觀點直擊 | 弘陽地産：都說行業在回歸，其實行業本來就應該是這樣（實錄）

觀點地産網 8月27日，弘陽地産舉行2021中期業績發布會，執行董事、主席曾煥沙，執行董事、總裁袁春，執行董事、副總裁雷偉彬，首席财務官申廣平出席了發布會。

半年報顯示，弘陽地産上半年實現合約銷售491億元，同比增長56%，同時均價同比增幅15.6%，簽約回款率是91%；營業收入192.6億元，同比增長37%，毛利潤27.3億元，同比增長12.1%，淨利潤9.9億元，增長10.9%。

除此之外，弘陽地産上半年短期負債比下降31%，三道紅線均維持綠檔。

“都說2021年是地産長效機制的元年，都說行業在回歸，其實我覺得行業本來就應該是這樣……所以未來對一個企業來說，面臨這樣的形勢，行業在回歸它真正的經營本質，就必須從内部去提高你的經營能力。”

對于整個行業的變化和發展，弘陽地産表現出了更加穩定和從容的态度。在2021中期業績會議上，弘陽集團執行董事袁春表示，對弘陽來說，下半年面臨大的行業的回歸，大的方向上一定是控杠杆、提權益、穩收益。

曾煥沙也表示：“我們認為行業的規模仍在，人們改善居住品質意願仍在，只要順應政策趨勢、滿足客戶需求，就一定能穿越周期，經得起時間的考驗。”

而對房企來說，土地儲備是需要重點研究的課題之一。弘陽地産表示一直以來都堅持深耕戰略，從南京起家，也在南京發家，今年弘陽地産也将集團的業績中心放在它們鐘愛的長三角江蘇區域。

據介紹，弘陽地産上半年獲取的21幅地塊中，一二線城市占比78%。“22個土拍城市里面有13個是弘陽聚焦深耕的，所以某種意義上來說，政策對弘陽更加有利。我們也可以看弘陽的土儲的結構，在江蘇接近6成，也跟我們的戰略是吻合的。”

同時，上半年弘陽地産沒有進入到新的城市，而是維持在現有布局城市中拿地，申廣平表示，“這樣無論是從品牌還是從成本控制，在産品的溢價上來講，我們覺得都是未來會有空間的”。

袁春也表示，弘陽地産的主要規劃和目標持續不變：“持續鞏固全國化布局，我們還是堅持做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城的投資戰略，深耕長三角、大灣區、成渝、長江中遊、山東半島這些最優質的城市圈。”

對弘陽來說，通過聚焦深耕，使得單城市的項目數量提升，單城市的産值也有提升，同時在管理上也減少了溝通成本，提升了管理效率。袁春在業績會上就提到，對于弘陽這類深耕企業，兩集中政策實際上是有利的。在土地市場競争日益激烈的形勢下，保持住優勢區域的成本和利潤率對弘陽來說是更為穩妥的發展策略。

除了在拿地上把控成本和利潤率之外，對于弘陽地産來說，商業和地産的相互促進一直是企業發展的主要策略。數據顯示，弘陽地産上半年營業收入129.64億元，比去年同期增長34.7%，其中商業運營和酒店收入3.14億元，比去年同期增長接近4成。

秉持“商業地産雙輪驅動 物業資本兩翼並舉”的“雙輪雙翼”發展戰略，弘陽創立之初便是最先做商業地産，商業基因讓弘陽地産在雙輪相互推動上有着自己的思考。

袁春在業績會上分享：“商業經營收入，随着弘陽存量和經營質量的提升，滿租率也有所提升，租金收入也提升了37.1%。明年9月份新的兩個重資産門店也即将開業，未來商業經營公司也是會持續提升我們的經營收入。”

在業績報告上弘陽地産也重點提到，在雙輪驅動的協同發展上，集團還是堅持着重發揮地産與商業的協同效應，打造差異化的競争力，地産與商業引流賦能，商業為地産溢價賦能。

具體體現在：一方面加強存量商業項目，提高租金收入，另外一方面希望新增商業重資産項目，提升收益。弘陽的目標是，未來在商業的助力下，提升住宅的毛利率水平同時，也同步提高商業的收入。

另外一方面，通過商業與住宅聯動，也大幅降低了弘陽地産在住宅獲地上的競争，提高了住宅未來的收益。通過商業和住宅聯動拿地，包括收並購等多元化取地，是弘陽保證未來收益的策略之一。

今年8月份，弘陽地産新獲取了山東濰坊市近90萬平方米的優質商住地塊，低土地成本和商住協同的巨大利潤空間，這無疑是弘陽地産保證未來收益安全邊界的做法之一。

以下為弘陽地産2021年中期業績發布會問答實錄節選：

現場提問：在3月份的業績會上，弘陽地産曾經提出希望保持不低于15%的規模增長，合約銷售目標為995億元，請問管理層，目前目標完成情況如何？作為一家準千億的房企，弘陽将從哪些方面來發力完成目標？

