廣州土拍真的降溫了嗎?不見得!

观点地产网

2021-09-28 16:02

  • 與其說本次土拍“降溫了”,倒不如說是回歸理性,地價匹配價值,房價可控。

    為期兩天的廣州第二次集中供地終于落下帷幕,本次土拍依然備受各界關注。

    不過,與第一次集中供地不同的是,這次拍地無論從競拍房企數量、地價溢價率,都有大幅度下降,甚至出現了更多的流拍地塊。

    兩天共成功出讓23宗地塊,不成交25宗地塊,合計成交總額超569億元。

    因此,也有網友評論,集中供地“降溫了”。事實是否真的如此?今天就來聊一聊這個話題。

    有沒有降溫,要讀懂競拍規則

    時隔5個月,兩次供地之所以出現如此大的“分歧”,皆因第二次供地的規則變了,這也是精細化調控的直接後果。

    具體來看這次土拍的競拍規則,以及背後更深層次的含義。

    第一,本次出讓的土地,都設置限價了,最高溢價率不得超過15%。

    這就從根源上抑制了地價的瘋狂增長,也造就了本次土拍中普遍溢價率不高的情況,不會再出現像第一次供地那樣溢價率達45%的“超高價地”。

    地價降了,搭配廣州現在嚴格的限價制度,房價短期之内得到有效控制,開發商也有盈利空間,利于房地産市場的平穩有序。

    廣鋼地塊航拍圖

    第二,同一名申請人隻能進行一次交易申請,即“禁止馬甲”,這也是本次競拍房企數量減少的直接原因。

    吸取了第一次供地中,一宗地塊吸引320組馬甲競價搖号的經驗,這次供地對應做出了調整與限制。

    其實房企數量相當,隻是“視覺上”減少了,因此給了大家一種土拍“降溫了”的錯覺。

    另外,這樣做的好處,還能避免哄擡地價的行為出現,從而進一步抑制房價不正常快速增長。

    白雲新城雲港城地塊航拍圖

    第三,嚴控房企買地資金來源,必須為自有資金。

    這項新調整,其實是結合了去年人民銀行、銀保監會發布“房地産限貸令”,從根源上杜絕房企加杠杆競拍地塊,同時也可最大限度避免非法資金進入房地産領域,有利于為穩健、理性的企業創造更加公平的競争環境,維護“三穩”目標。

    如此一來,一些資金實力較差的中小型房企自然缺席本次土拍,因此參與房企數量上也有一定的減少。

    除此之外,如限房價、限制銷售對象等,都是本次集中供地中首次出現的新規則,目的大同小異,都是為了堅決遏制非理性拿地。

    綜上,與其說本次土拍“降溫了”,倒不如說是回歸理性,地價匹配價值,房價可控。

    房住不炒,住有所居

    其實,“雙集中”供地政策,本身就是房地産調控長效機制的重要舉措,目的是更好地穩地價、穩房價。

    限制溢價、觸頂搖号、禁“馬甲”、競品質、競現房銷售面積……這些“土拍新玩法”的出現,也是基于服務這個目的。

    事實上,一些熱門闆塊的地塊依然不缺房企追随,如海珠、荔灣廣鋼宅地,依然拍出了不低的樓面價。

    因此,本次土拍的結果,政府是可以預見的,同時也是計劃之中。

    今年8月31日,國新辦就努力實現全體人民住有所居有關情況舉行發布會,會議指出,我國住房發展取得巨大成就,建成了世界上最大的住房保障體繫。

    可以看出,本次供地,也貫徹了“房住不炒、住有所居”新時代房地産的主旋律。

    于是,本次拍地規則的變化,實則是增加了約束,讓土地市場競争增加必要的門檻,如從自持轉變為搖号,便符合了穩地價的政策精神。

    由土地-房地産開發-市場銷售,從整個産業鍊出發,從重房價的調控到秩序調控的轉變。

    南沙橫瀝島地塊航拍

    土拍新規後的影響

    首先,面粉價低了,最直接的影響,當然就是面包,即房價價格得到穩定,更有效實現“住有所居”的目標。

    其次,保障剛需購房。

    新規則下多宗地塊限制銷售對象,如海珠、黃埔、南沙地塊均要求首套住房購房家庭(或個人)購房總套數,占新建商品住房規劃總套數的50%,未能按要求履約的開發企業母公司、子公司1年内在廣州市取消參與土拍競買資格。

    此舉支持無房家庭優先購房,也對“挑客、全款優先選房”的市場行為進行了控制。

    第三,提高房屋品質。

    本次海珠區地塊特别提及,建築需達到綠色三星級標準,這是綠色建築的最高標準,也是廣州首次将綠色建築標準納入宅地出讓前置條件。

    這意味着,開發商想要偷工減料,省成本,也很難。同類的地塊,未來或大規模出現在廣州的土拍舞台上。

    第四,最大程度減少爛尾風險。

    由于開發商拿地資金來源受到嚴格的監管,杠杆拿地或是高溢價拿地不再,開發商在拿地前也會更加謹慎,必須衡量是否有現金流支撐,這就減少了資金鍊斷裂,甚至爛尾的情況出現。

    第五,緩解熱門闆塊供應不足。

    據了解,本次供地結束後,今年還将會有第三次集中供地,其中不乏天河、海珠、黃埔等熱門區域。

    這在一定程度上增加了未來市場新盤供應庫存,滿足購房者預期,從而也在一定程度上起到穩定房價的作用。

    總體來看,在限價的基礎之上,拿地成本下降,房企的利潤空間無疑會提高,有了利潤空間,房企開發項目也會有更多的空間,項目品質自然也會得到提升。

    于房企而言,企業基本面也将随之變化:過去強調規模,現在看重運營,未來更多得比拼品質。

    這樣一來,廣州的房地産市場,才能真正健康可持續地發展。

    撰文:廣州市房協    

    審校:勞蓉蓉



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