觀點直擊 | 千億後10%增長目標 岑钊雄稱時代接下來有更重要的方向（實錄）

觀點地産網 3月23日晚間，時代發布年報。

2020年時代中國的合同銷售相比預期增長較多，最終跨進千億陣營。在政策加身的行業形勢下，時代将今年的銷售目標定為1100億元，同比增長10%。

另據觀點地産新媒體查閱獲悉，2020年，時代中國錄得營業收入385.77億元，較2019年減少9.1%；淨利潤53.66億元，同比減少3.5%；公司擁有人應占利潤為49.41億元，同比減少5.2%；淨利率同比增加0.8個百分點至13.9%。

毛利則錄得111.02億元，減幅為10.7%，毛利率同樣略有下降。

10%的增長目標

在2020年初的業績會上，岑钊雄為時代當年定下了823億元銷售目標，若以2019年完成的783.6億元銷售計算，業績增長幅度僅為5.03%。

彼時對比同期同體量房企，這幾乎是最為保守的銷售目標基調了。

從最終銷售業績來看，時代卻是在去年疫情背景下完成了一個重要銷售門檻的跨越，實現了合同銷售1003.8億元，首破千億，同比增長28.1%。

盡管内部目標會更高一些，但3月24日當天早上，岑钊雄在業績會現場還是袒露，去年實際執行過程里比原來銷售預期要好。

在其看來，其中主因正在于在售項目主要位于大灣區，這些投資區域在過去一年随着疫情改善得到快速回暖，帶動整個銷售業績。據觀點地産新媒體了解，時代重點布局的廣州、佛山尤其一些熱門區域，均在去年下半年市場反彈之後成交飛速上漲。

從具體銷售業績可以窺見，2020年時代的業績來源中約87%都來自于大灣區，其中廣州占30%，佛山占22%，東莞9%。

不過從另一個角度看，時代布局過于集中了，一旦深耕城市政策有所收緊，是否會有風險？此前管理層稱聚焦是策略，第一階段主要完成在大灣區的業務布局，實現千億規模，如今千億之後呢？

雖在業績會上沒有得到更多指引，不過從年報看，近來時代也陸續往外進行一些小範圍布局，例如布局了長三角區域。如于2020年12月，時代以溢價60%的上限價摘得浙江嘉興一宗商住地，二次進入浙江市場，這也是其在大灣區以外入駐的第五個城市。

但是，這種外擴态勢目前來看還沒有鋪陳開。從土儲看，截至2020年底的2159萬平方米土儲中，超九成的土儲來自于大灣區，僅有部分土儲位于長沙、武漢、杭州、成都等地。

對此，岑钊雄在業績會上表示，未來兩到三年，整個投放計劃中大灣區占比大概為80%-85%，而大灣區外則會多一些比例投放，維持在10%到20%的比例。

另據參加投資者會議的人士告訴觀點地産新媒體，管理層表示目前時代的投資比重還是會聚焦在大灣區，因為其要維持在大灣區里的領導地位，以及保證有足夠的份額。

基于所布局的土儲與項目，時代也披露了2021年的銷售目標即1100億元。令人稍顯詫異的是，新的目標增速仍舊不高。

保守與否，又被擺上台面。對此，岑钊雄回復觀點地産新媒體稱，10%左右的增長目標是一個合适的目標。

其進一步表示背後的考慮：“因為接下來公司主要的方向，不止是合同銷售額的增長，更重要的還是在利潤的增長，以及綜合财務報表里面持續的改善，保證公司更有質量的增長。”當然，岑钊雄還是給外界傳遞更多想象的空間，稱希望在最後會突破這個目標。

還剩一條紅線

按照時代中國的規劃，目前利潤、财務仍有問題待優化解決。

從财務負債上看，可以窺見過去這一年，時代在三道紅線之下小步調整了自己的債務指標。

三道指標顯示，截至2020年末，時代中國淨負債率為65.6%，相比2019年的67.2%以及去年中期的71%有所下降；現金短債比則為2.1，相較2019年的1.57倍有所回升。

唯一不過關的則是資産負債率，截至2020年，時代中國剔除預收賬款的資産負債率約為78.6%，超過70%的警戒線。

“預計在未來1-2年的時間里，可以把剩下超了一點點的線完全解決掉。” 在岑钊雄認為，目前時代在負債控制、資金投融資方面還是較為合理。

觀點地産新媒體了解，目前時代中國的有息負債在615億元左右，其中長債為434億元，一年内的短債為180億元左右，長短債比例相較于2019年有所優化，短債比例下降。

另據投資者透露，截至3月24日，時代今年短債當中有95億元的金額已經實際償還或者已經置換發行了。

财務或許是可以通過一定的減重手段優化的，比如時代去年土地收購成本總額約為171.19億元，而2019年時代中國拿地成本總額則約為234億元，拿地銷售比從29%下降至17.07%。

