博鰲演講 | 巴曙松： 中國城鎮化與房地産的趨勢研判

巴曙松（中國銀行業協會首席經濟學家、北京大學匯豐金融研究院執行院長）：剛才各位專家都從不同的角度讨論了房地産市場的一些趨勢，我想從城鎮化的角度來看一看。因為推動房地産市場發展的一個中期的力量，其實還是城鎮化發展的趨勢，房地産行業的轉型，業态、發展空間都和城鎮化發展息息相關，如果我們判斷城鎮化發展已經進入尾聲了，我們就應該按照城鎮化尾聲階段的市場來讨論。如果發展還處于一個繼續持續擴張期，那就按照擴張期的角度來讨論，所以我想今天簡單地做一些簡單的梳理。

房地産市場的發展，實際上這些年在城鎮化這個角度來看，确實是一個規模非常龐大的、持續40年的一個大規模的城鎮化擴張的過程，諸位都是在城鎮化大潮中間抓住了一段特定的機會的參與者。在1978—2017年，中國的城市人口增加了6.4億，相當于5個日本、2個美國的人口。這是我們探讨房地産市場，無論各種房地産業态的一個大的背景。

美國的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年的時間，中國大概用了40年的時間完成了這個進程。大家看紅色的這條線，上升之陡峭，和美國、英國、日本的平緩發展趨勢，包括現在基本上進入到一個平穩期，對比非常明顯。而且在這個城市化的大潮中，我們看到了幾個大的中心城市，新增的城市人口的集中度在迅速提升。

我們對比了主要的大城市的人口的狀況，北京和上海的人口早已超越了歐美主要的大城市，深圳只用了20年的時間，人口就由最開始成立時在籍的統計人口33萬，現在是千萬人口的大城市。這也是一個非常典型的特點。剛才樊綱先生說他反復在各種場合呼籲要給大城市增加土地，其實從人流來看，确實大城市比較集中。

而且在這個過程中也伴随着中國的收入的快速增長，伴随着GDP占全球比重的持續的上升。中國在城鎮化快速推進的過程中，GDP占全球的比重和收入在持續提升，成為推動房地産市場發展，從需求端的購買力方面的一個推動力量。

我們的人均GDP跟美國相比還有比較大的差距，所以我們應該多看看人均數據。但是确實我們的人均GDP在全球的平均來說達到了全球人均的80%。一線城市（北上廣深）的生産總值之合已經超過全球180個國家，名列全球GDP的第10位。這也是我們這個城鎮化很典型的特點，區域的分化，分化並不是從今天開始的，在這40年的波瀾壯闊的城鎮化里邊，一直就是非常顯著的一個分化。而且我們的貿易成為帶動中國城鎮化的一個非常重要的推動力量。我們看中國占全球貿易的比重超過了美國。

我們回顧一下在這個城鎮化浪潮的背景下，房地産市場的發展，我們看看這位令人尊敬的長者（鄧小平）在1980年的時候講的一句話，我覺得考慮得非常細。他講的這段話基本上達到了陳淮教授的水平。我反復學習他講的這段話，我覺得考慮得很細。

他說，“關于住宅問題，要考慮城市建設住宅、分配房屋的一繫列政策。城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售後，房租恐怕要調整”。

他的市場觀念非常清晰，充滿着市場化的基本的理念。他提到“繁華的市區和郊區的房子，交通方便地區和不方便地區的房子，城區和郊區的房子租金應該有所不同。将來房租提高了，對低工資的職工要給予補貼。這些政策要聯繫起來考慮。建房還可以鼓勵公私合營或民建公助，也可以私人自己想辦法”。這是回顧改革開放初期的房改的一個基本的理論指導。

第一次房改，基本上我們看到住宅投資的主體從政府變成了單位，“單位”這個詞在内地是大家最離不開的詞，在這個時期非常的重要，我們看到單位的投資占比在大幅上升，不再是由财政統一的負責。住宅投資權下放給單位，引發了第一輪房地産投資的熱潮。

我單位給我分的那套房，我一直舍不得賣。這是我們的統計，1991-1998年，城鎮和工礦區個人建房面積占比，1998年單位建房占到了32%。（見PPT）這是從改革開放初期到1998年，當年不同類型住房的新建竣工面積的占比，單位的建房竣工面積最高。這是按照建房量來看，面積也是不斷提高。

