觀點直擊 | 黃仙枝:正荣保持适當規模就好 争取明年“轉綠”(實錄)

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2021-03-29 21:23

  • “保持适當的規模優勢就可以了,正荣地産還是在堅持高質量發展,特别是長期主義,我們不設具體的目標。”

    觀點地産網 “我覺得保持适當的規模優勢就可以了,正荣地産仍堅持高質量發展,特别是長期主義。”董事會主席兼行政總裁黃仙枝對于正荣地産的發展一直有着清晰的判斷。

    這句話也同樣回應了最新一份年報中提到的銷售目標,今年正荣地産似乎更加謹慎了。

    2021年,正荣地産提出銷售目標為1500億元,對比上一年度1419億元增幅為5.7%。巧合的是,處于同一銷售梯隊的富力地産、雅居樂今年銷售目標均為1500億,而龍光集團銷售目標約1448億元。

    2018年正荣地産實現港股上市後,定下“三年(2019年-2021年)高質量發展時期”。今年是收官之年,正如黃仙枝以往強調的,财務安全、利潤提升和規模增長的“不可能三角”是正荣要實現的,三者均衡至關重要。

    報告期内,正荣地産錄得收入361.26億元,同比增長11%,淨利潤35.59億元,同比增長15%,核心利潤為33.04億元,同比增長18.9%,淨利潤率9.9%,核心淨利潤率提升到9.1%。

    在三道紅線約束下,正荣地産負債指標逐年下降,保持一定的利潤增長,同時銷售規模不掉隊,依然堅持快周轉策略等等。

    放慢腳步、回歸理性增長的房企開始更加注重“内功”與現金流管理,正荣也提出未來一年的降債目標。

    轉綠計劃

    幾乎每場業績會,“踩線”的房企都給出了“轉綠”計劃。

    正荣地産2020年末負債情況顯示,淨負債率為64.7%,現金短債比2.2,扣除合約負債的資産負債率為76.6%,踩中一條紅線。

    當日業績會上,黃仙枝對正荣地産過去一年的降負債表現滿意:“我們只有一條線還不是綠檔”,随後補充,正荣地産争取明年上半年把三條線都“轉綠”。

    值得一提的是,上市以來,正荣地産的負債指標變化較大,淨負債率從2017年底的183.2%大幅下降,2020年繼續下降10.5個百分點至不超過65%。

    正荣地産也在不斷調整負債結構,短期債務占比進一步降低,從2017年末的55%下降至2020年末的29.1%,現金短債比錄得2.2,短期償債壓力不大,在手現金足以覆蓋短債。

    正荣地産未來一年到期的債務總額為195億元,具體還債安排為,107億元境内銀行貸款将通過銷售回款進行償還,21.8億元其它貸款将通過境内銀行通道安排債務置換,14.7億元境内公司債将通過申請新的額度,預計年内進行再融資。

    另一方面,在房地産融資環境逐漸收緊的當下,正荣地産發債空間取得一定突破,表現在境内與境外融資分别占比為2:1,非銀貸占比降至6%,傳統銀貸比重增加到56%,且發行數筆境外綠色債券。

    據悉,去年正荣地産一共發行4筆綠色債券上,綠債規模達到12.5億美元,用于支持建造綠色項目。目前,正荣地産絕大部分新建項目至少符合一星的綠建標準,已有超過10個二星級以上的綠色建築項目,認證面積超過150萬平方米。

    管理層稱,未來,正荣地産會加大對綠色建築項目的資源投放,目標是每年增加7到10個綠色建築。

    随後,公司副總裁兼财務總監陳偉健補充道,目前正荣地産外債額度還有3.4億美金,公司還有比較多的綠色資産支撐債券發行,目前希望優先改善總體評級,短期融資壓力不大,總體要看整個市場的表現和窗口期。

    據觀點地産新媒體了解,于今年一季度,正荣地産先後發行4億美元5年期年息6.63%綠色優先票據;3億美元5年期年息6.7%的綠色優先票據,並完成贖回3.1億美元2022年到期年息9.15%的優先票據,新債置換了相對較高年息的舊債。

    除此之外,正荣地産融資成本逐年改善,綜合融資成本從2018年末的7.8%降至2020年末的6.5%,境外美元債利率從兩年前的13.3%下降至7.3%,境外銀團成本不超過5%,境内公司債成本從7.5%進一步下降到5.6%。

