疫情将如何影響房地産市場走勢?

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2020-03-06 10:36

  • 本次疫情對房地産市場有明顯沖擊。

     夏磊 本次疫情對房地産市場有明顯沖擊。疫情爆發初期,售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚,市場銷售量大幅下行,市場調整壓力大。數據顯示,2020年2月1日至15日,40城新房銷售面積44.3萬平,同比下降86.6%。其中,一線4城銷售面積8.8萬平,同比下降74.6%;二線16城25.2萬平,同比下降86.2%;三四線20城10.4萬平,同比下降90.9%。

    随着疫情逐漸得到控制,土地和房地産市場逐漸復蘇,但各地表現差異很大。

    1.一線城市土地市場火熱,銷售回暖

    土地市場未明顯受疫情影響。根據Wind數據,2020年春節後四周,一線城市成交土地占地面積合計197.4萬平,較2019年春節後四周同比增加20.6%;四周的土地溢價率分别為24.0%、18.9%、10.7%、25.8%,為2019年7月份以來的高位水平。以北京為例,僅2020年2月11日至25日,北京市累計出讓10宗住宅類地塊,出讓金額達440億元,平均溢價率26.6%。

    房地産銷售較快恢復。根據數據,2020年2月17日至23日(北京上海春節假期復工後第二周),北京、上海商品房銷售套數分别為666、945套,較上一周的413、595套明顯回溫。復工後的第三周(2月24日至3月1日),北京商品房銷售套數為1792套,甚至高于去年同期(春節假期後第三周)的808套。

    資料來源:恒大研究院

    2.二線城市多數土地市場尚未重啟,銷售先抑後揚

    多地暫停土地出讓。此次新冠疫情集中于中東部地區爆發,2月初,遼甯、四川、石家莊、西安、合肥、長沙、貴陽等省市宣布暫停土地出讓。根據Wind數據,2020年春節後四周,二線城市成交土地占地面積為624.5萬平,較2019年春節後四周同比減少67.2%;四周土地溢價率分别為7.6%、7.0%、10.4%、18.5%,處于2019年以來的較低水平。

    房地産銷售遇冷。根據數據顯示,重點監測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,二線代表城市成交面積環比增加49.7%,但同比減少58.6%。

    受益于戶籍制度改革和人才新政,以及區域中心城市的吸引力,随着疫情好轉,二線城市房地産市場在逐漸恢復。

    典型如南京市,新增确診數自2月11日開始顯著下降,疫情影響不斷減弱,房地産市場迅速反彈。統計數據顯示,復工後(2月10日)的14天時間,南京市商品住宅成交1968套,相較于去年開工後(2月11日)14天的824套,同比大幅增加138.8%。

    3.三四線城市土地市場冷清,銷售分化

    土地市場明顯降溫。根據Wind數據,2020年春節假期後四周,三線城市成交土地占地面積合計1071.5萬平方米,較去年春節後四周減少52.0%;四周的土地溢價率分别為0%、14.4%、5.4%、9.6%,處于歷史較低位水平。

    房地産銷售短期内承壓。數據顯示,重點監測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,三四線代表城市成交面積同比減少54.3%。

    具體看,房地産市場分化,都市圈内三四線城市銷售表現優于非都市圈内三四線城市。根據房管局數據,來自深莞惠、廣佛肇、南京等9個都市圈的14個樣本城市,2020年2月24日至3月1日,商品房合計成交6269套,同減46.9%、環增166.4%。同期,另外14個非都市圈樣本城市,商品房合計成交3279套,同減49.2%、環增155.8%。

    在中心城市輻射帶動下,都市圈内三四線城市産業協同創新能力更強,交通基礎條件更優,人口集聚潛力更大,疫情消退之後,房地産市場将較快回暖。典型如廣佛肇都市圈内的佛山,2020年2月24日至3月1日合計成交2332套,環比大增251.7%,市場回暖迹象明顯。而同處廣東省境内,但不在都市圈内的江門,2020年2月24日至3月1日合計成交107套,環比增幅僅為27.4%,市場恢復較緩慢。

    但疫情影響最嚴重的武漢都市圈内三四線,短期内房地産市場恐難恢復。典型如黃石、黃岡、孝感,雖然根據《武漢市城市總體規劃(2017-2035)》,位列武漢都市圈,但受疫情影響,企業至今未復工,2020年1月27日至3月1日,3市商品住宅成交套數分别僅為0、1、14。

    二、穩地産、穩預期,還需合适的政策進行逆周期調節。

    維持土地市場平穩,應加大優質土地供應,适度放寬出讓土地條件;降低土地競買保證金比例;調整土地價款繳付方式或期限,允許延期或分期支付。

    适當調整房地産調控措施,應支持合理的購房需求。具體舉措包括:首套房認定以購房時有無未結清貸款為準;提高公積金貸款額度,加快按揭貸款資金發放,並在利率方面給予一定優惠;精裝修交房設置與毛坯房不同的限價標準;縮短限售時限直至逐步取消。

    夏磊 恒大研究院副院長 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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