觀點直擊 | 許華芳：寶龍要維持30%毛利率（實錄）

觀點地産網 8月19日，寶龍地産在線上舉行業績發布會，公司總裁許華芳，聯席總裁陳德力，副總裁兼首席财務官廖明舜，副總裁兼資本管理中心總經理黃文鐘，以及資本部總經理劉泊旸出席現場。

除了陳德力剛剛加入寶龍一年以外，剩下幾人都是跟随許華芳多次出席業績會的班子，這是一個相對穩定的高管層。

今年年初，寶龍發布了“新五年戰略規劃”，提出要實現“雙百雙千”，自持購物中心超百座、核心利潤超百億、權益銷售額超千億、上市公司總市值超千億。

“寶龍不會勉強為了增長而增長。”許華芳表示，在守住三條紅線，遵照國家的各種政策下，公司盡力做到最好。接下來，無論政策層面還是對寶龍來說，都是穩字當頭。

許華芳認為，在短時間内寶龍並沒有太大的發展壓力，很有信心寶龍能維持優于行業的增長速度，現有的土地儲備質量跟空間對公司而言是足夠的。

千億銷售在即 “一個不錯的成績單”

上半年，寶龍錄得總收入約為207.3億元，同比上升約20.7%；毛利約為72.92億元，同比增加約14.6%；淨利潤約為50.77億元，同比上升約45.3%；公司擁有人應占核心盈利約為25.49億元，同比約41.8%。

整體來看，寶龍各項指標呈現了穩定增長态勢，而許華芳也形容這是“一個不錯的成績單”。

于2021年6月30日，寶龍持有及管理的購物中心已達51家，另管理6家輕資産購物中心，上半年平均出租率達到92.3%，是近3年的新高。

具體收入指標上，寶龍在商業闆塊雖然一路狂奔，但撐起公司大旗的依舊是物業銷售收入，占比近9成，達到184.21億元，而商業租賃提供租金收入為18.5億元，占比9%，剩余酒店及其他收入僅有4.6億元。

銷售方面，寶龍上半年完成1050億元目標過半，實現合約銷售額530.39億元，較2020年同期上升約68.2%；合約銷售面積約為338.58萬平方米，較2020年同期增加約65.4%，銷售單價15665元/平方米。

其中，貢獻較大的主要項目位于甯波、南京、杭州、金華及溫州，這也與寶龍重倉長三角的戰略相吻合，對單一區域的依賴達到83%。

上半年，寶龍整體的去化率大約在62-63%，雖然銷售達到了預期，但由于各個銀行限額度的原因，銷售回款仍然相對以往較弱，僅為76%。

廖明舜透露，寶龍感覺到總體回款比以前慢，相對去年同期會慢大概40天到兩個月左右的時間。背後原因是今年紅線和銀行兩個集中度管理，銀行的按揭額度非常緊張，預期下半年會有所好轉。

下半年，寶龍為這個千億目標準備了1184億的推盤貨值，合計139個項目，分布在41個城市，僅需要去化率在44%就可以達標。

對于今年全口徑的千億銷售目標，許華芳表示：“對今年的銷售目標肯定是信心十足。”

據觀點地産新媒體了解，寶龍上半年銷售權益占比是52%，並表大概是50%，合作項目依舊是寶龍最大的倚仗。

不得不提的是，寶龍不久前曾陷入宋都退地的事件中，從宋都所述，雙方簽署了備忘錄後又放棄合作，所以導致後者無奈退地。

在業績發布會上，許華芳並沒有回應這次的糾紛，而是對寶龍上半年的拿地策略進行了肯定。

避開熱點城市 維持30%毛利率

上半年，寶龍一共獲取了19宗項目，新增貨值510億元，總建築面積383.57萬平方米，合計土地款188.98億元，平均拿地成本4927元/平方米，權益土地款121.4億元，權益比例64%。

在過去，寶龍對于一二線核心城市是極其重視的，這個區域也與年初兩集中的土地政策相沖突；從整個土地市場看，一些重點城市的競拍十分激烈，而寶龍的方案是完全避開，花更多心思在一些相對容獲取的城市和項目中。