    正荣地産管理層表示,今年融資成本還有改善的空間。

    提問環節中,關于正荣地産的表外負債情況,陳偉健列出數據,去年表外權益負債大概26億,表外權益現金已超出27億,實現了淨現金1.4億。

    “今年到明年還有比較多的來自于聯合營的收入和利潤貢獻,我們表外負債應該會逐步減少。雖然今年還會有一些新的合作,但是還是以並表為主。”陳偉健道。

    适度規模

    1500億的銷售目標,對于正荣地産而言好像沒有什麼難度。

    在各個城市頻繁出台調控和雙集中供地政策影響下,正荣地産對于今年的發展更多以“穩健”為主。

    2020年,正荣地産實現合約銷售1419億,完成年初制定的1400億銷售目標,合約銷售面積890萬平方米,合約銷售均價約1.6萬元/平方米,城市能級分布看,一二線城市銷售業績占比89.5%。

    若以區域劃分,正荣地産2020年銷售貢獻主要集中在長三角和海峽西岸,業績貢獻占比分别為39%及33%,其次是中西部占比為16%,環渤海和珠三角業績貢獻占比分别為10%及2%。

    正荣地産管理層不忘預告今年一季度的銷售業績表現,前兩月完成了既定的銷售任務,並認為上半年的市場總體比較平穩。今年整體貸款利率相對來說也比較不錯,整個銷售情況還是比較樂觀的,預計二季度還有一波銷售高峰。

    為實現全年銷售目標,正荣地産預計推出可售貨值2500億元到2700億元,因此,去化率在60%左右即可完成目標,上下半年銷售比重争取做到各占一半。

    另外,管理層也強調,從去年到今年,正荣地産更加看中權益銷售規模,2020年權益銷售比例提升到55%,預計2021年權益銷售比例能達到60%左右。

    從上述銷售表現亦能看出,正荣地産在全國的土儲布局。截至2020年末,正荣地産擁有項目216個,土儲總貨值約5000億元,其中位于一二線城市的土儲占比82%,長三角及海峽西岸總土儲占比64%,為糧倉大本營,中西部土儲占24%。

    2019年開始,正荣地産逐步提高項目權益比和並表比,以面積計算,去年正荣地産權益地價319億元,新增46個項目,土儲權益比例為70%,並表比例為81%。

    同時,正荣地産對于房企合作開發項目持有開放态度,去年新增項目中就有25個為合作項目。

    管理層介紹,2021年土地新政下,會繼續保持一定比例的合作項目,在接下來的投資拿地中權益比維持60%以上,並表比例會略高十幾個百分點。

    近兩年,正荣地産的合作策略也發生了變化,會選擇盡量開發理念相近的兩家,最多三家房企來合作,以此保證項目操盤效率和效益。另外,還加強了區域平台型公司及當地有實力的企業财務投資者間的合作。

    至于提到的“雙集中”供地政策,董事會副主席劉偉亮認為,這22個城市中正荣地産已經進入14個城市,雖然是集中供地,但對于集團化、全國化布局的公司來講,拍地的影響並不會特别大,集中供地更考驗每家公司的資金儲備量。

    正荣地産在考慮項目投資因素時,一直比較關注三個指標,包括利潤率、回報率和開盤周期。除此之外,今年還要考慮整盤的銷售周期,首開7個月外,整個項目的開盤周期要壓縮到18至24個月之間。

    以下為正荣地産2020年業績發布會現場問答實錄:

    現場提問:雙集中供地對公司産生的影響?怎麼看地價?會否改變公司投資節奏?另外會否考慮更多合作拿地?拿地方面的權益比、並表比的影響?

    劉偉亮:國家推出了土地兩集中政策,首先對房地産的長遠健康發展應該是一個非常有利的政策。繼去年三條紅線、銀行集中度和土地兩集中政策之後,對穩房價、穩地價、穩預期,對房地産市場長遠發展更有好處。

    土地兩集中政策現在22個城市推出,正荣地産已經進入了其中14個城市。雖然是集中供地,但對于集團化、全國化布局的公司來講,拍地的影響並不會特别大。

    另外,這個時間點比較考驗每家公司的資金儲備量,因為相對來說集中供地,保證金的覆蓋度,整個資金運作能力需要更強一些。相信集中供地會對每個城市的土地價格回歸理性、回歸到有一定的利潤空間,會有一定的優勢。雙集中供地,對正荣地産的優勢還會更大一點。

    至于是否繼續下沉三四線,正荣地産全國化布局已基本完成,更多考慮的是幾個核心經濟群如長三角、海峽西岸、京津冀地區,我們主要布局一二線城市,同時也在持續研究像環經濟圈核心的、基本面比較好的二三線城市,我們每年都會新進一些城市,會進一步加強布局和縱深。

    是否會多拿地,這些年,正荣地産在土地市場的合作比例相對來說比較高,去年新增的40多宗地有接近一半是合作項目。但這兩年,我們的合作策略也适當發生變化,第一,非常歡迎合作,但可能會盡量選擇兩家最多三家來合作,可以保證整個項目操盤效率和效益。另外,也選擇理念和正荣比較相近,打法思路比較一致的企業成為戰略合作夥伴。此外,這兩年我們加強與區域平台型公司及當地有實力的企業财務投資者之間的合作,能控制投資風險。

    而在拿地的權益比和並表比上,這兩年,我們的投資拿地比一直維持在百分之六七十的水平,接下來整個投資拿地中,權益比會維持在60%以上,並表比例會比權益比略高,比如略高十幾個百分點。

    現場提問:管理層怎麼看2021年的政策走勢?針對三條紅線,公司目前處于怎麼樣的位置,有什麼計劃要降到綠檔?

