中海2020年達標4000億港元目標與大手筆拿地、融資

觀點地産網 喊了三年4000億港元的口号，中海終于在2020年如願以償的完成。

1月6日，緊随着其他頭部房企公布業績的步伐，中海也發布了2020年的銷售成績。2020年1月-12月，中海繫列公司累計合約物業銷售金額約3607.23億元，相應的累計已售樓面面積約1917.31萬平方米，分别按年增加12.5%及6.8%。

截至2020年12月31日，中海繫列公司錄得已認購物業銷售約98億元，預期将于往後數月内轉化為合約物業銷售。

根據觀點指數·2020中國房地産銷售TOP100榜單，中海排名跻身前六，而2019年，其行業排名為第七，落後于綠地。

以當天匯率為基準，4000億港元換算為3329億元。按此計算，2020年中海超額完成年度目標，並且超過近300億港元。

早前在2020年中期業績會上，行政總裁張智超在會上便強調了完成目標的信心，他稱目標雖有一定的挑戰性，但管理層依舊堅定要兌現對于市場的承諾。而2020年上半年，因為疫情影響，中海銷售情況目標完成率其實稍弱一些。

自2020年6月以來，中海不斷在銷售端發力。于6月單月，實現銷售合約額575.6億元，同比增長32.3%，甚至創了集團單月銷售新紀錄。

除了7月份銷售合約額同比出現負增長以外，2020年下半年中海銷售表現都保持着年内較佳的水平，其中11月份實現銷售金額348.28億元，同比增長高達65.20%。

數據來源：企業公告，觀點指數統計

最新公告顯示，于2020年12月，中海繫列公司的合約物業銷售金額約397.87億元，而相應的已售樓面面積約為202.69萬平方米，分别按年增加37.8%及28.6%。

具體來看，華北地區銷售貢獻最大為85.99億元；華南地區次之為71.04億元；西部地區為36.84億元；華東地區為35.40億元；北方地區為31.90億元，香港及澳門為4.16億元。中海及其附屬公司為265.33億元，合營公司及聯營公司為61.17億元，中海宏洋錄得71.37億元。

按照區域分析，華東地區單月銷售表現遜色了些，此次位于區域第四名。而前一月即2020年11月，華東地區突破百億銷售，實現合約銷售金額107.51億元，為區域第一。並且，2020年上半年，華東區域是與華北區域輪流占據區域第一的位置。

但整體看來，年末收官之際，中海推盤意願似乎仍然強烈。

一邊是年度銷售目標完成的欣喜，另一邊亦有權益拿地指標未能完成的無奈。根據此前披露，2020年新增土地權益投資預算為1400億元，同比去年增長23%。

不過，目標與現實仍存距離。據公告，2020年1月至12月，中海收購的土地累計應占樓面面積約1327.89萬平方米，累計應付的土地出讓金約1318.41億元。

這或許歸因于上半年獲取項目過少，盡管在土地市場上露面較多，于2020年3月還發出了尋地計劃，邀各界合作夥伴就股權收購、資産轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務範疇進行全面合作，但最終中海拿下的地塊並不多。

中海此前披露的數據顯示，截至2020年8月21日，其共吸納36宗土地，僅完成全年1400億元拿地權益目標的56%。

數據來源：企業公告，觀點指數統計

及至下半年，中海一直都在搶收土地，還拿了不少高溢價、高總價地塊，顯得十分高調。其刷新了珠海、東莞松山湖、哈爾濱、呼和浩特等地區的地價紀錄，甚至拿下了北京2020年内總價最高的地塊。

比如于2020年12月，中海在香港、大連、石家莊、沈陽、昆明、南昌和濟南收購了7幅地塊，應占樓面面積合共約113.03萬平方米，應付的土地出讓金約104.53億元。

其中，12月2日，香港地政總署公布，中海以42.728億港元投得九龍東啟德第4E區1号住宅用地，每方呎樓面地價約13009港元，是高于市場預期的；12月17日，昆明市西南林大舊址的79畝宅地引起了14家房企激烈搶拍，最終中海以22億元的高價拿下，溢價率高達107%。

有相關媒體此前統計，中海2020年所拿下的地塊溢價率普遍在10%-30%，部分超過40%，個别達到70%。

中海對于土儲的渴求程度可見一斑。過往幾年，其土儲增長緩慢，不足以支撐如今近四千億規模的可持續發展。關于買地，顔建國曾提出公開市場里面中海要更加勤奮，用更多的機會拿到符合投資標準的土地，而非公市場方面要做很多工作，去年還專門成立了非公市場合作部，跟同行、政府合作，來進行勾地。

另一方面，中海尋求通過舊改項目增加土地儲備。于2020年12月，中海通過旗下中海華南（深圳）有限公司的控股子公司深圳市海澤房地産開發有限公司與新大坑股份合作公司簽署合作協議，正式介入開發深圳龍崗區龍東華盛工業區城市更新項目（二期），拟計容建面9.23萬平方米。

大手筆拿地的同時，中海還在進行大額融資。2020年12月4日，據中海集團公衆号披露，其在香港成功籌組190億港元俱樂部貸款。本次俱樂部貸款采取三年和五年雙期結構，是集團總部歷史上金額最大、财務成本最低的一筆債務融資，所得款項全部用于置換現有債務，進一步優化債務結構。

另外，中海企業發展于2020年12月10日發行了2020年度第一期中期票據，實際發行金額15億元，發行利率為3.6%。

中海宏洋亦有融資動作，于2020年12月21日，深圳交易所信息顯示，中海宏洋-中信建投2020年度第1期購房尾款資産支持專項計劃項目狀态更新為“通過”，債券類别為ABS，拟發行金額5.25億元。