楊光華：遍地黃金的武漢

楊光華 7月18日，在深圳。

約150人開了一場閉門會。

會議的主題就是到武漢買房。

最近一周，深圳推出房産新政，很多人在當地買不了房。

“與其在深圳拼命，不如在武漢安家。”在這種背景下，武漢多個項目歡迎在深的湖北人回鄉置業。

過去10年，深圳買房團、溫州買房團多次入漢。數據顯示，武漢買房的外地人中，高峰時期，10個人中有4個是外地人。2020年上半年，深圳投資者在新洲某樓盤，累計買房近50套。

還是7月18日，在光谷。

三環内一樓盤内，買房人多操外地口音。

據銷售負責人介紹，這個樓盤成交客戶中八成以上是外地人。

每到周末，黃岡、黃石等地看房團，被拉到光谷。這些看房團成員的子女均在武漢讀大學。

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當前的武漢，正處于風口機會。

“武漢遍地都是黃金”，房地産專家尹香武說。

作為新一線城市，武漢的地理位置好，産業持續流入。

房價與GDP的比值，是所有強二線城市里最有吸引力的。

武漢本地人有房價低位記憶，覺得房價太貴。與南京、成都同等城市相比，武漢的房價是便宜的。

尤其是2015年－2016年，一批外地人在武漢買房。他們當時的1-1.5w買入，如今二手房價3w左右。

疫情後，漢口某豪宅的單價不到4萬元。尹香武指出，從土地成本、地段價值等角度分析，這個價格被低估。很多深圳人買了這個項目。

接下來，外地人到武漢增持資産的窗口将打開。

2019年7月11日，武漢出台規定，年齡不滿45周歲的（博士研究生、碩士研究生不受年齡限制）大專學歷，可憑畢業證申請登記為武漢市常住戶口，其配偶及未成年子女均可随遷落戶。

這一政策，對沖了武漢的限購政策。外地人在武漢落戶，購房不僅免去了提供社保、個稅的限制，還有資格多購買一套房。

與其他城市相比，武漢限購的大門緊閉，而落戶的側門大開。

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在武漢樓市中，曾經出現過外地人買房高潮。

平時，外地人占20%，高峰時期，40%。也就是說，10套新房成交，2－4套是外地人買走。

在東西湖、陽邏、光谷等熱點區域，外地人在單項目中的占比更高。

2007年，武漢就在深圳買房團的首批投資城市名單上。當時深圳的房價偏高，資金尋找出口。

當年6月份，武漢一别墅項目兩次到深圳推介，花掉費用幾十萬元，帶回來的合同資金近1億元。

此後，武漢的樓盤紛紛在深圳媒體上打廣告，招攬更多投資客到武漢。武漢的報社就與深圳多家報社推出過地産廣告套餐。

深圳買房團到武漢後，從别墅到洋房，買得不亦樂乎。武漢人驚呼“狼來了”。

2008年底，買房團再次來漢抄底，逢低補貨。2009年，武漢樓市瘋狂的起點。

當年新房成交13.4萬套。其中外地人占比43.72%，多為投資性購買。當年7月份後，溫州投資客從杭州、上海，轉戰武漢、重慶等二線城市。

當時，武漢繁華地段的房價，每平米5000-6000元。溫州人的特點是，快進快出，用最短時間賺取利潤。

2009年，也有深圳買房團到武漢。他們的特點是，長線投資者。他們在深圳打拼奮鬥，希望在老家省會城市買套房。可自住，或給父母住。他們買房以個體為主，每人一般買一到兩套。

每當武漢市場爆發之前，都有外地買房團的身影。

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2019年，武漢的GDP位居全國第7位。如果沒有這次疫情，武漢的強勁發展勢頭，未來武漢的排序，很有可能是“北上廣深武”。專家預計到本世紀中葉，武漢人口将達到1600-1800萬。

2019年，武漢新房成交破20萬套，連續多年位居全國新房成交前三強。

今年三季度，武漢預計達到銷售條件的商品房項目136個。其中，江漢區1個，硚口區3個，武昌區6個。熱點區域仍在遠郊。

最近兩個月，武漢的二手房市場爆發。主要是二手房價格，低于新房價格。一些賣家低價吐貨。二手房的地段，比新房更成熟。一些新房買家，轉入二手市場。

據武漢房地産經紀行業協會數據顯示，6月份，武漢二手房交易8932套，環比增加約70%，已與2019年同期相當。同時，新增20183挂牌房源。

尹香武說，“是時候喚醒武漢人了！”

有一天，發現我們的買房對手，不是本地人，也不再是湖北省内，而是全國的投資者。

那時，我們就錯失一個機會。

尹香武經常往返深圳與武漢兩地。他建議我，多寫一些文字，喚醒沉睡的武漢人。不要再等到深圳客買完後，武漢人才醒悟。

截至7月18日，武漢新房成交累計成交 56584套。

用三個多月時間，完成半年業績。截至目前，武漢多數房企並未下調今年全年業績。

同時，截至今年6月底，武漢新房庫存約為17萬套，去化周期近12個月。上半年，武漢共出讓51宗地塊，總出讓金額約676億元，挺進全國城市前十位。

［後記］

疫情之後，我寫過一篇文章。

大意是說，武漢買房，有“抄底”的機會。

從那時起，武漢，在外人眼中，就是一個很好的投資標的物。他們用較低的成本，買入優質資産與核心資産，尋求資産的保值增值。

與10年前相比，武漢沒有大漲的機會。此前的10長周期里，真正快漲的時間，也就一兩年。

武漢與南京、杭州等城市相比，房價的确處于低位。後來，我又寫了一篇《武漢的第二次買房機會》。2020年6月，杭州二手房均價29099元；南京28337元；武漢則是16962元。

對比三座城市，反復提醒武漢人早點買房。

殘酷的現狀是，疫情之後，武漢本地人工資的不穩定，導致購買力下降，購房需求延緩。很多出租房源空置，商鋪轉讓，二手房出售時間延長。

還是回到這個問題：上半年5.6萬套的新房，到底是誰買走了？

文｜楊光華（地産寫字人）觀點地産新媒體專欄作者