格力地産闖入三亞 一場免稅牌照的生意？

觀點地産網 長期深耕珠海市場的格力地産最近有了新拓展方向。

9月7日，格力地産宣布通過旗下珠海合聯房産有限公司，競得三亞三亞灣鳳凰海岸兩宗商業用地。

據了解，這兩宗地是三亞2019年啟動總部經濟及中央商務區建設以來，鳳凰單元首次挂牌的地塊。位置好又較為稀缺，此次土拍吸引了華潤、金地、招商局集團在内的企業參與。

最終經過約2個多小時競逐，格力地産以16.51億元總價将土地收入囊中，平均樓面價17755元/平方米，溢價率約47.7%。

不尋常的拿地

格力地産到海南三亞拿地，不是一件“尋常的事”。

這家企業多年來堅持“立足珠海，區域布局”的標準，在三亞拿地之前，主要房地産業務都在珠海、重慶和上海開展。

珠海之外，格力地産于2014年首入上海，斥資16.14億元競得浦東新區前灘宅地，6.58萬元/平方米的樓面價也打破了當時的紀錄。2016年，格力又以19.65億總價拿下上海松江泗泾一幅宅地。

2012年首入重慶，在兩江新區打造總部基地綜合體項目。翌年，再花費4.5億元在同一區域拿下16.7萬平方米土地。此後，格力在渝、滬就未有太多新動作。

珠海是格力地産的大本營，布局不用贅述了。

根據具體資料，截至2019年末，格力地産持有待開發土地的區域，在珠海擁有土地面積9.69萬平方米，規劃計容建築面積25.97萬平方米；重慶則擁有土地面積38.8萬平方米，規劃計容建築面積79.86萬平方米。

而在上海，格力地産只有規劃計容建築面積10.36萬平方米的在建住宅項目，即前灘、泗泾項目，沒有待開發土儲。

同時，格力地産過去亦甚少參與公開市場土拍，不完全統計，近5年即2016年至2020年9月，只有5次公開拿地紀錄。

除去上述在上海奪得松江泗泾宅地及最新在三亞拿地外，格力其余2次納儲均在珠海。包括2017年7月，7.57億連拿6幅洪灣漁港項目配套用地；2017年12月，3.6億底價奪珠海鬥門宅地。

三亞是格力地産進駐的全新區域，但觀察此次兩幅土地的規劃要求，可以發現格力此次專門參與三亞市土拍並溢價奪地，並非簡單的一次地産業務擴張。

資料顯示，YGHA3-2-03/05/06/07地塊土地面積約為1.1萬平方米，地塊用途包括零售商業、商務金融，地塊容積率要求不大于3.5。而YGHA3-2-10地塊的占地面積為2.2萬平方米，土地用途為零售商業，容積率要求不大于2.5。

兩宗地投資強度指標為500萬元/畝，年度産值稅收不設指標，另地塊項目建成後，競得人需自持建築比例不低于30%。

“競得的地塊将用于建設濱海高端旅遊零售商業項目，助力國際旅遊消費中心建設。”格力地産表示。

但其實格力地産此前在商業項目的表現，並非十分出色，開發的基本都是商住綜合體或住宅底商，建設並運營這種需要自持的商業項目，格力的經驗不多。

不過，若聯想到此前5月份格力地産與珠海免稅的重組，一個合理的猜測是，格力地産遠赴海南，或為配合集團整體戰略發展免稅生意。

鋪路免稅牌照？

自國家文旅部7月份宣布“跨省遊”重啟後，海南三亞便成為最受國内遊客歡迎的旅遊目的地之一。

其中一個原因是，消費者積壓許久的消費欲望“V型反彈”與免稅經濟的雙重作用，而這座城市擁有一間全球最大的單體免稅店——三亞海棠灣國際免稅城。

放眼整個海南島，國家發改委于2018年印發《海南省建設國際旅遊消費中心的實施方案》，提出要将海南打造為全球免稅購物中心和時尚消費中心，要“實施更加開放便利的離島免稅政策”。

根據官方數據，2018年兩家免稅店（另一家為海口美蘭機場免稅店）購物人數達到288萬人次，同比增長20%，實現銷售額101億元，同比增長26%。

2019年，随着海口日月廣場免稅店、瓊海博鰲免稅店開業，海南免稅店增至4家，均由中國免稅品（集團）有限責任公司統一運營。

2020年7月，海南離島免稅購物政策調整最終落定實施，遊客每年每人離島免稅購物額度由3萬元提高至10萬元，同時取消單件商品8000元的免稅限額規定。

8月19日，為深化市場化競争，海南批準海南旅遊投資發展有限公司旗下海南旅投免稅品有限公司，及海南省發展控股有限公司旗下全球消費精品海南發展貿易有限公司，獲取兩個新離島免稅品經營資質。

近日，據媒體報道，海南将增加第四家享有離島免稅品經營資質的市場主體。據悉，海南島外擁有免稅經營資質的企業正在參與競争，其中就包括珠海市免稅企業集團有限公司。

據了解，珠海免稅剛于7月3日在海南成立了全資子公司——珠免集團(海南)免稅品有限公司。

而早前5月，格力地産宣布與珠海免稅進行資産重組，将收購後者100%的股權。若重組最終完成，格力地産将獲得免稅牌照。

綜上所述，格力地産此次在三亞拿地，基本能判斷為此計劃鋪路，但最終問題的症結，還是免稅牌照歸屬的問題上。

可以說“萬事俱備，只欠東風”，欠的是兩樣東西：格力地産與珠海免稅重組最終審批通過、珠海免稅拿下海南第四張免稅牌照。