楊光華：武漢樓市的“國家隊”行情

楊光華 1023套。

7月10日，武漢新房單日成交量首次破1000套。

截至7月1-10日，新房累計成交7372套。也就是說，7月份，武漢新房成交量将大概率破1萬套。

7月剛過10天，這個月的成績單，注定很漂亮。

但市場很明顯慢下來了。7月9日，武漢僅發出2張預售證。很多公司都在開半年總結會。

剛入行時，前輩說，樓市的規律，就是需求與供給。後來發現，那是市場化的樓市，理想狀态。真實的市場，很多背離規律的走向。

如今的樓市，是調控化的樓市，很多市場要素失靈。比如，新房的價格，為什麼出現備案價行情；二手房市場，為什麼體感依然很差。還有很多疑惑的地方。

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很多同行看市場，喜歡看發出的預售許可證數量。

其實，這些預售許可證中有還建、商業、類别墅。如果以純住宅統計，6月的預證，83個，分散到15個區域，平均5-6個。其中還有幾個項目，一個月拿2次證。

我更看中兩組數據。

一組是新房價格與區域二手房均價。

多數新盤的毛坯價格，低于區域二手房均價。這說明武漢的新房市場非常健康。

武漢，還沒有出現像杭州、深圳等城市，新房價格，遠低于二手房價格，價差超過1w＋，人們都準備搖号“打新”。

在武漢，這些低于區域均價的新盤，都值得考慮。當然，也有個别豪宅盤、打破天花闆的項目，價格高出區域均價一截。

豪宅盤，是豪宅邏輯。那些打破天花闆的項目，就是下一個站崗的項目。這一輪行情，以前站崗的項目，順利解套，多虧新的高價地出現。

02

另一組數據，就是土地成交數據。

上半年，武漢土地成交444億，全國排名第14位。

疫情之後，武漢是“國家隊”的主場。招商、金茂、中海、華僑城等，央企的貢獻率，接近半壁江山。

很多同行抱怨，武漢沒有出政策，緩解銷售壓力。

看看央企的拿地，他們為武漢托底，這就是最大的利好。5月17日一天，50多家央企在武漢簽了1800億的項目。

央企每在武漢投入1塊錢，至少能産生10塊錢效益。假設2020年，武漢的央企（房地産類）投入1000億，未來将為武漢創造1萬億。

這還不包括其他類别的央企。換句話說，這些央企的“搭把手”，可能為武漢帶來了幾萬億的“福利”。這些利好，未來與我們關繫重大。

當武漢利好時，樓市里的每個人都會受益。

03

有人問我，對武漢未來的市場，怎麼看？

短期看平，長期看好。

短期有多短，我也不知道。如果我知道明天下雨，我自己一定帶好雨傘。

這就像去年9月份，誰也不能預測武漢有疫情沖擊一樣。

7月份到12月份，我們無法預測那些不确定的因素。

我們的所有判斷，都是基于沒有這些不确定因素。

有人說，股市是大賭。其實，樓市里的我們也是在賭。

賭武漢挺過這一關，賭武漢明天更好。

有“國家隊”在，武漢樓市的基本面就不會改變，局部波動也是正常現象。

今年上半年，武漢新房成交約4.4萬套。按照以往的思維定勢，下半年成交量是上半年的1.3－1.5倍。如果按1.3倍計算，下半年業績約5.7萬套。

今年不能這樣核算。今年的算法是，取5-6月份的均值1.25萬套，然後乘上6個月，大約是7.5萬套。這是很樂觀的算法。

也就是說，開發商的合作夥伴，按照全年約12萬套倒推自己的收成。如果破10萬套，則說明武漢樓市還處于成交量牛市。在牛市中，除了買房，還是買房，並且我們不炒房。我們買了是為了改善生活。

這是以所有不确定因素都沒有發生為前提的。每一次市場改變，我也及時修正自己的觀點。

楊光華（地産寫字人） 觀點地産新媒體專欄作者