1978年到1998年大概建了46億平方米的住宅，極大地改善了住房的條件。使我們的住房得到顯著的改善。中國的人均居住面積從改革開放初期（1978年）的3.6平方米，提升到1998年的9.3平方米。

第二次對大家影響深遠的是1998年的二次房改，全面走向市場化。所以從這個圖上我們可以看到，1998年取消福利分房之後，住宅的商品化率在大幅上升，在當時起步的階段只有27.9%，到了2008年次貸危機的時候，達到了67.2%。這中間就是房地産界做出的貢獻。所以啟動住房的市場化，我們把1998-2007年歸為這個階段，取消福利分房，開啟快速的住房投資浪潮，百億、千億就是在這個階段出現的故事。

大家看到中國這條迅速上升的線，這就是主要的國家住宅投資占GDP的比重，我們就在這一個階段一下子上升到其它幾個發達國家的上面。在這個時期我們還換另外一個指標做一個對比，就是萬人商品住宅開工量，中國也出現了大幅的上升。

還有一個大家用得比較多的詞叫“池子”，周小川行長有一個比喻，說我們在貨币化發展的過程中，有大量的信貸投放，我們需要有資産的池子把它吸引住，從這個角度來說，我把2009-2018年大致分為金融化程度不斷提高、成為一個吸收流動性池子特征很明顯的階段。

我們看到了中國M2在持續的上升。居民的杠杆率也在持續上升。中國人真正借錢消費的還是少，房貸成為杠杆率上升的主要推動作用。

而在這個時期我們也看到房改帶來的巨大成就。中國今天城鎮住房的存量已經超過2億套，達到2.38億套。我們做了一個大致的統計，在不同的時期，建成的套數，1949-1977年建了1100萬套，1978年第一次單位開始建房到1990年建了2834萬套，上升最快的是2008年次貸危機之後，4萬億的投資下去，這個套數的上升非常迅猛，這也是我們今天讨論房地産市場，讨論調控的各個問題的基礎。

住房條件不斷得到改善，我們看到人均的住宅面積已經逼近一些發達國家的水平，比如說英國、日本，這是一個巨大的進展。

基本上告别了住房的短缺，這是大家都熟悉的戶均住房套數的比例，我們計算了日本和美國的戶均套數比例，基本在1.15左右新房見頂，也就是說100個家庭有115套房子，不管是租還是買，在市場上他就認為大致新房夠了。我們現在大概剛剛過了1，在1.06、1.07左右，至少告别了顯著的短缺。即使是一線城市，人均的住宅面積也同樣在大幅的提升。

但是問題也很明顯，核心城市的房價比較高，我們看到房價指數，同樣的房地産的標的，在這個時期内上升的幅度，北京和倫敦、紐約、東京這一個發達城市比，确實有比較高的上升幅度。增長也非常快，我們看到新房現在受到限制，我們就不去細究它，但是我們看二手房過萬的城市，左邊是柱狀圖，右邊是散點圖，我們看到過萬的城市從沿海的少數城市在迅速向中部、向内陸滲透擴散，這個大背景其實也是中國的城鎮化發展的新階段反映在房建上。

核心城市的房價比較高，這也是一個事實。租售比也是一個很重要的指標。剛才我說深圳河對岸那個城市年輕人有點不滿，其實就是看了這個指標。

首置剛需首付收入比，這在香港叫“上車盤”，就是你開始要“上車”，大概需要多少資金。這個我們用的一個統計指標叫做首置首付收入比，兩居或者80平米以下套均總價×首套最低首付比例/城市的人均可支配收入，這樣大概做一個匡算。

居民的杠杆率雖然有一個比較快的上升，但是大致上處于中間的水平，在發達國家里對比，總體還不算太高，但是跟發展中國家比，我們已經不低了。

杠杆上升的勢頭比較快。我把2008-2018年叫做金融化時期，在這個時期債務余額的增加達到了42萬億，杠杆率的增加為35.6%。所以我們從未來來看城市化的新趨勢，放在全球來看，中國目前的城市化率其實還是在中間，剛剛超越世界的城市化的平均水平，接近60%。所以無論哪個權威機構的預測來看，都對未來一段時間中國的城鎮化還有增長空間這一點是沒有大的分歧的。

只是這個城鎮化提升的不同的模式和持續的時間，所以大致上來看，同國際做對比，我們現在處于一個快速城鎮化的後半段，我們把世界主要的經濟體走過的城鎮化的路線畫了一個大致的示意圖，我們處于快速城鎮化的後半段，速度有所減緩，但實際上還屬于有比較明顯的提升空間。

