解局丨以綠色之名 正荣的利率拆解

觀點地産網 房企們為了融資，不得不使出渾身解數。

近兩年，綠色美元債持續走熱，今年新力控股、建業地産、當代置業、禹洲集團、正荣地産紛紛發行綠色優先票據。

4月9日，正荣地産公告稱将發行2.2億美元2022年到期年息5.98%的優先票據。正荣地産拟根據公司的綠色債券框架動用票據發行所得款項淨額再次撥付現有債項。

對于綠色債券，正荣地産早在去年就已經熟練運用。從去年起正荣地産共發行了4筆綠色債券，所得款項用于綠色項目的再融資，綠債規模達到12.5億美元。

值得關注的是，以綠色之名的融資利率明顯比其他境外美元債券要低很多。而正荣地産在通過發行綠色債券，拉低整體的平均融資利率，從而降低負債成本。

不過，房企境外發行綠色債券仍有一定的用途限制，僅能用于合格的綠色項目，或與之有關現有債務的融資。

無論是房企從自身發展方向及戰略定位出發，還是為了降低融資成本，正荣地産發行綠色債券在付出的增量成本是否在可承受範圍内，仍需綜合考量。

綠色債與ESG

所謂綠色債券，是指将所得資金專門用于為符合規定條件的“綠色項目”進行融資或者再融資的債券工具。

根據國際資本市場協會（ICMA）聯合多家金融機構出台的《綠色債券原則》，綠色項目需要經過評估能夠支持環境可持續發展，同時滿足所籌資金的流向和管理公開透明、有迹可循等條件。

然而，若為了匹配債券的要求而付出增量成本，是房企發行綠色債券的最大的弊端，尤其對于尚未執行綠色建築標準的項目而言，需對原有的設計進行調整，設計和施工新增的風險和成本可能較大。

最新數據，目前，正荣地産絕大部分新建項目至少符合一星的綠建標準，已有超過10個二星級以上的綠色建築項目，認證面積超過150萬平方米。

正荣地産非執行董事歐國偉也在近期業績會上表示，預計每年會新增6-10個綠色建築項目。

正荣地産确實為“綠色”發債做了很多加分項。

4月1日，標普就正荣地産于2020年發行的兩筆綠色優先票據授予E1/86的評分，其中E1為標普整個評價體繫中的最高級别，同時，《正荣地産綠色債券框架》亦獲標普發出綠色金融框架意見書，确認該框架符合國際資本市場協會綠色債券原則的四個核心要素。

據觀點地産新媒體了解，標普綠色評價體繫于2017年首次建立，截至目前，就全球21個行業的機構共發布65份綠色評級報告，平均評分為68分，體繫内最高評分為89分。

發行綠色債券，除了拿到許可，仍沒有跳出有息債務與金融的範疇，其僅僅作為一種特殊票據發行，所依照的根本依舊是金融政策、客觀市場與企業自身的素質。

而房企的ESG（環境Environment、社會Social Responsibility、公司治理Corporate Governanc）要素将是一個不可忽視的新趨勢，漸漸從一個新興機會演化成市場的投融資主題。

事實上，自2020年起，正荣開始構建多元化的ESG發展體繫，同年12月，MSCI将正荣ESG評級由B級上調至BB級。

拉低融資利率

除了境外綠色債持續走熱，國内綠色債券市場也逐漸回暖。

數據顯示，今年3月份新發行47只綠色債券，發行規模共計約847億元。與2020年一季度相比，發行規模同比上升超過一倍，共1168億元，已達到去年全年發行規模的一半。

2021年3月境内綠色債券發行量在同期全球綠色債券市場中占比34.43%，該數值約是上月的3倍，國内綠債市場增速明顯高于國際市場。

不過，房企更加熱衷境外綠色債。主要是由于綠色美元債的募資用途遠比綠色人民币債券靈活，所募集的資金僅依照國家發改委關于境外債券限額的規定，可以全部用于償還公司未來到期債務。

而綠色企業債券僅允許企業使用不超過50%的債券募集資金用于償還銀行貸款和補充營運資金，綠色公司債券和綠色資産支持證券、綠色中票、綠色債務融資工具僅允許募資總額的30%用于補充公司流動資金或償還借款等，其余70%全部要求用于明确的綠色項目。

去年8月份業績會上，正荣地産CFO陳偉健透露，集團已經拿到綠色框架的認可，已經具備發行綠色債券的平台和資源。

随後，正荣地産開始頻繁發行綠色債券，9月4日，正荣地産成功發行首筆4.4年期7.35%綠色債券，總額3.5億美元，並獲得逾9倍超額認購。

該筆綠色債券還創下了正荣境外融資新紀錄，在年期最長的情況下，融資成本下降25個基點，為正荣境外融資成本新低。

2020年11月12日，正荣地産再次發行2億美元綠色優先票據，年息5.95%。

單從綠色債利率已出現明顯下降。據觀點地産新媒體了解，于今年一季度，正荣地産先後發行4億美元5年期年息6.63%綠色優先票據；3億美元5年期年息6.7%的綠色優先票據，並完成贖回3.1億美元2022年到期年息9.15%的優先票據，新債置換了相對較高年息的舊債。

從長期來看，正荣地産融資成本逐年改善，綜合融資成本從2018年末的7.8%降至2020年末的6.5%，境外美元債利率從兩年前的13.3%下降至7.3%，境外銀團成本不超過5%，境内公司債成本從7.5%進一步下降到5.6%。

陳偉健表示，目前正荣地産外債額度還有3.4億美金，公司還有比較多的綠色資産支撐債券發行，目前希望優先改善總體評級，短期融資壓力不大，總體要看整個市場的表現和窗口期。

正荣地産意圖通過海外債來調整債務結構，而綠色美元債作為海外債的一種，雖然有用途限制，但利率相對較低，在一定程度上能滿足融資需求，同時進一步拉低平均融資利率。

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