毛利率與高增幅利潤 綠城服務稱五年後營收要增長5倍

觀點地産網 3月29日，内房股一片喜慶，綠城服務以超過20個點的漲幅占據頭位。截至收盤，綠城服務每股報10.48港元，漲幅達22.14%。

早在3月26日晚間，綠城服務便公布了2020年度業績報告。經過周末兩天的等待後，綠城服務周一高開9.56%，開盤價達到了9.40港元/股。

顯然，投資者們對綠城服務的看多情緒，很大程度上來源于這一份剛披露的2020年度業績公告。

每逢年報季，房企們披露的業績情況總能夠引發股價的波動。事實上，不管會上企業管理層們如何傳遞利好，投資者們是否認可這份“成績單”，股價總會給出資本市場的反饋。

年報顯示，綠城服務2020年收入101.05億元，較2019年同期增長了17.8%。三大業務闆塊中，物業服務收入約64.29億元，占整體收入的63.6%，同比增長17.9%；園區服務收入21.77億元，占比21.5%，同比增長13.8%；咨詢服務收入15億元，占比14.9%，同比增長23.2%。

據一位參加了綠城服務業績會的投資者向觀點地産新媒體透露，雖然這場業績會是電話會議形式，但投資者們提問的氛圍頗為活躍，整場活動持續了90余分鐘。

“據我了解，其實還有一些問題因為時間關繫沒來得及問到。”該投資者如是說。

由于綠城服務此前股價走勢一直不高，年初至今漲幅只有9.51%，遠低于碧桂園服務、中海物業、永升生活服務、濱江服務等許多同行。因此，投資者也将此次股價波動稱為是“遲來的大漲”。

對次，有投資者猜測出現波動的主要原因可能是綠城服務的業績符合市場預期所致，也有人表示，或許是因為管理層在業績會上提出的“五年計劃”，給足了市場信心。

據投資者介紹，楊掌法在會上表示，綠城服務計劃五年内實現整體營業收入增長5倍。2021年新拓展的面積也要增長50%以上，就是1.5億平方米以上。

1.5億新目標與利潤

截至2020年12月31日，綠城服務在管面積約為2.51億平方米，儲備面積約為2.84億平方米，分别同比增長了18.4%和21.9%。

關于今年新拓展面積1.5億平方米以上的目標，有投資者擔心綠城服務的管理半徑是否能夠跟得上拓展節奏。

對此，管理層坦言“有挑戰”，不過公司還是很有信：“我們去年完成了9600萬方來自于第三方市場的項目，這個團隊已經很成熟了。”

在會上，管理層表示，綠城服務區域布局上仍會聚焦在華東區域和華北區域進行深耕，同時也會擇機進入西南、華南等其他地區。據投資者轉述，管理層向其介紹說，綠城服務去年在廣州有所發力，也找了一些優勢的合作夥伴。

未來，2020年，綠城服務一共新增達成了成都城投、中交城投等19家公司的合作，而這些客戶的合作過程當中，已經為綠城服務在2020年落地了900萬方的項目。

除此之外，在原有拓展住宅、商辦項目的同時，綠城服務也表示今年會進一步尋找城市公共服務類的新項目，以及在存量市場上尋求新的突破口。管理層介紹說：“這兩年存量的占比在15-18%，今年過程中，可能存量要求突破會到20%以上”。

規模的不斷擴大，推動了綠城服務經營利潤的增長。于2020年里，綠城服務實現經營利潤9.7億元，同比增長了50.6%；實現年内利潤7.41億元，同比上升了56.8%。

雖然利潤增長了不少，但和往年一樣，綠城服務的毛利水平依然不高。

2020年里，綠城服務實現毛利為19.23億元，同比增長24.3%；毛利率為19.0%，較2019年全年的18.0%增加了1.0個百分點。

有人猜測，綠城服務毛利率微升以及利潤的大幅增長，疫情期間獲得了政府的相應補貼有關。據公告顯示，綠城服務2020年的“其他收入”錄得約1.38億元，同比2019年增長了250.94%。

而來自政府的補助是該等“其他收入”的主要來源。至2020年12月31日止年度，綠城服務就因受新冠疫情的影響而獲得4500.3萬的相關政府補助收入，及3820.8萬元的增值稅退稅。

據投資者介紹，會上确實有人問了管理層未來1-2年對毛利率的預期是多少。吳志華在回答這一問題時表示，整體上他認為疫情對毛利率的改變影響不大，綠城服務去年毛利率改變主要原因還是在于勞動效率的提升，在于溢價能力的增長造成的。

“綠城服務去年員工的數量增長了13.9%，總的人工成本是3.6億，較2019年增長了23.1%。這是可以很好地說明問題的，我們去年的整體增長是要高過于營業收入增長的。盡管疫情期間有防疫補貼，但同時我們也有加班費用的額外支出，此外我們也給員工做了加薪。”

在吳志華看來，他並不認同毛利率的變化是因為整體社保的減免，或者是補助等一次性的收入所導致的。其表示，2020年毛利率的變化符合公司預期，同時預計未來物業服務的毛利率還是能夠有所提升的。

科技業務與成本管控

綠城服務的業績公告里那份不到兩千字“主席報告”中，共出現了7次“科技”的字樣。該公司在公告里直言稱：“這一年我們比任何時候都堅定，科技是我們行業突破瓶頸，搶占新一輪發展制高點、構築競争新優勢的核心手段。”

據參會投資者透露，管理層在會上介紹最多的，以及和投資者們互動最多的話題之一同樣是“科技”。

資料顯示，綠城服務自2013年開始向科技發力，目前已經培育出了3家國家高新技術企業。有投資者告訴觀點地産新媒體，吳志華在會上大致介紹了綠城服務的科技業務發展脈絡。

據吳志華表示，公司從2014年開始重點投入科技業務，最初目的是希望建設一個科技繫統，以用來提升公司的管理和服務，改善客戶的服務體驗，以及提高管理效率和服務效率等。随着不斷發展中，這部分業務慢慢由内部轉向外部。

“從去年開始，綠城服務開始把自己的房地産數字能力，智慧物業管理數字能力，以及生活服務數字能力對外輸出，去年還獲得了1.5億外部的收入，同比增長了150%。”該投資者轉述道。

投資者說，根據吳志華以及綠城服務的管理層預計，綠城服務今年在科技業務上會迎來非常好的發展，甚至是實現翻番式增長，成長率可以保持在100%左右。

吳志華還向其透露稱，綠城服務接下來還會成立科技集團，專門負責科技能力的建設和輸出。

同時，管理層在談及收並購等問題時也表示，對于收並購，公司今年也會一如既往的保持積極謹慎的态度，而且收並購的標的不再局限于只看基礎物業公司，同時還會非常積極地看科技類或者創新類的標的物。

從實操層面來看，綠城服務希望通過科技參與到社區運營服務中去，也包括了老舊小區科技改造及智慧安防等平台化建設等。比如其與阿里雲、華為等企業達成戰略合作，探索未來社區的管理模式和智慧平台等。

不過，這樣的解釋未免顯得有些仍然遙遠。所以，或許應該從另一個角度去觀察綠城服務為何會熱衷于“科技”。比如說，财務指標。

簡而言之，綠城服務希望通過科技實現的，是更高的利潤和更低的成本。

有投資者告訴觀點地産新媒體，除了上文所提到的“1.5億元外部收入”之外，管理層還預計科技繫統的構建和輸出之下，能夠幫助公司提升利潤表現，具體指標為淨利潤率會增長並恢復到2016年左右的水平，即超過7%。