中報觀察 | 弘陽服務上半年:兩筆收購擴張與非住業務投入

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2021-08-20 20:32

  • 這部分商業業态最大的特點在于收費水平較高,可以彌補住宅物業相對低的物業費,同時還可以提供較高的毛利率及收繳率。

    觀點地産網 8月19日晚,弘陽服務發布了上半年的業績報告

    公告披露,弘陽服務報告期内收入5.29億元,同比增加63.7%;期内溢利為6400萬元,同比增加71.2%;權益股東應占期内溢利為5980萬元,增加60.4%。

    在随後的業績發布會上,觀點地産新媒體獲悉弘陽服務董事會主席兼非執行董事何捷、執行董事兼執行總裁楊光、财務總監賈傑先生一同出席。

    據介紹,截至2021年6月30日,弘陽服務簽約項目數量為327個,簽約建築面積約為4960萬平方米,較去年同期增長約60.0%;其中在管項目數量為228個,在管建築面積約為3440萬平方米,較去年同期增長約83.5%。

    目前,市場上與弘陽服務類似規模和收入的中型物業公司並不少見,而前者找到破局的鑰匙是收並購,而且是較為大膽地在非住業态上的擴張。

    2021年上半年,弘陽服務相繼完成收購武漢匯得行精英物業服務有限公司、高力服務物業有限公司及江蘇高力美家物業有限公司;同時,與南京市栖霞區西崗街道簽訂戰略合作協議,加碼城市服務領域。

    其中,弘陽服務在1月份以2.16億收購匯得行物業管理公司,其主要為管理商寫、公建、購物中心類物業。這筆收並購為弘陽服務帶來了商業寫字樓面積73萬平方米、購物中心25萬平方米,合共98萬平方米非住。

    4月份,弘陽服務以7354萬元收購高力控股的物業服務子公司80%股權,主要負責家居港及汽博城的物業管理服務,屬于此前的空白領域,在管商業面積新增87萬平方米。

    值得注意的是,上述兩筆收購均有不同的利潤承諾,在物業公司價值水漲船高的上半年,弘陽服務的主動突破並不多見。

    同時,關聯公司弘陽商業還有部分待開業的項目,可以說寫字樓及商業周邊業态是弘陽服務未來的重點。

    參會投資者向觀點地産新媒體表示,弘陽服務未來将持續保持雙輪驅動的戰略,通過内部項目的不斷完善和外部的擴張,來完成商業闆塊的落地。

    針對弘陽是否會将商業運營闆塊並入到弘陽服務中,管理層則打起了太極。有參會投資者轉述,“弘陽服務将商業運營進入到物業體繫,還要根據市場的整體變化和公司内部決策來進行确認。”

    針對未來的收並購,管理層表示,收並購還會集中在戰略點上,立足于長三角地區,進行多元化的探索式擴張。計劃在長三角,西南的成都、重慶,華中的湖北、湖南等地區進行收購和投資目標。

    未來,弘陽服務收購標準會确定在營收3000萬以上、管理規模在100萬平方米以上,以地産旗下物業公司為主,並保證物業費的單價不低于目前整體單價水平。

    弘陽服務的整體營收結構也是物業中較為普遍地分為3部分,首先是基礎的物業管理服務,向非業主(主要為房地産開發商)及其他物業管理公司提供增值服務,並為住宅物業業主及住戶提供社區增值服務。

    今年上半年,弘陽服務物業管理服務收入3.5億元,占比66.3%;非業主增值服務8480.3萬元,占比16%;9383.7萬元,占比17.7%。

    其中,社區增值服務上漲了230%,相較于去年同期的占比大幅提升,其在公告中解釋稱,“積極發掘社區内可用資源,提升社區資源空間利用率,並大力開展資産管理業務,帶來收入大幅增加。”

    這個所謂的資産管理業務就是背後的主要原因,其實就是母公司将出售停車位的事情交給了弘陽服務來做。

    參會投資者透露,管理層對此表示,随着公司在管社區和弘陽地産車位數量的持續增長,2020年實現了4744萬收入,預計2021年會帶來約9342萬的大幅收入增長,估計毛利率會提升到40%-50%。

    事實上,不少物業公司都在利用母公司的停車位銷售進行一定的利潤調節,這對物業公司的利潤體繫是很重要的一部分。

    另一方面,弘陽服務的美居業務增長達到了581%,不少業主将房屋的二裝業務、美居業務交由公司進行代管和處理。

    目前,弘陽服務圍繞社區增值服務打造了一個生态圈,涵蓋較為傳統的社區資源增值服務,以及弘陽美居中心,房地産代理服務和資産運營等較新的業務闆塊。

    今年上半年,弘陽服務毛利率為28.9%,較2020年同期的26.3%上升2.6個百分點,回到了行業中等的水平,主要由于業務結構優化並推動毛利率較高的社區增值服務發展。

    從上表中可以看出,非住業務以不到2成的在管面積,貢獻了超過4成的物業管理收入。

    這部分商業業态最大的特點在于收費水平較高,可以彌補住宅物業相對低的物業費,同時還可以提供較高的毛利率及收繳率。

    上半年,弘陽服務獲取單位項目28個,一手盤項目的占比達到60%左右,二手盤的項目約在40%左右。在一手盤的項目中,除了傳統的住宅和商業類項目,還涉及到醫療、公建和其他業态的劃分。

    管理層表示,弘陽服務有能力並且也有新的戰略規劃,對于新興的業态,會逐步進行嘗試和深耕。

    未來,弘陽服務會加速政企合作、大型企業合作、合資,以及全委公三種模式進行發展。

    撰文:李標    

    審校:劉滿桃



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