成見 | 金茂們的“脆弱” 一次計提沖垮了千億開發商

觀點地産網 “一點水滴足以讓湖面不再平靜”，反觀企業經營亦然，細微的變化也足夠讓市場的情緒出現極大波動。

1月25日晚間，中國金茂發布公告稱，2020年度公司所有者應占溢利（未包含投資物業的公平值收益）較上一年同期錄得約40%至50%的下降。

消息公布的次日9點30分，港股開盤，中國金茂股價立即開啟懸崖式下跌，開盤報每股3.38港元，跌幅達到11.29%；随後，股價出現小幅度上揚，盤中繼續下跌至收盤；最後，當日股價收跌16.8%，報每股3.17港元。

2020年，中國金茂全年銷售額有着爆發式的突破，同比增長超過四成，並且首次成為兩千億元的俱樂部成員。盡管成績斐然，但是在“難上加難”的2020年，這份成績單所需要付出的代價也不小。

這一年，房地産行業先是經歷了疫情導致的停工、停售，後又受到更大力度的監管和調控，包括“三道紅線”、銀行限貸、多城市進一步出台樓市調控等。

金茂們的“脆弱”

翻閱中國金茂公布的2020年銷售數據，其全年實現簽約銷售額2311.06億元，同比上一年錄得43.72%增長，銷售建築面積約1129萬平方米，同比增長50.85%，分别比2019年多出702.99億元、380.61萬平方米。

銷售額增幅小于銷售面積亦能說明，2020年期間，中國金茂采用了降價銷售的策略。整體上，其2020年銷售均價為2.05萬元/平方米，較2019年的均價下降0.14萬元/平方米。歷月銷售均價中，僅有11月份、12月份高于往期，其余月份降價區間為0.02-0.83萬元/平方米。

縱觀房地産行業，降價銷售策略已是司空見慣，其中恒大、萬科、保利銷售均價降近13%、1.66%、0.26%。期間，恒大降價優惠有75折活動、萬科部分項目亦有9折優惠等。

從統計局公布的數據來看，衆多房企共同助推下，2020年全國商品房銷售額突破了17萬億元大關，為17.36萬億元，銷售面積為17.61億平方米。對應銷售均價則增加0.055萬元/平方米至0.986萬元/平方米，不過，增速較2019年下降0.66個百分點至5.9%。

數據來源：統計局、觀點指數統計

當做一件事成為集體共識的時候，或許意味着大勢所趨。但在目前大環境趨勢下，房企降價抛售存量物業的速度，趕不上調控的速度。

中國金茂在1月25日公告中稱，因房地産市場調控等原因，導致公司、集團部分聯營及合營企業項目售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致。

受這種對預期計提減值的影響，中國金茂于2020年度的所有者應占溢利（未包含投資物業的公平值收益）将較2019年度錄得約40%至50%的下降。

實際上，若不計提減值因素，其2020年度物業交付結算收入較上期錄得約40%至50%的大幅增長。

在“傳統”思維或過往認知中，如果在合理價格區間拿下一個項目，時間會慢慢讓這個項目更加有價值，並且從中獲取利潤最大化。這也是為什麼不少開發商喜歡囤地、慢開發、限量推貨的原因。

一位長期研究房地産行業的财務人士向觀點地産新媒體分析到，一般計提是看存貨價值的記錄方法，普遍會采用公允價值，價值要和市場對標，如果價值下降，就要計提減值損失。“沒有調控的時候，地會更值錢，土地價值是建築樓宇的最高價值計算的。”

如果說“三道紅線”是戴在開發商“高杠杆”腳上的鐐铐，使其放慢了快速擴張的步伐，那麼，2020年末央行公布的限制房貸新規、滬深等地的限購限價樓市調控，就直接切中了所有開發商的“脆弱之處”。

其中，2020年最後一天，央行頒布了《關于建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》，将分檔設置房地産貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限，劃分為五檔，中資大行、中資中行、中資小行及非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行地産貸款占比上限分别為40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%。

限制銀行資金流入房地産，或許意味着樓盤“有價無市”。在銀行房貸總規模不變的情況下，房價下降則能降低購房者的貸款金額，進而增加銀行放貸的宗數。

“土地”的代價

因大環境因素，開發商對存貨進行計提減值，並無孤例，且這種情況在2020年中報就釋放出信号。

舉例而言，2020年中期，招商蛇口實現營收約243.2億元，同比增長45.74%；歸母淨利潤9.13億元，同比下降81.35%；歸母扣非淨利潤約7.4億元，同比下降84.68%。

關于營收大漲、歸母淨利潤大跌的原因，招商蛇口稱，繫部分項目獲取時未能充分預期到政策調控力度的收緊，結轉時毛利潤不及預期。簡而言之，即開發商高估了最終售價導致項目購入成本過高。

更遠來看，2018年兩會正式提出“房住不炒”。兩會後，各地方開始陸續出台限購、限貸、限價等樓市調控政策，包括廣州、武漢、昆明、大連、海南等城市。在這種“強力度”下，房價環比增幅前列的城市随後也被住建部約談，開始升級樓市調控措施。

彼時，嚴厲的調整政策給開發商帶來了復雜的經營環境。萬科、保利、綠地控股、新城控股、陽光城、綠城中國、華夏幸福、泰禾等衆多房企紛紛計提存貨減值準備。

其中，萬科2018年報顯示，存貨減值準備較2017年增長43.5%至23.1億元，影響期内稅後淨利潤7.8億元、歸母淨利潤6億元。同期，保利計提約23.4億元，減少期内歸母淨利潤約20億元，以此計算，計提存貨減值準備影響歸母淨利潤達10.6%。

所謂計提減值準備，即開發商對可變現淨值低于存貨成本的項目計提相應的跌價準備。

上述财務人士亦指出，這是開發商預判失誤的體現。“雖然政策動向很難判斷, 但是拿地成本是一種主觀的行為，說明開發商在激烈搶地時，沒有考慮土地價格是否溢價太高，也沒有沒有預期到後續政策的影響。”

高溢價拿地擴張的方式，先是遇到“三限”調控政策，如今又要降價回籠資金，計提減值準備或許成為了必然代價，且在未來調控力度只緊不松的趨勢下，艱難程度可想而知。

按瑞信發表的研報指出，展望今年雖然抵押貸款配額限制對市場有一些不利影響，當中低線城市受負面影響更大，但部分被一、二線城市市況向好所抵消，預測2021年全國房地産銷量及銷售額将分别下降5.6%和3.2%。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。