重組合並後 電建地産接連擴儲與“重返”房地産

觀點地産網“三條紅線”落地後，有些房企為降債“着急”,有些房企卻還在規模賽道“憂愁”，電建地産則屬于後者。

12月7日上午，電建地産一張豔紅色的海報流傳微信朋友圈，内容大致為：央企電建成功摘牌雄安新區容東片區1号地。資料顯示，該宗地塊位于容東片區金湖公園北側，總占地面積60.5公頃，地上建築面積123.6萬平方米，保證金7.22億元。

兩個星期前，電建地産的身影先後出現在了深圳、北京土拍市場中，並且分别收攬一宗宅地和一宗商業用地，總建築面積123.6萬平方米，合計成交價81.49億元。近期接連的擴儲動作，與上半年的“沉寂”形成了鮮明對比，而這種拿地節奏變化的“分割線”，或許是重組合並南國置業方案獲國資委原則上同意。

實際上，不少業内人士認為，二者合並的意圖是電建地産欲借助南國置業，實現房地産開發業務的整體上市，擴寬融資渠道，提高電建地産在集團的收入和規模占比。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示：“如能成功實現，未來電建地産在資本市場将更具優勢，尤其是在資金獲取等方面，将會有助于其沖刺千億之路。”

所以，電建地産更本質、更長遠的目標是“千億發展計劃”以及“央企前5強”。

“搶占”雄安新區

實際上，早于2017年南國置業年度股東會上，電建地産董事長夏進就透露，電建集團将全面參與到雄安新區建設，電建地産有意與南國置業一道參與到雄安新區特色小鎮建設。其中，南國置業前期已參與了部分科技、文化産業園項目。

彼時，正值河北雄安新區設立熱潮之時，中央多次召開會議研究部署並作出重要指示，指明雄安新區規劃的建設方向。随後中央正式批復《雄安新區總體規劃》和頒布《河北雄安新區規劃綱要》。

在政策的推動下，房企開始積極“搶占”雄安新區，包括萬科、中海、招商繫、綠地中交繫、華潤置地、華夏幸福、華僑城等紛紛參與新區建設工作。以電建地産當時的規模，與上述房企争搶並沒有優勢，而其依靠着電建集團在水電業務上的競争力拿到了“入場券”。

而另一家浙江民企濱江集團也通過與電建地産達成戰略合作，“曲線”獲得入場資格。2017年4月份，雄安新區戰略公布後，電建地産邀請濱江集團共同開發雄安新區特色小鎮建設。

觀點地産新媒體翻閱資料獲悉，這里的特色小鎮建設，並非傳統意義上的文旅項目，而是一種集合綠色生态環境建設、科學合理空間布局、發展創新産業以及優質公共服務等要求的概念。根據規劃，雄安新區北部小城鎮主要以高端服務、網絡智能、軍民融合等産業為特色；南部小城鎮主要以現代農業、生态環保、生物科技、科技金融、文化創意等産業為特色。

回到雄安新區容東片區1号地塊上，于今年9月末，雄安新區公共資源交易服務平台發布了地塊出讓預申請公告，地塊内分成14宗子地塊，編号為XARD-0036至XARD-0049，用途為旅館用地、商務金融用地、零售商業用地及其他商服用地。

于今年11月6日，該宗地正式挂牌出讓，並确定了出讓方式、時間等原則。其中，該宗地采用價高者得的方式出讓，當只有一個競買人時，其報價不低于底價、且不高于最高限價的，确定其為競得人；挂牌時間為2020年11月27日至12月7日。

最終，中國電建以成交價36.08億元競得雄安新區容東片區1号地塊。

不過，觀點地産新媒體翻閱中國電建近三年年報發現，早于2017年，其在房地産業務上，積極探索“智慧社區+産業地産+海外地産”的商業模式，完成雄安新區産業小鎮初步概念方案；2018年報表則顯示為“雄安持有型物業”。

同時，早于摘牌前，電建地産官網就公布了自身持有産業地産項目情況，其中包括雄安容東1号地綜合開發項目。根據規劃，該項目将打造集辦公、商業、公寓、酒店為一體的數字城市産業示範區。

從時間線上看，在摘牌前，雄安新區容東片區1号地塊就已歸屬于電建繫。

“重返”房地産

作為國務院确定的首批16家主營房地産企業之一，成立15年的電建地産目前與中交地産、葛洲壩地産等一樣陷入規模的煩惱。

在中國水利電力建設集團與中國水電顧問集團和電網公司兩家單位完成了整合後，電建地産成為了電建集團旗下唯一房地産開發平台，並于2014年9月正式完成更名。

新生平台誕生後，電建地産就開始懷揣着大夢想。成立次年，其在公司10周年慶典提出了未來的目標，“2020年銷售額進入行業30強，央企地産前5強”；而中交地産的目標則是“央企前三”。

不過，電建地産在這五年發展中，卻始終沒有做大規模，仍然離當初制定的目標十分遙遠。2019年，電建地産實現銷售額329.16億元，2020年上半年銷售為135億元，對應研究機構的銷售排名榜，其均完成TOP30門檻銷售額的三分之一左右。

結果雖不盡人意，但在沖擊“前30強、央企前5強”目標上，電建地産也曾努力過。

2016年，電建地産及其兄弟公司上海電建與上實城開簽署三方合作協議，借助兄弟公司的存量土儲資源以及上實城開本土開發經驗，準備在以上海為主的華東區域拓展市場。彼時，電建地産稱，華東區域是公司重要戰略投資區域，三方合作将助推公司在上海的深耕發展。

2017年期間，電建地産在與中國誠通達成戰略合作的基礎上，進一步提出了要約收購後者的動作。其拟以認購股份的方式向中國誠通控股所持的中儲房地産開發有限公司、天津中儲恒盛置業有限公司100%股權，轉讓價格合計24.59億元。

雄安新區的誕生則讓電建地産看到另一個沖擊目標的機會——産業地産。2017年，電建地産開始探索産業地産業務，于次年，進一步提出了産業化轉型，並成立産業地産事業部，同時提出簽約合同額沖擊“千億”的戰略發展目標。

在産業地産設想中，電建地産确定了水環境治理産業園、電競小鎮、再生資源産業園、雄安持有型物業以及超低能耗産業園等五個為房地産業務的重點産業方向。其中，雄安新區容東片區1号綜合開發項目也成為了落實千億發展目標的重要環節。

另外兩個部分包括南京興智中心産城融合項目、鄭州國際汽車産業園項目，項目總用地分别為約6225畝、245.21畝。

産業地産發展一片向好的背後，電建地産卻錯過了金融紅利期的“末班車”，一直沒有通過加杠杆的方式沖擊規模。

觀點地産新媒體翻閱中國電建歷年财務報表獲悉，2017年，其房地産業務現有項目儲備建築面積為398.9萬平方米，新增土儲建面212.33萬平方米；随後兩年都是新獲取13個項目，其中2019年新增土儲建面積321.96萬平方米。

顯然，以這樣的新增土儲規模自然無法與保利發展、華潤置業、中國金茂等靠前的央企進行抗衡，三者于2019年新增土儲面積分别為2680萬平方米、2020萬平方米以及1390萬平方米。

而此時重組合並南國置業，無疑透露了電建地産由産業地産“重返”回房地産業務的信号。但房地産已經進入下半場，未來如何找到擴大規模的“鑰匙”，仍然是電建地産所面臨的命題。