原報道 | 吳向東華夏幸福780天

壹

吳向東履新華夏幸福，至今已有780多天，這期間外界只寥寥幾次在公衆場合見過他。

其中一次是去年4月26日，華夏幸福舉辦2019年度線上業績會，董事長王文學、聯席董事長兼CEO吳向東均有出席。這也是王文學和吳向東首次公開同框，盡管他們分别位于南北兩個會場。

吳向東被認為是華夏幸福二股東平安推薦的“代言人”。2018年7月，平安入股華夏幸福，2019年2月，吳向東便從華潤轉至華夏。此後，華夏幸福南方總部成立，團隊成員主要是他和其他華潤舊部。華夏幸福南北總部獨立運營，據稱平時連會議都各自召開。

華夏幸福在業務層面開始大幅改變。過去幾年，王文學在公司内部要求誠意正心幹産業新城，但2019年中報起，該公司開始分為産業新城及相關業務、商業地産及相關業務，後者由南方總部主導。

新業務從誕生之初便定位要為平安的戰略安排服務，具體包括在大型商辦綜合體、康養業務、輕資産管理及科學社區四個領域發力，吳向東則要确保新業務與華夏産生化學反應。

在那場業績會上，華夏幸福管理層也明确，商業地産及相關業務在2019年從無到有，計劃布局北上廣深等8大核心城市，並立足以輕資産開拓商業地産及相關業務。

吳向東躊蹰滿志，對與會投資者及媒體說：“我們要做中國最好的商業地産項目，最終也成為最好的商業地産發展商或運營商之一。這是我們的目標。”

華夏幸福為新夢想買單，向吳向東開出了年薪3868.93萬元的合同，相當于王文學同期年薪的4.5倍，這也是A股高管薪資的最高紀錄。

但從去年底開始，華夏幸福的資金鍊問題，嚴重到讓王文學求助政府及平安支援，比如探讨引入平安作為基石投資者、華潤作為股權投資者，此舉措最終未成行。

今年2月4日，平安集團總經理兼聯席CEO謝永林透露，平安對華夏幸福股權投資180億，表内債權投資360億，已做好撥備準備。3月25日，謝永林被中小股東問及華夏幸福債務處理問題時，他回應：

平安後續将不再出錢，但會不遺余力支持華夏幸福債務處理方案設計和救助過程實施。

平安的風向變了。

在這之後，華夏幸福南方總部開始傳出動蕩。3月底有消息稱，吳向東表示不管債務事宜，並已不正常上班，或将撤至深圳房企鵬瑞集團，同時南方總部亦将轉讓予鵬瑞。

根據媒體最新披露，與吳向東一同轉戰鵬瑞的，還有南方總部的原華潤置地團隊，大約有100多人。

華夏幸福正出現更多變局，此時創始人王文學，正修補債務縫隙。他親自參與金融債權人大會，向債權人檢讨、致歉，表态堅決不逃廢債。廊坊成為化解危機的主戰場，他點名表揚的是“站在廊坊的弟兄們”。

據觀點地産新媒體了解，華夏幸福2021年到期需償還債務仍高達千億元，現金流短缺，甚至利息及工資都無法支付。它是目前爆發危機的房企中，規模最大的一家。

參加完金融債權人大會，王文學在廊坊對上千名員工做内部講話，他說，大家離開沒問題，這是雙方自願的選擇，跟道德無關。

“你們是職業經理人，我是職業企業家，我們互相都要表現出職業水平。”

貳

時隔三年後，王文學坐在廊坊的辦公室，或許仍會覺得馬明哲與他是職業企業家的惺惺相惜。

2018年10月底，華夏幸福召開平安入股後首次員工大會，據當時媒體報道披露，王文學于會上公開談及此次險資入股的原因。他的說法是，雙方曾經在深圳同時相中一宗地，不打不相識，馬明哲欣賞華夏幸福的執行力與判斷力，平安亦認可公司的潛力。