每年的城鎮化率從主要的經濟體和國家做對比，跟那些發達經濟體比，我們還處于比較高的水平。

中國的城市化如果分省、市、區來算，不同的地區差異非常大，有的地區的城市化率已經上升到了80%多，接近90%，有的才40%多，這也是一個典型的大經濟體在城鎮化内部推進的分化和差異。

目前按照三種模式做的測算，中國的城市化2030年可能是一個分水嶺，根據聯合國的預測，我們按照歐美走過的城市化的路線做一個預測，按照拉美的城市化的模式做另外一個預測，把這三個預測的均值畫在一條線上，我們得出這條線，從現在到2030年這個時期，這三種模式算出來的軌迹基本是一致的。

但是在2030年之後，我們發現這三種模式出現了分化，有所謂的歐美模式，主要就是城市新增的流入人口被城市化所吸納，被它的社保、教育、醫療所吸納，但它的城鎮化的速度可能會有所減緩，但是整個人均GDP會有明顯提升，财富效應提升。

而所謂拉美模式，就是大家在巴西在海邊看到這種貧民窟，我去看那個貧民窟，我要停車，導遊都不敢讓停，說萬一哪個地方放個冷槍很麻煩。這種地方繼續快速城市化，城市很難吸納，形成社會的分裂。中間一條是聯合國模式，從這三種模式來看，至少這10年期間，得出的結果是一致的。

從中國城市化的走勢來看，伴随着城市化路線、方式的變化，我們看到在不同時期重點不一樣。2000年到2010年這10年，我們看到流入人口增量，按照大中小不同的圓球來做對比，大的圓球分布的，我們把它叫500萬人口增量的，畫下來基本上可以看到大致方向，孔雀東南飛、一江春水向東流，主要向東南沿海聚集。

在2017-2018年我們看到人員在回流，反映到城市化上來說，我們用一個詞語叫做“東邊日出西邊雨”，人口的流入不全部流入東部沿海城市，中部地區的一些城市也會有人口流入，這樣就形成幾大城市群的格局。如果把剛才的聯合國模式、拉美模式和歐美模式再做一個對比，結合我們目前的城鎮化來做一個趨勢的推測，可能這種以城市群、以城市集群模式來吸引人口流入的特色，這種趨勢會更明顯。

我們通過一些城市化的研究來看，按照30萬以上人口城市的人口流動格局，在未來這段時間會呈現出一個東西梯度，原來的分化向多中心發展的格局。所以這10年從60%左右提高到70%到72%的階段，我們城鎮人口有可能會增加差不多2億。

我們看到聯合國的預測、歐美的預測和拉美的預測，分歧很大，最樂觀和最不樂觀的分野比較大。在比較樂觀的情況下，大致認為會增加1.9億到2億。我們現在的城市化的狀況是一個有一定規模的大城市，然後加上不同的小城市，但是這個大中小城市的格局可以看到，我們的大城市、特大城市的發育，和其它的發達國家比，實際是不足的。

所以未來可能小城鎮會保持比較平穩的狀況，然後大城市會有持續的人口占比的上升，或者說小城平穩、大城發育的特征。而且從增量來看，根據我們課題組的模拟測算，從趨勢來看，可能主要集中在一些主要的城市群和它的核心城市，人口增量前20的城市大概就如這個表所示。

從城市群為主要載體的城市化階段，主要的核心城市群引領，然後逐步形成一個新的城市群的結構。所以這10年是中國的城鎮化模式、城鎮化結構開始出現調整的大背景。

而且從趨勢來看，也不是說城鎮化率越高的國家就越富裕，城鎮化到一定階段之後，它是否會帶動财富的積累，還要看它的城鎮化的路徑，所以我們對比了兩種模式，我們說歐美模式和拉美模式，其實背後的差異就是城市的吸納能力，城市是否能夠包容式地把這一部分流入的人群，成為這個城市的積極的增長的推動力量。

如果把全國的城市化率、區域的差異再做一個大致的推演，按照這個模式做一個測算，我們看到區域分化的特點會繼續存在，呈現出一個梯次發展的趨勢，在這個過程中，核心城市會成為城市群發展的中心帶動力量，以城市群為載體，在推動中國的城鎮化繼續有一定提升，在快速城鎮化的後續階段，還會有一定的增長空間。

這就是今天我想跟各位梳理匯報的幾點看法，供大家參考，謝謝各位。