管理層：我們在報告里也提到，上半年完成491.5億元，已經接近年初制定目標的50%，從整個貨值來看，全年可供的貨值1550億，去化6成就可以完成全年的指標，所以我們也非常有信心完成全年的目標。

都說2021年是地産長效機制的元年，都說行業在回歸，其實我覺得行業本來就應該是這樣。過去地産是暴利，暴利是不可持續的，所以未來對一個企業來說，面臨這樣的形勢，行業在回歸它真正的經營本質，就必須從内部去提高你的經營能力。所以對弘陽來說，下半年面臨大的行業的回歸，我們大的方向上一定是控杠杆、提權益、穩收益。

長期主義核心還是做好産品，要服務好客戶，所以我們下半年會在産品的標準、建造的標準、服務的體繫上持續升級，未來持續做強在我們深耕的城市里的産品，提高我們的品牌影響力，提高客戶的黏性。

現場提問：請問管理層，今年以來土地市場政策頻出，多個城市調整土地拍賣規則，弘陽地産的土儲布局會受到影響嗎？

管理層：我認為這個政策對于弘陽這種聚焦深耕戰略的公司是有利的。對于弘陽地産來說，我們的戰略是做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城。當時22個土拍城市里面有13個是弘陽聚焦深耕的，所以某種意義上來說，政策對弘陽更加有利。我們也可以看弘陽的土儲的結構，在江蘇接近6成，也跟我們的戰略是吻合的。

接下來弘陽一方面面對我們聚焦城市、深耕城市里的土拍規則，積極地參與，也保持克制和審慎的态度。同時通過商業和住宅聯動，包括收並購，來豐富我們的土儲結構，來保持未來的盈利穩定。

現場提問：請問管理層，在調控政策下，上半年有多家房企出現了資金鍊斷裂的危機，弘陽的資金是否充足？抗風險能力如何？

管理層：上半年我們也看到了行業有些企業面臨比較大的資金壓力，弘陽這兩年來還是保持穩健經營，在财務資金戰略方面，也是保持一如既往的定力。可以看到我們在兩三年前講的優化資産結構、降低融資成本，優化融資渠道，強化融資管理，這些我們都在逐步兌現。

弘陽要确保我們的資金安排，有如下幾個方面的做法：

第一，弘陽當前整體的現金流比較充裕，可以從财務報表上看到，我們的現金余額截止到630有175.8億元，我們的短債進一步下降到了104億，只有30%的短債，現金對短債的負債倍數達到了1.7倍，剔除受限資金也有1.3倍，從債務的覆蓋來講，我們的流動性還是非常充足的。

第二，這兩年弘陽的信用指標不斷優化，公司的三道紅線保持綠檔，去年年底是綠檔，今年年中仍然維持綠檔，信用指標上的優化，使得我們在金融機構，在相應的合作夥伴方面，我們的信用是有提升的。在今年以來我們也致力于推動進一步的戰略合作，提升公司融資渠道的多元化，希望能夠更好地借助銀行的融資和資本市場的融資，降低結構化的融資比例，這樣的措施我們在積極推進。

第三，境内外金融機構和境外投資人對公司的認可度不斷強化，今年1月份和7月份的美元債發行是很明顯的，我們發行的成本、規模和年期都應該是屬于同級别房企當中表現最優的，也可以看到資本市場對我們的認可度是有提升的。我們手里也握有充裕的美元債的額度，也可以為未來的現金流提供支撐。

第四，在公司内部管控上，現在公司内部對現金流的管控是比較精細化的，我們基本上對現金流的鋪排覆蓋未來1年的每一天，尤其是180天以内的現金，我們是精确到每一天的。另外我們對回款、應收帳款、還貸管理等等，都有專門的團隊，有專門的機制和工具，确保它不會出問題，保持安全。

行業在變，我們還是保持敬畏心，公司會通過前面講的這些手段，能夠确保公司穩健可持續的增長。

現場提問：請問管理層，弘陽堅持雙輪雙翼的發展戰略，今年弘陽商業有着怎樣的規劃？

管理層：弘陽實際上是有商業基因的，我們跟很多的企業可能有些不一樣的是，很多地産企業是先做住宅再做商業，弘陽正好是反的，弘陽是先做商業，再做住宅。所以從這一點上，弘陽是有商業基因的。接下來我們會繼續堅持這個戰略，一方面通過商業和住宅的聯動，來提高住宅的收益水平，同時在商業上，做到可持續的經營。

現場提問：今年以來随着一繫列政策的出台，房地産行業發生了深遠的變化，請問管理層如何看待未來市場的走勢？

管理層：我覺得行業的長效機制出台，其實是有利于行業的長遠發展。面對這樣的一個大的形勢，第一，從企業的經營角度，我們一定要在政府監管的要求下，控住我們的負債，降杠杆。第二，保持一定的合理盈利預期，在企業經營的理念下重點打造産品，提供好服務，這才是核心。