解局 | 金茂單月銷售200億與一次性計提之後

觀點地産網 房企單2月份銷售額錄得大幅度增長成了一種常态化現象。

3月8日早上，中國金茂公布了2月份銷售業績。公告顯示，中國金茂及其附屬公司錄得簽約銷售金額202億元，簽約銷售建築面積約115.88萬平方米，按同比來算，分别實現7.07倍和4.7倍的增長。

從累計銷售情況來看，2021年前2月份，中國金茂累計取得簽約銷售金額合計403億元，累計簽約銷售建築面積約257.35萬平方米，雙雙錄得超過200%的增長，分别為209.62%和229.98%。

金茂的2月銷售與均價

将這份成績單放在房地産行業來看，中國金茂累計銷售錄得200%左右的同比增長，屬于目前公布業績房企的上遊水平。此外，在樣本觀察企業房企中，綠城集團、雅居樂前2月累計銷售同比增長分别達到294%、231%。

加快供貨、促進銷售背後，無疑也折射出目前行業逐漸收緊的形勢，衆多開發商普遍去庫存的策略，應對諸多變化的因素。在這股浪潮下，中國金茂只是其中之一。

造成2月份房企業績錄得大幅度增長的原因，基本可以歸結為兩點：一是，2020年2月份受新冠疫情影響，售樓處紛紛暫停營業，房企銷售幾近停滞，基本錄得大幅度地下滑。二是，今年2月份，政策、市場等環境因素發生重大變化，包括“三道紅線”落地、銀行貸款收緊、集中供地計劃相繼出台等。

庚子鼠年，前2月，房企銷售持續走低行情。觀點指數發布的2020年1-2月百強房企榜單顯示，去年前兩個月TOP100房企總銷售金額8987.3億元，同比下降25.7%。其中，2月總銷售額為3161.6億元，環比下降45.9%，較2019年2月下降44.9%，單月銷售額為近14個月以來最低。

這種形勢下，中國金茂同樣出現較大幅度的下滑。2020年2月份，其僅取得銷售額25.03億元，同比下降超過六成，累計銷售額130.16億元，同比下降接近三成。

過往幾年2月份銷售來看，這份成績單于2017年的銷售情況相當。彼時，中國金茂銷售額為20.83億元，全年銷售為693億元；以當月銷售占全年銷售比來看，2020年2月銷售占比已經近六年最低值，2015-2020年分别為1.15%、4.8%、3.01%、10.91%、4.96%、1.08%。

到了辛醜牛年，疫情對房企銷售的影響已經相對薄弱，成交量亦迎來大幅度的上漲。觀點指數發布的“2021年1-2月中國房地産企業銷售金額TOP100”榜單顯示，1-2月TOP100房企總銷售金額同比增長102.0%至18169.5億元，較2019年同期增長47.1%。

于2021年2月，中國金茂實現單月銷售202億元，累計銷售403億元，均創下近六年同期單月銷售和累計銷售的最高值。不過，從銷售均價上看，該月創下近六年的第二低值。

今年春節期間，國内各個城市提倡“就地過年”，這成為當地樓市成交量的一個推力，在此利好因素下，不少房企春節期間通過“營銷不打烊”，以及降價換量的策略，提高成交量。觀點指數報告顯示，百強房企2月均價環比微降至為1.42萬元/平方米。

政策壓力與保守布局一二線

海通證券分析師塗力磊在報告中認為，受降杠杆以及擔心下半年市場不确定性的背景下，企業供應在逐漸前置，顯著提升供應量以及加大開盤，以快速回籠現金應對大考。城市間分化顯著，北京、上海等一線城市最為顯著，受通脹預期的影響最大，成交大漲；長三角、大灣區二線和強三線的成交放量次之，同比大增；其余部分二線、三四線城市成交同比下滑。

並且，塗力磊認為，在房企供應量前置的背景下，今年上半年供給推動成交量保持高位，銷售金額溫和上漲，商品房銷售均價平穩上漲。

早于去年8月份，房地産行業的政策、市場環境就已經發生變化。彼時，“三道紅線”橫空出世後，開發商已經開始調整自身的銷售策略。在紅線考核下，它們不得不通過“降杠杆”“去庫存”等舉措，降低短債比、增加手中的現金流，以此避免“踩中紅線”。

去年末，央行也發出“限貸令”相關新規，限制各大銀行的人按揭貸款的額度和占比。這意味着未來銀行房貸業務将會有所收縮，開發商去化壓力進一步加劇，達到額度上限後，持有的樓盤更是面臨着“有價無市”。

今年2月末，集中供地計劃開始流傳，即22個重點城市将推行住宅用地“集中供地”模式；随後，青島、鄭州等城市相繼出台集中供地計劃也證實了這一消息的準确性。

這一計劃的誕生，再次給開發商帶來銷售上的壓力，無法快速回籠資金則将在集中供地時失去優勢。種種不确定性因素下，開發商普遍将銷售計劃前置，提高供貨和開盤力度，回籠資金。

實際上，面對當下不确定性的市場環境，中國金茂選擇更加保守、謹慎的态度。

于1月25日，中國金茂公告稱，因房地産市場調控等原因，導致公司、集團部分聯營及合營企業項目售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致，2020年度所有者應占溢利（未包含投資物業的公平值收益）将較2019年度錄得約40%至50%的下降。

而這種計提減值準備側面反應出，中國金茂正在為過去一段時間搶奪“地王”付出代價。

硬币的另一面是，中國金茂過去一段時間選擇集中布局一二線城市，這些城市市況相對向好，在銷售前置中不利影響較小。于2019年末，中國金茂總土儲8585萬平米，其中二級總土儲5857萬平米，一二線城市占比79%。2020年中，其新增土地儲備583萬平方米，85%位于一二線城市。

不過，中國金茂布局的一二線城市，包括南京、青島、鄭州等已經相繼出台新規，實施全年分三批集中統一發布宅地招拍挂公告和出讓，随着其他22個重點城市開始落地集中供地計劃，對其将會進一步承壓。

于2月初，搶在南京集中供地計劃頒布前，中國金茂以最高限價15.3億元搖中江北新區G03地塊，成交樓面價2.355萬元/平方米，毛坯限價3.2萬元/平方米，最高銷售單價不得超過售價均價的110%。

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