    黃仙枝:中國房地産已經發展了幾十年了,目前國家政策調控是為了更好地健康發展。房地産的城市化進程還有一定的空間,我認為現在主要還是在一些結構性的不平衡和地區的不平衡。

    2021年整個政策對市場,特别是對頭部企業總體是利好的。正荣地産深耕一二線城市圈,我覺得2021年總體大的方向是可以的,對我們來講影響不會太大。

    第二個,未來幾年房地産的發展速度和希望達到的規模。我們從2018年上市以後,定了2019年到2021年是地産高質量發展的三年,通過不斷地調整和布局,基本做到财務穩健、盈利速度不斷提升,我們的規模保持适當的發展,只有一條線還不是綠檔,争取明年上半年把三條線都轉綠。

    另外,正荣地産通過精準投資,包括精細化管理,降成本,提高産品力,這幾年不斷提升盈利能力。

    規模對于我們來講,我覺得,還是保持适當的規模優勢就可以了,正荣地産還是在堅持高質量發展,特别是長期主義,我們不設具體的目標,按照公司自己的實力和步驟來走。

    現場提問:融資方面,管理層對目前整體的融資環境怎麼看?公司今年的融資成本走勢怎麼判斷?

    陳偉健:總體來看,正荣融資渠道比較順暢的,今年在一二月份就把握了比較好的窗口,發了大概7億美元債,提前償還了一些以往比較貴的美元債。

    國内方面,目前在進行小公募的申請,海外還有3.4億美元債的額度,同時也在申請其它的銀行貸款,我們今年短債很少,融資壓力比較小。

    融資成本方面,我們覺得還是有一個比較好的改善空間,從去年下半年已經慢慢體現出來,我們做了一些美元債、點心債,還有雙邊,去年的融資成本已經從7.5%下降到6.5%,我們覺得今年還是有改善的空間。

    現場提問:今年一季度公司的銷售情況怎麼樣?留意到公司的銷售目標是不低于1500億,全年的可售貨值和安排是怎樣的?對于營銷策略有什麼想法?

    李洋:今年1到2月份正荣是完成了既定的銷售任務,基本上也能确保3月的計劃完成,我們預判今年上半年的市場總體還是比較平穩的,整體來說今年的銷售還是比較樂觀的。

    對2021年整體銷售政策方面,從去年疫情開始也倒逼我們不斷提升營銷創新力,營銷動作越來越精準,在營銷上提出要提質增效。一方面,重視線上和線下的營銷整體的結合。另外,我們也通過抖音、微信視頻号大型平台直播,去引流我們的客戶,覆蓋更多潛在的、年輕的、多樣化的新客戶,降低整體客戶來訪成本和接待成本,同時減少對渠道分銷的依賴,讓客戶銷售轉化率進一步提升。

    我們從今年1月份開始正式成立了正荣地産的營銷公司,營銷體繫會從過往“純業績導向”向“經營定位+業績導向”雙定位轉型。在營銷運作機制上,也會實現營銷的前台和職能後台相互的制衡和協同的機制,一方面,要強調前台營銷管理人員要有狼性的激勵體繫,一線人員能采取高傭金和優勝劣汰的方式,提升一線營銷銷售力,另一方面,後台和管理人員的績效和激勵,和經營業績、經營指標強挂鈎。

    今年,正荣可售資源預計在2500到2700億左右,去化率達到60%左右,對二季度的市場我們覺得也相對不錯,會有陸續的新貨推出市場,預計二季度還有一波銷售的高峰。上下半年整體的銷售比重,争取能做到各占一半。

    另外,從去年到今年開始,我們更加看中權益銷售的規模,2020年權益銷售比例提升到55%,預計2021年權益銷售比例能達到60%左右。

    現場提問:關于ESG,正荣在去年有發行綠債的舉動,公司在未來綠建方面是不是有一些計劃跟目標?是否有進一步發行綠債的想法?