不過，平安将向華夏幸福委托派遣高管，負責日常經營、财務審計及新業務等工作。

而這種變化也預示着，平安並非純粹的财務投資型二股東，它對華夏幸福有業務協同訴求。

此刻市場消息早已流傳兩個委托派遣高管的名字：華潤置地執行董事吳向東，以及華潤置地CFO俞建。2018年12月、2019年2月，俞建、吳向東先後履新華夏幸福，證實市場所言非虛。

工商信息則顯示，2018年12月20日，華夏幸福（深圳）運營管理有限公司注冊成立，注冊資本為10億元。這也是南方總部的工商主體，南北方團隊“劃江而治”的格局由此逐漸明晰。

此後半年，該公司新增董事長俞建，董事趙荣、王笑、劉嵘、趙炜，以及監事龐慧，均為華潤置地前職業經理人。

南方總部團隊組建後已快速開啟擴張，一批項目均處于接洽狀态，比如2019年4月底，桂林政府與吳向東就樂滿地康養文旅綜合體項目落地建設進行交流。

至7月底，首個舊改項目浮出水面，原華潤團隊在深圳鹽田正式成為沙頭角田心工業區片區舊改的前期服務商；8月23日，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司注冊成立，正式涉足舊改領域。

同年8月16日，華夏幸福宣布，将9個月前剛從中國鐵物手中以57.8億元受讓的北京麗澤金融商務區項目，轉讓予平安人壽，對價僅為58.29億元。對此該公司解釋，交易繫在商辦方面首次嘗試采用管理輸出的輕資産模式。

一個月後，南方總部首次出現于土地招拍挂市場，以總價116.25億元底價競得武漢武昌濱江CBD核心區2宗地塊。這是華夏幸福首個從拿地開始，涵蓋開發建設、運營管理全周期的商業綜合體。

截至2019年底，華夏幸福在商業地産及相關業務方面，已落地項目包括北京麗澤項目、武漢長江中心項目，並有8個舊改項目被選定為前期服務商，其中深圳、東莞分别占6個、2個。

在2019年度業績會上，吳向東表示，過去一年是“積極的熱身和工作”，相信2020年“新模式、新領域、新地域”肯定會全面落地。

“甚至我們覺得，選定的最優先（發展）的8個城市都要覆蓋，這一點我還是很有信心。”

這是吳向東入職華夏幸福後僅有的一次公開與外界溝通交流，其它大部分時候，他和南方總部團隊像頭獵豹，悄無聲息地尋找並靠近獵物。

僅2020年上半年，華夏幸福便新增4個商辦綜合體項目，中標1個項目代建服務，鎖定1個舊改的前期服務商，包括南京大校場項目、廣州白鵝潭項目等。該公司強調，已基本完成在目標城市的布局。

平安與華夏幸福業務協同的更典型案例，是去年10月上旬開工的哈爾濱新區深哈金融科技城項目。

該項目總占地約88萬平方米，建築面積約159萬平方米，由平安、華夏幸福共同投資200億元打造，並将同時結合平安的金融産業資源以及華夏的産業新城開發運營優勢。平安集團總經理兼聯席CEO謝永林，以及王文學、吳向東首次同台出席開工儀式，足見各方重視度。

叁

如果回想起自己前面25年的職業生涯，吳向東可以選出代表性的頭銜：華潤置地董事總經理、董事會主席，以及潛在的萬科董事長。

這些頭銜已成歷史，或許令他更真切感到做一個“非常困難的決定”所要承受之重。

轉折點是2018年馬明哲發出的邀約，那時他的身份是華潤集團助理總經理、華潤置地執行董事，重新回歸華潤後逐漸觸碰到了職業天花闆，最終決定轉身，去華夏幸福開辟新戰場。