觀點地産新媒體獲悉，寶龍上半年整體溢價率僅為3.5%，保持了不錯的利潤水平。

按照寶龍的拿地模型，一個合格項目必須達到30%以上的毛利率，才能給公司帶來利潤保障和一定的風險緩沖，

“我們要維持合理利潤。”許華芳表示，上半年在整個土地市場很火的情況下，寶龍有策略調整避開最熱的地方，擴大了安徽市場的投資，還在大灣區花了不少時間，拿到了廣東中山跟佛山兩個大型綜合體項目。

上半年，寶龍毛利率35.2%，同比稍有下滑2個百分點，但仍屬于主流地産商中較為優秀的頭部。

目前，整個行業毛利率下降已經成為不争的事實，在土地和樓市政策的夾擊之下，留給房企的利潤空間十分有限。

對于如何維持這個水平，許華芳認為：“寶龍過去那麼多年不拿貴地不借貴錢，保持30%的毛利率還是有信心。”

在整體投資戰略上，寶龍貫徹“1+1+N”的方針，主要針對長三角及大灣區兩個重點。據統計，在上半年獲取地塊中，兩者占比達到85%；第一核心仍然是長三角，單獨占比超過50%。

對于大灣區，寶龍的策略是“只勾地不拍地”，達到預期回報和戰略才會去做，主要針對的是大灣區綜合體市場的不飽和背後的機會。

除了傳統的招拍挂拿地，越來越多暴雷房企的出現也給了市場不小的收並購機會，許華芳很坦然“反正天上掉下來的好東西輪不到我。”

從以往在市場收購以及拍賣回來的項目分析，寶龍認為結果往往不如預期，還要耗費不小的人力物力，往往得不償失。針對這部分市場，寶龍只會關注，當成一個補充。寶龍最主要的的拿地策略仍然是常規的招拍挂以及政府合作勾地上。

其中，不得不提的就是寶龍首入二線城市佛山和中山，兩個項目建面合計89.6萬平方米，均為綜合體類型的商住地，僅僅這兩個項目的土地款就超過66.65億元。

整體來看，通過商業綜合體勾地不僅僅是大灣區，而是成為了寶龍拿地的一個常規武器，在19宗項目中共有7個寶龍廣場地塊，分别為南京栖霞、蘇州常熟、安徽宣城、亳州、滁州、武漢硚口以及廣東中山。

目前，寶龍商業已經簽約的商業項目全部加起來133個，其中江浙滬占了64%左右，合並安徽省一共占67%左右。而且，自持重資産部分全部集中在長三角和大灣區，南京和廣東可聚集比較多項目的地方。

目前，寶龍持有用于投資的物業（包括已竣工物業及在建物業）建築面積合共約615.49萬平方米，較去年末增加約9.1%。

截止上半年，寶龍擁有土地儲備總建築面積約為3780萬平方米，其中需要自持的達到18.8%，總貨值4759億元，一二線城市占比達到86.3%，平均土地成本3570元/平方米。

雖然在上半年拿下了不少地塊，但财務方面顯然不是寶龍主要擔心的點，其處于三條紅線的綠檔。唯一比較危險的是扣除預收款的資産負債率，達到69.98%，距離監管要求的70%僅有0.02%的空間，而淨負債率和現金短債比分别為77.8%和109%。

以下為寶龍地産2021年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：關于政策對寶龍的影響，最近也有執行40%的權益銷售來買地的傳言，公司融資方面有沒有收緊？

許華芳：确實我們看到，在過去的三四個月，房地産政策越來越緊，而且越來越細，基本上每周都會有一些新的政策出現。

我的理解是，同行整體共識就是一個穩字，對于寶龍而言也一樣，肯定還是要迎接整個政策的大方向。至于未來，我個人理解就是從行業角度來講，我認為只能擁抱政策，做好自己，提升自己，這才是根本。

我們最近兩三個月内部高層開會的重點，第一是要更了解政策，第二，怎麼樣進一步提升企業競争力。

剛才講到今年的目標，我可以很客觀的說，今年的目標肯定是信心十足，我們還是會繼續努力，做的更好。第二個五年規劃，雙百雙千我們有信心實現。

“雙百雙千”是給我們團隊以及各方面的方向，實現是大概率事件。

現場提問：管理層對土地市場及政策的看法是什麼？寶龍往後毛利率的走向如何？

許華芳：對于土地市場，這兩個月看到的趨勢是會有一定幅度的下降，特别是今年上半年集中供地的城市。

我們一塊都沒拿，其實看了很多戰略區域，算來算去還是上海最好，其他區域都是利潤很薄的。我們對土地的看法還是回歸理性，如果土地太貴，各種監管又特别嚴，其實開發商這個生意是不可行的。我的看法是，對于原來地價高的城市還是會适當合理化，這個是我的理解。

