香港傳真 | 啟德修羅場 海航、高銀和佳兆業那些中資房企往事

觀點地産網 塵土飛揚的九龍東啟德發展區，再次上演了地皮流轉的故事，見證了又一家中資房企的離場。

繼前幾日市傳出售新界屯門地塊回籠11億港元後，11月25日遠東發展公告稱，與新世界發展成立合營企業收購佳兆業啟德項目。

這對應上了此前市傳佳兆業處置兩處香港資産的計劃。

今年10月底佳兆業債務危機苗頭顯現之時，有知情人士披露一份銷售演示文件顯示，佳兆業集團正計劃出售去年在香港取得的兩個住宅項目地塊。

無獨有偶，11月26日，中海公告拟13.48億港元出售香港啟德項目30%權益。交割後，中海權益将減至50%，因此項目控股公司于交割後将不再為公司的附屬公司。

不同于佳兆業是為緩解流動性危機而不得已處置優質資産，中海則被解讀為出于安全性的考量。

佳兆業退出、中海出售權益

佳兆業從入局啟德項目到退出，中間只過了一年左右。

本次出售的地皮為啟德第4B區4号地盤，即為高銀金融于2018年11月以近89.07億港元投得，随後高銀金融因自身财困于2020年5月放售並多次易主後，最終由内地商人陳壯荣旗下彥佑有限公司接手。

由于陳壯荣一直被指與佳兆業關繫密切，彼時市傳佳兆業為幕後買家，但遭否認。

該傳言在佳兆業随後發布的2020年财報中得到證實：其于11月以32.03億元獲啟德項目50%權益，是年内在香港收購的4個項目之一；截止到2021年2月，啟德項目貢獻150億港元貨值，相比收購的貨地比接近4倍。

物業的地盤面積約為9708平方米，被指定為私人住宅用途。最低建築面積及最高建築面積分别為3.2萬平方米及5.34萬平方米。根據市場消息，該物業正在開發中，目前該項目地盤已完成地基工程，最快于2023年預售樓花。

于佳兆業而言，在寸金寸土的香港處置資産尋求資金回籠，是為了救急。

該啟德項目由新世界發展聯合遠東發展以79.48億元購入，較地皮于2018年11月政府批予高銀金融的中標價89億元低約近11%，較項目截至6月底的價值97.86億港元折讓18.8%。

作價相當于樓面呎價13829港元，算是以較低價格賣出。可作參考的是，長實今年2月份斥102.8億港元投得毗鄰的4E區2号地皮，樓面呎價約1.59萬港元，而啟德住宅新盤目前平均呎價約2.8萬港元。

不過，較陳壯荣去年7月以70.4億元購入的總作價高約9億元，換而言之，持貨一年多，佳兆業及相關人士賬面賺約9億元，不過還要再扣除雜費和高昂的财務費用等。

據協議，交易代價為79.48億港元減去截至完成時于2020年融資協議項下未償還本金總額30.52億港元，以及減去待售貸款代價，並以代價約12.32億港元現金接受待售貸款轉讓。

據粗略推算，假設佳兆業未有抵押相關資産，彥佑有限公司可套現36.64億港元資金，佳兆業占五成，即18.32億港元。

在此之前，佳兆業被傳出售去年1月斥約35億元購入的屯門青山公路住宅地，作價38億元轉讓予蔡志明，後者為有“玩具大王”之稱的旭日國際集團主席。

值得一提的是，蔡志明與郭英成家族此前便交情不淺，這算是第二次出手解困佳兆業。據悉，2014年佳兆業深陷債務危機之時，蔡志明便接盤了深圳航運集團，之後又由佳兆業收回。

本次出售屯門宅地，預計扣除彼時購入地塊貸款後，佳兆業可獲約11.2億港元現金流入。至此，佳兆業通過出售兩項香港資産，預計回籠29.52億港元資金。

對應至佳兆業的債務現狀，主要分理财産品兌付及到期債務利息償還。其中關于本金額約人民币10.968億元的理财産品，佳兆業于11月24日公告中稱已實施償還措施。

此外，正步入寬限期倒數的兩筆債務利息合計8840萬美元（約6.9億港元），至于緊接在12月7日到期的本金4億美元票據，正尋求持有人同意交換為2023年6月到期的新票據。