據當時媒體報道，王文學一開始對吳向東的加盟表示肯定，強調南北雙總部不能各自為政，不要強調你我之分。同時，吳向東加盟後，會帶領華夏幸福朝多元化發展，對沖風險。

事實上，南方總部率先發展的商辦綜合體及舊改，多與吳向東及其團隊在華潤置地積攢的經驗及資源有關，為此需要沉澱大量的資金。而南方總部在華夏幸福享有極高的戰略地位，尤其在拿地上擁有高額的資金保障。

即便在北方總部加強産業新城及相關業務儲備管理的情況下，南方總部依然加大對新業務的土地投資。2020年5月9日，華夏幸福董事會審議通過一項預案，批準公司及下屬公司在5-6月期間進行土地投資的額度不超過220億元。

其中5-6月華夏幸福共分3次披露拿地情況，累計新增22宗地，合計成交金額120.53億元；商業地産及相關業務占12宗，成交金額占112.66億元，顯示南方總部是絕對拿地主力。

華夏幸福去年業績公告顯示，前三季度公司土地支出198.5億元，同比增長接近25億元；其中商業地産及相關業務支出達102.03億元，産業新城業務支出則從173.73億元近乎腰斬至96.46億元。

去年底開始，華夏幸福爆發債務償付問題，新的一年面臨上千億到期需償付金額，業務現金流無法覆蓋償付需求。目前該公司已累計違約372億元。這時再去看快速擴張的新業務，風險非但未對沖，它反倒成為龐大的吸金獸。

深圳舊改從業人士表示，華夏幸福在深圳等地獲取了一批舊改，但基本是前期服務商項目，進度不一，意味着仍需漫長周期才能兌現價值。

哪怕是南方總部最早獲取的增量項目武漢長江中心，住宅及公寓部分要入市最快的節點也将是：2021年三季度。

王文學2月2日在内部講話時反思，TOD軌交、醫療等業态沒有取得顯著成效。消耗和占用了公司大量資金，考核機制不夠健全。

他同時也吐槽，某些單位，公司需要他們的時候以各種理由搪塞，就是不來廊坊。

在說這番話之前6個月，一些鮮有人注意的變化正在發生，南方總部退出了固安華禦城房地産開發有限公司，轉由廊坊京禦房地産開發有限公司持有，後者主要是孔雀城品牌的母公司。同時，南方總部在公開土地市場陷入沉寂，廊坊京禦地産成為拿地主力。

年底，華夏幸福在廊坊、固安兩大商業綜合體奠基開工儀式，出席者都是王文學。

王文學内部講話後兩天，平安總經理兼聯席CEO謝永林公開評論，華夏幸福出現流動性困難和債務危機，主要是宏觀經濟和政策調控影響了回款，疫情影響，以及擴張太快。

謝永林強調，對華夏幸福的540億元投資，只是平安8萬億投資組合的一項。但沒有人會相信，一旦華夏幸福倒下，它能不被席卷進去。

3月25日那場備受矚目的平安年度股東大會，除了明确表示不再出錢，平安管理層還提到，華夏債務危機事件後，公司内部進行多輪深入反思。

其中最後一條是，未來對“這些企業”派駐董事，責任和要求都會進一步增強。

而華夏幸福在債務危機下已采取積極瘦身縮表措施，那位與平安關繫密切的最大牌董事，似乎也擁有對外資産的自主決策權。對此有媒體報道就提及，吳向東與鵬瑞集團董事局主席徐航最初接觸，也是為了推銷南方總部的項目，但雙方深入交談之後，吳向東選擇加盟。

現在，南方總部也有近一年未公開擴儲，那個曾被華夏幸福贊譽為“吳向東帶領的中國商業開發運營第一團隊”，越來越多迹象表明，它将把天賦帶到鵬瑞集團。鵬瑞旗下鵬瑞地産發展歷史較短，2017年總資産僅104億元，相當于同時期華夏幸福總資産的1/36。

有人說，吳向東拂袖而去，他只是做了職業經理人的選擇，跟道德無關。

只是，他一年前拍胸脯般喊出的那句“成為最好的商業地産發展商或運營商之一”，和現實碰到一起，都是夢破碎的聲音。

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