    歐國偉:公司一直都非常重視ESG的責任,正荣地産努力成為ESG模範的企業。去年正荣地産在綠色金融方面也取得了一定的突破,制定了綠色債券的框架,並取得了第三方獨立認證,至今一共發行了4筆綠色債券,用于支持綠色項目的建造。

    未來我們也會積極響應國家提出的碳中和号召,加大對綠色建築項目的資源投放。我們的目標是每年增加7到10個綠色建築。評級方面,去年MSCI也将正荣地産的ESG評級上調至BB級,未來正荣地産也會争取更好的ESG評級,讓正荣地産的長期價值能夠更好地體現出來。

    陳偉健:我們外債額度還有3.4億美金,還有比較多的綠色資産支撐我們的發行,目前還是希望優先改善總體的評級,當然也會看整個市場的窗口。今年正荣地産的短融壓力很小,總體會看市場的表現。

    現場提問:請管理層介紹一下2020年的現金流情況及2021年預測的現金流情況。可否分享一下表外的債務、收入、現金、聯合營項目的利潤貢獻?

    陳偉健:關于現金流,去年正荣地産總體銷售權益大概55%,回款率75%,相關收款586億元,權益土地款305億元,建安成本160億元,稅費是53億元,利息58億元,營銷管理費41億元,分紅6億元,其它費用約6億。

    去年,我們是淨流出大概43億元,主要是去年四季度适當多拿了一些土地。

    今年,我們估計總體收入和支出是可以打平的,今年權益可以有一個比較大的突破,可以再增加到60%,回款率在75%,相關回款大概675億元,土地今年大概是315億元,工程175億元,稅費60億元,利息63億元,營銷管理費約45億元,分紅或其它費用約8億元,其它部分6億元。所以,今年大概有3億元的淨流入,跟去年能做到持平。

    表外結轉和表外負債的情況,正荣地産去年總體表外結轉為221億元,相比2019年的153億元同比增長45%。若按權益,去年權益表外收入80億元,比2019年的47億元大幅增長70%。

    今年到明年還有比較多來自聯合營的收入和利潤貢獻,正荣的表外負債應該會逐步減少。其實去年我們整個表外權益負債大概26億元,表外權益現金已超出27億元,實現了淨現金1.4億元。雖然今年還會有一些新的合作,但還是以並表為主。

    現場提問:關于投資和改善盈利水平,公司在做投資決策時主要考慮哪方面?限地價、限房價對投資決策的影響?公司會采取什麼樣的措施來進一步提升盈利能力?

    劉偉亮:投資方面,現在國家确實是在限地價、限房價,但現在國家在集中供地,越來越多的城市以搖号方式出讓地塊,所有限地價、限房價項目給了一定的房地價差,在同樣的房地價差的情況下,土地是有一定利潤的,只是相對來說偏薄一點。

    這兩年,正荣地産整個财務成本有明顯下降,經營效益有明顯提升,同時管理成本和工程建設成本是正荣地産狠抓的過程,要進一步向管理、經營要效益的階段。

    在投資策略當中,22個集中供地的城市中,我們有14個已經進入,加上有3到4個是準備進入的,這樣有十七八個城市,全年要供地50幾宗,每一批次供地里少的有40來塊,多的有60來塊,對正荣地産的現金儲備來講,我們獲取土地還是有比較好的優勢。

    另外,我們有二三十個項目已經下沉到三四線城市,全國資源會分散開來,對今年拿地有比較好的優勢。

    李洋:去年疫情期間到疫情後,我們貫穿始終地做了一個動作就是提質增效。第一,今年我們考慮探索一些多元化拿地方式,在集中供地且做好精準研判,會考慮跟優秀平台企業合作的機會,拓展投資渠道和方式。第二,對看中的地塊進一步加大精準研究,提升投資質量,同時也要強調整體的投後兌現度。

    第二個方面,是控制費用,持續降低融資的成本,通過提升經營質量、評級水平,降低整體融資成本;創新營銷方式,降低營銷和整體管理費用的支出。同時合理籌劃稅費的支出。

    第三方面,通過整體的規模效益,降低建築成本的支出,繼續加大對客戶敏感度産品的投入和研發,通過優化供應商管控機制進一步擴大戰略集采,升級戰采合作體繫,進一步降低建安和材料采購成本,同時減少溝通成本,進一步提升項目效率,實現我們和合作單位的共生共赢。

    最後一方面,練好内功,提升運營效率、管理效率和決策效率,堅持整體快周轉的策略,加強現金流管理,以提升整體的資金的周轉速度,進一步提升資金的使用效率。

    劉偉亮:我簡單補充一句,正荣的投資考慮因素一直是關注三個核心指標,項目利潤率、回報率和開盤周期。今年我們額外又增加了一個考慮因素——整盤的銷售周期,因為我們發現在首次開盤達到7個月的同時,整個項目的開盤周期要努力壓縮到18個月到24個月之間,這樣項目的效益才能最大化。

    撰文:鄭培茵    

    審校:徐耀輝



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