升級做出了相應的調整？未來還需要在哪些方面提升和改進？

王全輝：先說一組數據，我們去年實測實量的成績是96.44，在行業里面排在前10，說明在産品質量方面我們有長足的進步。

在産品力方面，我們有一個非常明顯的IP，就是智慧化，包括我們在産品質量這方面的控制。

對未來的産品力，我們還是有很多的動作，首先是加大我們在客研及産品研發方面的投入，強化戶型、立面、園林、精裝修等等方面的投入，來增加業主的舒适感。第二是對現有的標準化産品進行不斷的升級改造，能夠進一步地提升。第三是成立數字科技公司，包括智能家居研究院，對我們的智慧化的社區不斷地研發新産品，並投入到新的應用當中，增強客戶的體驗。第四是加強對施工過程的管理，保證出品的質量處在整個行業的前端。以上就是我們對産品方面的措施。

現場提問：土地集中供應是否會對公司2021年的供貨及銷售節奏産生影響？2021年的供貨計劃和銷售指引是怎樣的？

王全輝：2021年我們的整體供貨應該比2020年有一定幅度的增長，我們計劃的開工面積達到1400余萬平米，根據我們的銷售目標以銷定産做精準化的開工計劃，在我們未來三年的整體規劃之内。

現場提問：請問公司是否會參考美的集團100億的回購呵護股價，來維護投資者的利益？公司是否會針對管理層做股權激勵的明确計劃？

郝恒樂：目前回購的計劃還沒有，可以明确告訴大家，管理層的激勵，我們已經有一個成熟的方案，會擇時推出。

現場提問：請問管理層如何看待未來物業行業發展和近年來物企分拆上市潮的現象，公司是否會有這方面的打算？在物業闆塊的戰略方向是怎樣的？

郝恒樂：美的物業現在也已經有比較大的規模了，我們現在在管的合同面積有五六千萬方，我們希望今年年底能夠達到1億平米的管理面積，對成熟的業務我們都會陸陸續續推向資本市場，不排除物業公司也會按照這個目標去努力。

當然，我們的前提首先是它的規模能夠做大；第二是能夠服務的主航道，無論是傳統的住宅社區，包括城市空間、産業園等等，把航道進一步豐富；再一個，我們在物業方面再進一步加大科技的投入，使智慧數字化能夠輻射到我們的服務當中去，提升它的服務效率。通過這幾個方面的打造，我相信美的物業未來即使面向資本市場也會是有良好的核心競争能力。

現場提問：貸款集中管理的情況下，公司的融資策略是否有調整？注意到公司在2020年新增有息負債成本下降到5%以下，在現在的環境下，公司是否能一直保持融資成本的優勢？

林戈：貸款集中度的管理，我覺得先要把這個事情的背景說一下，首先是在集中度管理出來之後，指標超標的銀行的個數還是比較少的，壓降的比例相對有限，所以空間也是有限的，這是一個。

第二，對于一些已經有降的，它事實上還是預留了一些空間，預留了百分之幾的調整空間，所以還是比較溫和。另外就是兩個集中度管理在2019年的時候就已經有苗頭了，我知道那時候有不少的銀行也收到了一個窗口的指導，當時要求開發貸的規模只能壓到2019年一季度的水平線。其實在2020年9月份的時候，也有媒體已經報道，監管機構要求一些大型的商業銀行要壓降，包括控制一些個貸在整個房地産的占比，融資占比要在30%以下，那時候已經有這個風在吹了。這是三條線的整個的影響。

事實上我們到今天來看，對中小型的開發商可能壓力是非常大的，對于頭部開發商，尤其是一些戰略合作夥伴，像我們這樣的戰略合作夥伴，還是保持着有一個非常充裕的額度給到我們。

另外，在接下來整個發債的市場里面，我們也沒有受到任何的影響，我們發債的成本也是保持着非常大的優勢。我們從最新發的這一期的債來看，也是在4.4%左右這麼一個水平，所以還是相信在新的一年，我們還能夠維持這麼一個低融資成本的競争力，我們也是有給自己這麼一個目標，希望進一步來降低自己的融資成本。

現場提問：管理層對2021年的市場如何判斷？是否可以介紹一下今年的銷售目標和可售貨值的情況？目前對22城集中供地的政策怎麼看？在拿地的資金鋪排上和布局城市上有什麼樣的計劃和變化？對于公司降杠杆和融資這一塊有怎樣的安排？

郝恒樂：我回答前兩個問題。2021年的市場，我們認為還是兩極分化比較明顯，熱點城市、經濟發達的城市，包括人口流入的城市，上漲的壓力仍然存在，但是還有一些低量級的城市，經濟、人口各個方面都比較弱的，仍然不會有好的表現。兩極分化會越來越明顯，當然這也是經濟規律。