另外據了解，佳兆業明年将有27.97億美元境外債到期，加上要支付債息、分期兌付理财産品127.88億元人民币及其他潛在表外債務。

不同于佳兆業償債，中海出售項目權益被解讀為“更傾向于出于安全性考量”，其對香港市場觀望情緒趨強，因以穩健為代表的中海繫也在香港地市吃過大虧。

回溯到1997年金融危機，中海因為看好回歸後的香港房地産市場，加大投資力度，以高價拿下了香港三宗土地，但與中海有合作關繫的外資銀行因為深受金融危機影響，使得中海一度瀕臨破産邊緣。

彼時中海前主席孔慶平後來在總結中強調，“對市場要有正确判斷”。

中資來去

佳兆業是繼海航、高銀之後，又一家從啟德離場的内地房企。

縱觀過去幾年，中資房企圍繞啟德片區的搶入與離場中，資本的選擇與博弈、荣光與暗淡有了集中的體現。

啟德片區因地理位置優越，日後有大型商場、寫字樓、體育館等集聚，發展潛力巨大，成為了開發商“兵家必争之地”，中資盯上這里後，也不惜高價搶入。

其中，海航集團于2016年至2017年6個月内累計斥資272億元連奪啟德4幅地皮最震撼市場。在海航之前，中海、保利置業已買下啟德商住地皮，而海航之後，高銀、佳兆業、龍湖&合景泰富等中資開發商也相繼入場。

彼時海航以88.37億港元奪標價拿下啟德一宗地，以總可建樓面近65.5萬平方呎計算，該地塊樓面呎價高達1.35萬港元，較7000多港元的預期上限高出近九成，且較過去三年間售出的6幅啟德商住地皮，高出1.07至1.75倍。

相比香港開發商的保守，内資顯得更為激進，彼時新鴻基郭炳聯甚至将這種行為稱之為“颠標”。

只是最終随着海航債台高築，4幅地皮由新鴻基、會德豐分别接手兩宗，海航套現262.3億港元並離場。

本次佳兆業退場的啟德第4B區4号地皮，此前為高銀金融在2018年12月斥89億港元價格從港府投得。在當時被形容為“爆冷”中標，因高銀當時擊退的6家本土财團都相當有實力，包括會德豐及新世界等超級财團組合。

該地皮每平方呎的樓面價達到1.55萬港元，較市場估值高出10%；另于2019年4月，高銀金融的全資附屬公司以21.62億港元的價格收購剩余40%股權，全資持有該地皮。

去年7月，高銀把前述的4B區4号地皮以70.4億“蝕本價”賣給佳兆業等，較2018年的中標價賬面虧損逾20%，且還未計财務成本、前期開發支出及各類雜費。最終轉手出售，高銀稱預計錄得虧損27.5億港元。

至此，這幅地皮由2018年11月至今的3年間，已經三度轉手，最終還是落入港資手中。

但商人逐利，不管是投資還是退出，都要衡量如何利益最大化。

出于财困，高銀金融無奈退出前述地皮，但同時也與陳壯荣訂立了利潤分成協議，倘日後建成項目並符合出售最少85%單位等條件，且單位平均售價超出每方呎2.9萬港元，高銀便可分取超出利潤中的30%。

不過有香港業内指出，預料該盤日後可賣每方呎約2.5萬港元，突破3萬港元的機會不大，意即高銀在退地後無法從中分得溢利。

高銀金融經手4B區4号地皮一年多後選擇退出，而2019年投到的啟德第4C區4号地皮在投地一個月後退地，彼時高銀方面給出的理由是，認為近期發生的社會矛盾和經濟不穩定将對香港商業地産市場的增長産生負面影響；但其資金狀況在當時已經受到市場質疑。

可以肯定的是，高銀金融同樣十分看好啟德發展潛力。只是近年在中資接連退地下，啟德多了一個名字——“英雄地”。

從應對風險的能力來看，客觀來講港資的韌性要強于中資。經歷早期金融風暴以後，企業發展大多追求保守穩健，大多數香港發展商的資産負債率長期處于低位水平；而中資相對更為進取，依靠高杠杆的開發模式則在政策調控和市場變化下迎來了陣痛。

海航、高銀、佳兆業獲得的啟德地皮，最終回到了港資手里。如今的啟德片區，絕大部分土地仍由港資發展，内房則有中海、華潤、保利置業等。

而保利置業與華潤日前公布，就2019年6月收購的一幅啟德約9481平方米土地進行合營開發，合營公司由保利置業及華潤置地分別持有35%及65%權益。

香港傳真 | 一座城市里的地産漫遊與畫像。