從流通率看大陸房地産走勢

巴曙松 2016年初大陸二手房市場升溫，房地産市場逐步進入存量房（已被購買或自建並取得所有權證書的房屋）時代，存量房流通率也正在成為新階段影響房地産市場走勢的關鍵點之一。流通率的高低不僅決定着存量房市場的房屋供給，也直接影響着住房需求的升級，最終影響到房屋資源的有效配置。

統計顯示，2015年全年，大陸存量房資産管理價值達到150兆人民币，但二手房交易額僅為3.5兆人民币。最近的資料也顯示，大陸存量房流通率只有1.5%。

流通率是指每年交易的二手房數量與存量房總量的比率。大陸存量房流通率近年來一直維持在1.6%至2.1%之間，僅為美國水平的1/3，英國和澳大利亞的2/5、法國的1/2，明顯偏低，尚存較大的提升空間。

大陸不同城市之間的流通率差異明顯。2015年，上海、北京、深圳的流通率分别為4.4%、3.5%和2.9%。歷史上，北京和深圳的流通率分别到過4.5%和4.7%的峰值。北京、上海和深圳3個一線城市的流通率已經非常接近英、美等發達經濟體的水平。廣州和南京、天津等城市的流通率也較高，大概在2～4%之間。杭州、鄭州、長沙、成都等發展較快的二線城市，2015年流通率都接近2%，而且近年來提升比較快速。部分二線城市和絕大部分三、四線城市，流通率仍然較低。典型如南甯，2015年的流通率僅0.8%，存量房市場仍處于起步階段。

在大陸房地産市場去庫存的背景下，提升流通率的重要性不言而喻。經驗表明：經濟越發達、住房自有率越高、人口淨流入越高、房地産市場越成熟、金融支援越充分，流通率越高。

其一，穩定的經濟發展是存量房交易活躍、流通率提升的基礎。其内在邏輯是：穩定的經濟發展帶給樓市較強的市場信心，給予居民「敢于住房消費」的預期，刺激人們剛需、改善等需求的有序釋放；更為重要的是，穩定的經濟增長增強了消費者對未來收入的預期，使其敢于動用杠杆将未來的消費提前，将潛在的「需要」變成有效的「需求」。

參照美國1968年以後的GDP增速和流通率資料，人們對經濟發展的預期較實際經濟增速對流通率的影響更大。2007年金融危機發生時，美國GDP增速由2007年的4.32%急降至2009年的-2.04%，下降了6.36個百分點，但期間流通率由3.43%降至3.38%，僅下降0.05個百分點，變動率僅為GDP增速的1/127。

其二，不斷提升的住房自有率是流通率上升的重要前提。住房自有率越高，存量房水庫的水位線越高，推動成交的勢能越大。

以美國為例，1940年以前美國大多數家庭以租房為主，嚴重制約流通率的提升。1940年～1960年期間，美國聯邦政府通過一繫列激勵措施革新了全國住房信貸繫統，加之美國郊區化趨勢的推動，美國住房自有率從44%提高到62%，成為1960年之後美國流通率波動上升的最大驅動力。2004年，美國住房自有率上升至歷史峰值69%，流通率也同時達到歷史峰值6.38%。

其三，人口流通是流通率上升的核心動力。「人口」即「需求」，是一切需求的基礎和前提。人口對房地産需求的驅動作用主要有兩個方面：一是有購買力的人口增長會直接促進樓市成交；二是沒有購買力的人口增長會活躍住宅租賃市場，促進租賃型住宅投資，進而間接促進樓市成交。需要注意的是，有購買力的淨增人口，購房需求具有一定的剛性和即時性，對樓市成交而言比較「有質量」。

但值得注意的是，同一類型的淨增人口在不同經濟體的「質量」可能迥異。在美國，自然人口的增長比移民人口的增長對流通率的影響更大。這主要是因為，自然增長的人口大多是美國原居民或時間較長移民的後代，家庭收入較高，其住房改善需求比較剛性和即時性，可以有效地推動存量房交易；而在英國，移民人口的增長對存量房的流通率影響更大。

此外，經紀人規模的有效增長，以及伴随而來的服務水平不斷提高、成交效率不斷提升，也可以推動流通率提升。

巴曙松 香港交易所首席中國經濟學家、中國銀行業協會首席經濟學家