作為美的置業來講，如剛才所說，從前年以來，我們進行城市升級，也是陸陸續續地在往高量級的城市進行布局。所以今年的市場我們倒是不會太大的擔心。

另外今年從公司供貨端來講，資源還是相對比較充足的。剛才我們執行總王全輝也介紹，今年的可售貨值在2300億左右，今年是1500億的合約全口徑銷售目標，從目前來看，前三個月的表現還是相對比較好的。

另外對國家推出的集中供地這麼一個政策，我剛才也講了，公司並不是很擔心。基于兩個方面，一是公司本身的土地儲備相對是比較豐厚的，公司的土地儲備總共有6300萬方的建築面積，所以對今年、明年、後年我們還是遊刃有余，這是第一點，我們不擔心。

第二點就是集中供地，它考驗的是一個企業的計劃鋪排能力，包括企業在集中供地期間，資金的籌措、資源的整合能力，在這些方面，美的置業相對有比較足夠的信心去應付集中供地。另外，兩集中供地，各城市具體的細則現在好多還沒有發布，到底怎麼樣操作、怎麼樣執行，我相信各個城市也會結合當地的市場狀況，所以說公司並不是太擔心。

還有另外一個問題，請CFO來解釋一下。

林戈：剛才也提到接下來公司在降杠杆以及融資方面是一個什麼樣的考慮和鋪排。假如我們将公司比作是一輛車，國家不但是把油庫管住了，現在加油槍以及油門都管住了。其實大家也看到，現在對于三道紅線、兩集中，對企業已經有一個非常明确的賽道規則。我們也是要堅決按照央行的要求，也有自己非常清晰的三年規劃目標，完全實現達標到綠檔，這一點我們是非常有信心的，按照這個布局來做。

另外，對我們來說，現在最重要的並不是要加杠杆，而是要提升自己的開發能力、去化、抓回款，把手頭上這麼豐厚的土地轉換成資金，來支持我們的發展，以及降低我們的負債。

除此之外，我認為很重要的，接下來在不加杠杆的解決上，最重要的還是要去優化我們的負債結構，包括自己的品種結構，在銀行端我們應該要進一步提升銀行端這一塊的占比。另外在融資的久期這一塊，剛才我提到，我們的兩年内到期的融資金額占比還比較高，有40%多，所以在新的一年，更多的是要置換這些一到兩年内到期的融資産品，把帳期拉得更長一點，這是我們接下來對融資的思考。

現場提問：公司2020年拿地方式側重那種形式？當前待轉化為土儲的11個城市更新的項目的進展情況是怎樣的？以及針對城市更新項目，公司2021年如何發揮産業優勢，提升經營能力，确保穩定的現金流？

郝恒樂：2021年公司的拿地将會是多種渠道、多種方式去拿地，但是公司有一個基本的原則，不會冒進，也不會去拿沒利潤或者低利潤的土地，因為還是基于公司有足夠的土地儲備在支撐，所以說公司並沒有在土地儲備方面的危機。當然，在2021年還會按照我們去化的量來合理地補充土地儲備。合理補充土地儲備仍然是圍繞2019年以來既定的高量級城市、經濟發達城市和我們已經進入的形成優勢的城市，去進一步深耕，加大對這些城市的投入，對我們已經确定的根據地城市的投入。多種方式包括招拍挂、合作收並購，以及城市更新。

合作收並購相信在2021年這個趨勢會更加明顯，特别是在目前去杠杆、低增長的時代，會有較多的企業和項目釋放出來，公司在這方面已經做好了組織上、人力上，包括資金上的充分準備，适時地去收一些符合公司目標的項目。

另外城市更新這一塊，我們現在基本上以廣佛片區為基地，同時我們還有其它一些區域，比如說昆明、貴陽這些省會城市，手頭上有一些儲備的城市更新項目，預計這些城市更新項目，今年會有三個項目轉化為商住地的出讓，其它都在陸陸續續地，在兩到三年的時間内轉化。當然，我們今年還會持續地在一級城市更新項目上拓展，繼續簽約一些城市更新的項目，包括舊工廠、舊村居等等。這方面也會成為未來公司拿地的一個很重要的方式和渠道。

現場提問：還有一個問題，針對城市更新項目，2021年公司如何發揮産業優勢，提升經營能力，确保穩定的現金流？

郝恒樂：美的置業有一個良好的産業背景，本身也出身于産業，所以在産業這個圈層，我們有良好的社會資源和良好的合作資源，而且我們現在在推進城市更新當中，還有一些有産業的配比，自己也有産業園在運營，所以和這些産業進行協同，無論對城市更新項目的獲取，還是對城市更新項目的土地轉化，都會帶來比較好的優勢，這一點也是我們長期形成的優勢和基礎，相信接下來我們也會進一步加快這方面的土地轉化。