不動産登記對樓市長短期影響不一

事實上，不動産登記和房産稅之間並沒有必然聯繫，不動産登記只是房産稅出台的必要條件，而不是充分條件。

陳志翔 伴随着3月1日《不動産登記暫行條例》正式落地實施，近段時間以來，關于不動産登記的消息頻傳，不動産越來越成為大衆坊間熱議的焦點話題。不動産登記究竟為何物？有着怎樣的來龍去脈？對樓市影響幾何？下面筆者将對上述問題做一分析和探讨。

作為物權公示的手段，不動産登記是經不動産權利人或利害關繫人申請，由國家專職部門認定物權及其變動事項並記載于不動産登記簿的一種行為。從某種意義上說，實施不動産登記，是一個國家走向法治化和現代化的重要標志。目前，世界上很多國家都實行不動産登記制度，将登記作為不動産權利認定和變更的重要基礎。

在德國，不動産權屬的變更必須登記，登記之後方才具備法律效力；在俄羅斯，無論購買或是出售房産，都必須向俄聯邦國家登記、繪圖局進行登記備案；在日本，不動産只有通過登記才能享有法律上的權利；新加坡很早實行了英聯邦國家廣泛采用的托倫斯登記制度，後來要求所有不動産都必須轉換至中央登記制度之下；作為聯邦制國家，美國雖然沒有全國統一的不動産登記體繫，但是各州會根據自己的登記法對不動産進行登記。

由于歷史原因，我國曾長期實行單一的公有經濟制度，不能也不敢存有私有念頭，認為所有不動産都是國家或集體的。改革開放後，随着社會的變革和思想的解放，人們才逐漸擁有保護私有财産的意識，並逐步展開對不動産登記的讨論，直至進入新世紀，國家相關部門方才開始研究和制定政策文本，但不動産登記實施分散在多個部門，分頭管理，混亂叢生。

2007年，《物權法》頒布實施，提出國家對不動産實行統一登記制度，統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規确立。這一規定受到了高度矚目和期待，然而不動産登記進展卻一直溫吞緩慢，長時間處于停滞狀态，直至2013年3月，《不動産統一登記條例》才被真正提上議事日程。2014年，伴随着全面深化改革大幕的拉開，不動産登記制度加速推進，幾乎每個月都能聽到不動産統一登記的新動向，修訂後的《不動産登記暫行條例》終在年底正式出台，並于今年3月1日正式實施，未來将用4年左右時間建立有效運行的不動産登記信息管理基礎平台。

開展不動産統一登記，是對2007《物權法》的落實和延續，是全面依法治國的重要體現。不動産登記旨在确認和保護産權，明晰的産權有利于不動産相關方實現占有、使用、處分、收益等各項權能，有利于促進市場機制在社會資源配置中真正發揮決定性作用，從而大幅降低社會交易成本。實施不動産登記後，個人财産将被實質性保護，是法律對個人财産的落實和認可，可謂是“遲來的呵護”。

作為不動産的重要構成部分，房地産是社會财富的一大載體，與人們生活和幸福指數息息相關。不動産登記的實施，自然而然會促使人們将目光聚焦在其對于樓市的影響上。關于不動産登記對于樓市的影響，我們可以從長期和短期兩個視角來認識。

從長期來看，不動産登記本身就是一個長效的制度性設計和政策改進，它通過構築不動産基礎數據信息管理平台，将對住房信息聯網起到積極的推動作用，有助于構建房地産調控長效機制，間接調節市場供應、促進樓市價格合理波動，推進形成更加規範、健康、有序的房地産市場秩序。

從短期來看，由于不動産登記的實施将促使房産數量、空置率、土地使用情況等以往無法全面掌握的信息逐步透明化，並為征收個人住房房産稅掃除技術上的障礙，這顯然會影響購房者的心理預期，而房地産市場行情又會通過買賣雙方心理預期變化而出現明顯波動。在此條件下，樓市投資需求有望徹底退出，進一步促使新房市場中開發企業通過“以價換量”加快去庫存的力度，增大2015年房價繼續下行壓力；在二手房市場上，不動産登記或會觸動某一部分人的敏感神經，引發市場形成某種程度的抛售現象，促使某些城市、出現二手房尤其是大戶型二手房供應量上升，拉低價格走勢，但這種現象不可能是長期的，也不可能是大範圍的。

事實上，不動産登記和房産稅之間並沒有必然聯繫，不動産登記只是房産稅出台的必要條件，而不是充分條件。就目前而言，房産稅出台還有許多工作要做，如如何确定征收範圍、征收標準、減免條件、征收辦法等，更為重要的是，還涉及到其與其他相關稅種的協調配套，以避免重復征稅，這些工作並不是短期可以完成的。盡管如此，由于房産稅出台是必然趨勢，不動産登記又提供了技術支撐，這無疑會強化人們的心理預期，從而影響樓市的運行。

陳志翔 産業高級分析師