沈陽商地套現3億 告别姚振華後寶新置地也“縮表”？

觀點地産網 近期寶能集團仍在為債務談判而努力，另一邊廂，年初傳出與該公司實控人姚振華“分家”的姚建輝，也在目前形勢下進行了資産“瘦身”。

根據寶新金融、寶新置地11月26日公告，雙方各自的間接非全資附屬公司沈陽寶新與沈陽市鐵西區人民政府訂立征收補償協議。

據此，由于政府出台有關舊城改造的政策，鐵西區政府同意接收目標土地連同相應的物業，應付代價為約人民币3.205億元（約3.91億港元）。

目標土地相應的物業為富友商業大廈，最早由2019年寶新置地6000萬元現金代價收購凱升國際所得。但寶新置地未必會因為土地征收而将項目拱手讓人，該公司提及，可能會參與地塊平整後的公開拍賣。

對于寶新置地而言，截止上半年該公司僅有12個土地開發項目，總建面465萬平方米，總投資金額約380億元。

這也是姚建輝“分家”獲得的核心資産之一，卻存在着去化慢問題，如何盤活並釋放項目價值，或許是他最關注的事情。

在此之前，寶新置地已相繼剝離海鮮買賣業務，並出售南甯、沈陽項目。

資産套現

寶新置地于最新的聯合公告中指，沈陽市鐵西區人民政府已告知公司，在當地近期出台有關舊城改造政策後，富友商業大廈位于可被征收的土地上。

根據征收補償協議，鐵西區政府同意就征收富友商業大廈向沈陽寶新補償約3.205億元（約3.91億港元）。

據觀點地産新媒體查詢，2019年5月，寶新置地宣布完成收購凱升國際全部股權，現金代價為6000萬元。凱升國際當時的主要資産為沈陽鐵西區一宗商業用地，即富友商業大廈。

寶新置地2020年年報顯示，持有富友商業大廈85%實際權益，項目主要用途為商業（商鋪），並已投入使用。

目標項目占地面積約1.09萬平方米，總建面3.78萬平方米。截至2021年上半年，項目未經審核賬面值約2.929億元；2019年、2020年兩個年度，項目應占租金收入分别為520萬元、260萬元，而目前沒有産生租金收入。

土地征收事項也為寶新金融及寶新置地創造了一筆收入，根據公告，這兩個平台預期各自确認未經審核收益約2760萬元，即征收補償超出目標項目除開支及稅項前賬面值的差額。

鐵西區政府計劃将目標項目征收及平整後，以公開拍賣方式出售。同時條款要求，出售土地後，相應征收補償款才能以現金方式全數支付予沈陽寶新。

如果地塊由第三方投得，則土地征收所得款淨額經扣除稅前相關成本及開支（約3.201億元）計劃應用作寶新置地一般營運資金，以改善流動資金及整體财務狀況。

寶新置地亦提及，倘若公司認為競投條款在商業上屬可行及具吸引力，土地征收将為公司提供商業良機參與公開拍賣新目標土地，以用作未來重新開發。

對富友商業大廈的出售有一定的外力因素，但從近一年的經營觀察，寶新置地的資産剝離動作較以往已頻密不少。

年報數據顯示，2019年寶新置地出售附屬公司的收益為-4141.1萬港元，期内該公司以現金1港元出售在線遊戲服務公司Kingworld Holdings；2020年同期則沒有該部分收入。

進入2021年，寶新置地于今年1月分别向間接全資附屬公司出售所持深圳瑞騰、深圳前海兩間附屬公司全部股權，現金代價各1元；6月完成出售深圳新鵬生鮮産業有限公司的全部權益，並終止相關的海鮮買賣業務，主要目的是“聚焦主營業務以進一步優化盈利結構”。

緊接着于7月21日，寶新金融、寶新置地聯合公告，拟以3億元代價向獨立第三方深圳新路通實業出售深圳新恒創全部股權，目標公司實益持有的項目包括南甯五象新區環球金融中心、五象湖1号，以及沈陽寶新公館。

需要指出的是，深圳新恒創前身即深圳寶能恒創，于2019年12月被寶能地産以3億元注入寶新金融、寶新置地，當時該目標公司資産並不包括沈陽寶新公館。

而如今在項目增加的情況下（不考慮項目銷售套現部分），深圳新恒創以同樣價格剝離。

财務承壓

截止到2020年底，寶新置地共計正進行12個物業開發項目，分别位于深圳、長春、沈陽、渭南、長沙、汕頭、雲浮、南甯等八個國内城市；項目覆蓋商業綜合體、精品高檔住宅、酒店、商務公寓、别墅、花園洋房等，總建面465萬平方米，總投資金額約380億元。

與去年仍有諸如5.99億元競投沈陽商住地（即寶新公館項目）的新增投資動作不同，2021年寶新置地已進入了幾乎零拿地的狀态。上半年，該公司土儲仍然維持在465萬平方米。

寶新置地由新體育更名至今僅不足三年，實際上土儲大多是從“寶能繫”收購而得。

例如汕頭潮陽項目最早以9.5億元收購獲取，上文所提南甯五象新區環球金融中心、五象湖1号則以3億元收購。南甯項目總體量約達85萬平方米，曾被視為寶能“深耕華南區域的標杆”。

這些房地産項目也是今年初決定與姚振華分開做地産以後，姚建輝所擁有的最核心資産。

姚建輝聲稱徹底剝離的事宜已考慮整整三年，迹象也顯示，包括深圳寶能高科實業有限公司自去年10月起已逐漸過戶至他名下，公司亦開始更名深圳萊華實業有限公司。

但從經營業績觀察，2019年、2020年，寶新置地分别實現總營收97.68億港元、67.85億港元，歸母淨利潤分别為3.86億港元、-7.35億港元。今年上半年，營收31.94億港元，同比增長42.9%；物業開發營業額下跌11.7%至2.44億港元；毛利率仍僅有2.7%，同比下降0.3個點。

由于鮮有披露簽約銷售等數據，外界難以知悉寶新置地的物業發展具體情況。2019年、2020年及今年上半年，該公司存貨分别為78.9億港元、108.75億港元及122億港元，尚需時間套現。

于6月底，寶新置地僅現金結余約8.7億港元，其中8.26億港元為已抵押及受限制類型，現金流較為吃緊；對應資産負債比率約244.2%，去年底則為270%。在此情況下，出售項目一方面是為優化盈利結構，另一方面則是為了優化資産負債率。

寶新置地對7月出售南甯等項目的解釋是，南甯項目負債比例高且去化較慢，出售可有效降低集團的财務風險。

潛在的财務風險還來自已分家的“寶能繫”，觀點地産新媒體獲得的一份寶能财務及信托産品債權人11月23日與姚振華等人溝通會文件顯示，債權人提出的兌付要求包括讓姚建輝在内人士承擔連帶責任擔保。

按照債權人的表述，他們認為寶能私人财富（即理财産品）很大一部分為姚振華、姚建輝分家前購買為寶能及關聯公司自融，二姚分家導致核心資産剝離至姚建輝負責的闆塊，所以姚建輝應承擔同比例兌付責任。