解局 | 黃光裕178億商業資産騰挪 20年租金使用權注入國美零售

觀點地産網 “力争用未來18個月的時間，使企業恢復原有的市場地位。”

随着黃光裕獲釋，國美的追趕步伐不斷加快，在2月中旬國美控股集團高管會上，黃光裕為資本市場注入了一支強心針。

立下18個月的軍令狀後，國美開啟了新一輪的變革，除了國美APP更名為真快樂、配股融資44.49億港元以外，黃光裕還計劃通過資本的騰挪實現其“冠軍夢”。

近日，國美零售發布公告稱，國美管理拟将旗下三個自持物業出租予國美零售，總代價為178.65億元，而該公司拟以發行代價股份的方式支付其中的175.76億元，並透過向國美管理轉讓Hudson Assets（國美零售全資附屬公司）的全部股權支付2.9億元。

市場的普遍觀點認為，這或許是個雙赢的交易。

對國美零售而言，通過控股股東的注資，該公司能夠以相對較低的價格提前鎖定了未來的租金成本；與此同時，黃光裕及其全資持有的國美管理将進一步提升對上市公司的控制權。

178億資産騰挪

在零售商業的黃金時代，黃光裕憑借獨特的營銷模式，迅速成為電器零售大王，三度問鼎胡潤中國百富榜；但在掌舵人入獄、控制權之争以及互聯網商業沖擊等影響下，國美一步步走向沒落。

人來人往的黃金時代，這個零售行業“領跑者”擁有的優勢不斷縮小。2021年，随着黃光裕獲釋，國美的發展歷程再一次迎來轉折，曾經的“領跑者”變身成為“追趕者”。

據國美零售4月7日披露消息，該公司與國美管理訂立協議，據此，國美管理同意向國美零售出租位于北京、長沙的三個物業，租期分别自2021年7月1日及2023年3月1日開始至2040年12月31日截止。

根據該協議，上述三項目出租物業的總代價為178.65億元，将由國美零售以發行代價股份支付175.76億元，並透過向國美管理轉讓Hudson Assets（該公司全資附屬公司）的全部股權支付人民币2.9億元。

據觀點地産新媒體了解，上述三項出租物業分别為位于北京中關村的國美商都，位于湖南長沙的湘江玖号，以及位于北京朝陽區的鵬潤大廈。

其中，國美商都的總建築面積約為52.46萬平方米，湘江玖号的總建築面積約為13.05萬平方米，而鵬潤大廈目前的租賃面積為4.25萬平方米，為國美零售的總部所在地，項目将于2023年3月1日擴展至7.05萬平方米。

粗略計算來看，國美零售以178.65億元的代價租賃合共72.56萬平方米的物業，租賃期限為682個月，假設上述三個物業的租賃費用均一致，且每月只有30天，則意味着國美零售以1.2元/平方米/天的價格租賃到位于北京、長沙的核心商業物業。

綜合各大中介平台數據來看，北京中關村商業綜合體的租金在8.5元/平方米/天左右，而北京朝陽燕莎商圈的商業綜合體租金在11元/平方米/天上下，而長沙湘江玖号的租金在6元/平方米/天左右。

由此看來，國美零售不到2元/平方米/天的租賃價格，實際上是大大低于市場價格的。

但有投資者在公開平台提到，當前不少城市寫字樓市場出現了高空置率、租金下行的情況，萬億規模的商業辦公産業紅利已經消失，一次性租賃20年的風險依舊不小。

但觀點指數此前發布的報告顯示，作為主要的商辦市場，過去一年，北上廣深租金水平和空置率在2020年波動較大，但至年末基本處于較為穩定的水平。而2021年前三個月，一二線城市商辦物業的租金繼續維持在穩定區間，且上海、北京等地的各種經濟發展政策，對于主力租賃行業的發展有明顯推動作用。

此外，有分析人士透露，國美位于北京的兩個項目位置還是不錯的，一個在中關村豐台科技園區内，一個在朝陽燕莎商圈，無論是寫字樓還是購物中心，出租率和客流量是可以得到保障的。

行業整體發展穩健、項目地理位置優越，實際上，此次租賃的幾個項目未來依舊存在較大升值空間。

簡言之，在此次的交易中，國美零售以超低的價格，提前鎖定了上述三個項目未來20年的租金成本；而國美集團相當于将上述三個項目20年的租金使用權進行了資産證券化，從而一次性回籠了未來20年的租金收入。

黃光裕的算盤

假釋之後的黃光裕，提出了讓國美重回市場地位的野心，而此次的交易，無疑標志着國美追擊戰的全新開始。

但營收下滑、淨利虧損，不斷攀升的負債率無疑都成為國美“重回巅峰”的重大阻力。數據顯示，2020年全年，國美零售錄得營收441.19億元，同比下滑25.83%，期内歸母淨利虧損69.94億元，同比下滑170.05%。負債方面，該公司期末資産負債率達到98.20%，與五年前相比，增長了32個百分點。

為了重振業績，黃光裕不得不開源節流。一方面，黃光裕提出了将線上店鋪、官網商城以及實體門店“三合一”的方式，大力發展互聯網商業，同時繼續擁抱線下商業，加速線上線下的融合。

此次租用的三個物業項目，除了鵬潤大廈為總部辦公樓以外，其余兩個項目均為國美零售拓展新線下零售服務模式的重要場所。

而通過這種長期租賃的方式，國美零售能夠以低廉的成本獲得了物業近二十年的使用權，進而有效控制租賃成本。

與此同時，在上述交易中，國美零售並非以現金交易的方式進行，而是通過發行股份的方式支付租金代價，這種方式不僅不會為上市公司增加債務負擔，反而通過增大上市公司的淨資産，從賬本層面實現資産負債率的下降。

另一方面，國美要恢復原有的市場地位，就需要不斷地改革與擴張，其中自然需要大量的資金，此前國美零售就曾通過配股融資籌措資金。

據過往報道，3月2日，國美零售就與配售代理國泰君安證券（香港）有限公司及賣方國美管理有限公司就配售及認購訂立配售協議，國美零售将以每股1.97港元配售22.8億股現有股份，估計公司将自認購事項收取的所得款項淨額約為44.49億港元。

“為了重回市場地位，黃光裕或許會繼續砸重金進行改革與擴張，後續需要用錢的地方可能不少”，分析人士認為。

而此次的交易不僅能夠讓集團一次性回籠20年的租金收益，更重要的是，黃光裕及其全資持有的國美管理能夠進一步提升對上市公司的控制權，同時保留自持物業的所有權。

公告透露，代價股份的發行價每股股份港币2.11元乃由訂約方經公平磋商後厘定，較于最後交易日聯交所所報股份的收市價每股股份港币1.51元溢價約39.74%；代價股份相當于國美零售現有已發行股本約41.64%及經發行代價股份擴大後該公司已發行股本約29.40%。

于代價發行完成後，控股股東及與其一致行動之人士于國美零售投票權的權益将由約51.17%增加至65.52%，單獨而言，國美管理的權益将由約23.08%增加至45.69%。

分析人士就提到，通過代價股份的發行，控股股東将進一步提升對上市公司的控制權，這也便于其在後續引入戰投、配股融資等動作中，依舊能保持大股東的控制地位。

此外，這種注入租金使用權的方式，控股股東依舊保留着自持物業的所有權，未來依舊能夠進行資産的抵押等融資。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。