從寶龍角度理解，我們要維持合理利潤，維持毛利30%以上是公司的策略。只有到30%，才有一定的利潤空間，無論是利潤保障、風險控制，都會得到很好的體現。

所以我們上半年其實全避開集中供地的城市，但是也拿了19塊地，溢價成本是3點，應該是很好的一個體現。

現場提問：現在大概30%毛利率去拿地的話，其實這個增長相對而言是比較難的，因為别的開發商都拿不到。寶龍在這種大形勢下怎麼平衡？

許華芳：上市十幾年，每年基本上都問到同樣的問題，怎麼保證拿到這麼高的毛利？我用十年的成績告訴大家，還是不錯的，也相信我們會繼續努力。

第一，我們上半年在整個土地市場很火的情況下，一是避開風頭最高的地方，所以我們在長三角擴展了一部分安徽市場。第二，上半年我一直強調在廣東購地，所以很開心成功拿到中山跟佛山兩個很好的項目。我們那麼多年不拿貴地不借貴錢，所以保持30%還是有信心。

還有三條紅線和增長的問題，我個人理解行業增長速度肯定要适當稍微調整一下，而且也很明确，邏輯是守住三條紅線，按照政策調控情況下，我們能做到多好盡力做到多好，這是基本面。

不會勉強為了增長而增長，但是有信心控制在三條紅線的線内，保持優于行業的增長速度。

現場提問：公司現在競争新的區域，其實資金風險比以前更高，在大灣區買地的策略是怎麼樣的？

許華芳：我們第一核心是長三角，第二核心是看到大灣區綜合體市場的重大商機，所以才會有堅定信心的策略跟戰略。

對大灣區，寶龍過去這兩年策略非常清晰，就是只購地不拍地，而且會認真算好每個項目的賬，達到預期才會做。

廣東其實是一個非常成熟的市場，所以從算賬的角度應該是很準确的，不會有大的偏離。市場足夠大，只要算得準确，滿足回報率還是很好的。未來廣東還是以購地為原則，沒有就不做了，這是一個很清晰的策略。

現場提問：寶龍資産負債表里面，已經建好了還沒有交付的、沒有銷售的房子相對比較多，現在存貨情況怎麼樣？上半年去化率是不是相對比較弱？

廖明舜：資産負債表中已開發未銷售的大概有172億，再加上開發中的613億，總的數字是785億。

開發中的物業里，商業大概67億，住宅530億，車位大概15億。已經完工沒賣的商業占了86%，住宅35億，車位50億；今年新增20多億已完工未售，大概商業7億，住宅3億，車位7億。

今年上半年去化率62%左右，總的來講今年1050億目標中，上半年完成530億，剩下520億，推了41個城市、139個項目共1784億貨值，去化率44%就可以達標。

我們現在貨源充足，而且市場集中在長三角和大灣區，有信心能夠完成任務。

現場提問：公司金融端壓力如何？物業貸、開發貸和按揭回款時間是否延長？價格提高多少？對公司拿地開發速度有無影響以及債券端的發行有無壓力？

廖明舜：總體來講，今年三道紅線加上銀行兩個集中度管理，确确實實感覺到總體回款比以前慢，大概是銀行按揭額度非常緊張，有些銀行已經沒有額度了，所以相對去年同期應該是慢大概40天到兩個月左右時間。

成本方面，我們沒有感覺到太大增長，因為開發貸大概是20%-30%左右，綜合成本是5%-6%之間。經營貸一般是10%-15%，基準利率上浮5%-15%，個别可能有20%。抵押額度也在40%-50%之間。

因為寶龍整個預算融資增長控制在綠檔範圍，加上我們拿地也不是非常積極，所以下半年壓力也不是太大。

沒兌付的債，境内債确實感覺到發行比較難，特别像寶龍這種純市場化的發行。今年總的到期是70億，已經兌付了大概40幾億，剩下大概30億，可能會在後面9、10、11、12月有兩支回售。

境外債發行非常不錯，發了五年期美元債，票面是4.9%，綜合收益是5.1%，還是非常不錯的。從境外債來說，大家對于寶龍還是非常認可的。

另外，我們在境内也提升了商業貸，所以現在整體來講還是往好的方向發展。