然而盈利問題卻是目前擺在整個行業面前普遍跨不過去的一道坎。

據觀點地産新媒體了解，近兩年來房企披露的财報中，毛利都呈現了一定的下降趨勢。“毛利會越來越低”，幾乎已成為行業共識。

從年報看，時代中國的毛利由2019年的124.36億元減少至2020年的111.02億元，減幅為10.7%；毛利率由2019年的29.3%下降至28.8%。

對于毛利下降，管理層在會上則表示主要是與結構性貨值有關，即2020年毛利率較高的産品收入确認比例較2019年有所下降。

“2020年毛利率确實比去年要低一點，不過三舊改造、城更的業務獲得不錯的增長，我們整體的毛利率是跟去年持平的。”岑钊雄說道。

若剖析管理層的話，舊改業務将是拖高公司毛利的方式之一。

據悉，押寶舊改多年，自前年開始，時代的舊改業務已陸陸續續對其總體的利潤貢獻産生一些幫助。觀點地産新媒體查閱獲悉，分業務來看，時代2020年的營收中物業銷售錄得326.73億元，同比下降16.4%；城更業務則錄得54.5億元的收入，同比增長151%。

毛利表現方面，去年物業開發及租賃業務的毛利率為22%，城市更新業務則為71%。

上述投資者也透露，管理層稱去年毛利已是公司最低水平，相信此後不會更低；同時，随着舊改未來兩三年的結轉加快、占比提高，相信整體盈利水平将會進一步上升。

雖管理層積極給出指引，不過縱觀目前時代舊改的體量——整體城市更新項目超過了160個，預計潛在的總建築面積達到5337萬平方米——若不注重結轉的話，對于整體經營水平、資金水平的穩定性或将帶來影響與隐患。

如此前2020年中期，針對毛利率下降的原因，時代就表示其中重要原因之一便是期内财務會計收入中缺少了城市更新業務，未實現結轉因此沒有産生毛利貢獻。

以下為時代中國控股有限公司2020年度業績會問答實錄：

現場提問：2020年在疫情的影響下，公司合約銷售增長達到28%，也成功突破了千億，2021年合約銷售的目標1100億，只有不到10%的增長，是否過于保守呢？是出于什麼樣的考慮？

岑钊雄：首先，去年銷售額第一次突破1千億，原來我們預定目標大概800多億，實際執行過程里比原來預期要好，為什麼我們能去超額完成？主要跟整個布局有非常大的關繫，因為現在在售的項目里面主要還是在大灣區，占了90%，所以在過去一年，随着疫情改善，整個市場慢慢活躍起來之後，我們所投資的那些區域還是得到非常好的回暖，所以它帶動整個銷售業績有一個比較好的完成，這是很重要的基本面的基礎。

第二，去年疫情期間，我們也做了非常充足的準備，我們把困難預得更充分一點，所以在實際的執行里面，當時定的一些做法安排還是卓有成效的。主要是這兩方面的關鍵點，讓公司可以在去年超越目標。

今年我們定1100億，大概10%左右的增長，我們覺得這個目標現在定起來，還是一個合适的目標，因為接下來公司主要的方向，不止是合同銷售額的增長，更重要的還是在利潤的增長，以及綜合财務報表持續的改善。

我們的重點還是主要擺在怎麼樣保證公司更有質量地增長，不僅是合同銷售額的增長，所以我們通過考慮，今年的目標定在1100億左右，我們希望在最後會突破這個目標。

現場提問：在房企融資“三道紅線”的壓力之下，時代中國有什麼應對的做法？

岑钊雄：目前公司“三道紅線”里面有兩條是完全達標的，因為我們的指標都特别地良好，其中有一個指標略微超了一點點，但是預計在未來1-2年的時間里，可以把剩下超了一點點的線完全解決掉。

目前來講，在整個負債的控制方面，我們還是控制得蠻好的，在整個現金流，整個負債比例，整個資金投融資方面的安排，還是安排得比較合理，並且比較審慎。

接下來會在确保公司更有質量的增長這方面下功夫，讓我們可以在獲得整個規模增長的同時，各項指標也同步得以改善，來支持公司持久、穩健地發展。

現場提問：集中供地的影響怎麼樣呢？集團在買地的規劃上會否有所調整，會否增加買地的金額？以及今年買地的預算是多少？

岑钊雄：有關這方面的政策，我想首先國家政府希望還是通過集中供地來不要把地價推得那麼高，更集中一點，讓大家更有計劃地去安排，作為政府的出發點來講，這個對推動整個行業更穩健的發展，我覺得應該有幫助。至于整個成效怎麼樣？我們就看看最後實施之後的結果，我們再來看它最後的結果怎麼樣。

對于時代中國來講，因為我們整個土儲的安排，現在大概有50%主要來源于城市更新的項目，還有産城融合的項目來獲取，我們在公開市場招牌挂的依賴是比較低的，所以這一項政策對我們來講，應該不會構成大的影響。

當然對于要去投資的地方，我們也會參與，但是我們不是作為一個最重要的增加土儲的方法，所以目前來講，這一項政策對我們目前來說不會構成一些大的影響。

我們在新的年度里面，整個買地的預算要比去年居多一點，大概230億的預算用于今年度買地的安排。當然最後要根據整個現金回籠的情況再做最後的确定，目前我們現金回籠暫定的投地目標是230-250億之間。

現場提問：為什麼時代中國在舊改方面的布局項目非常多，但是從财務管理以及企業營運的情況來看還是一家非常健康的企業？關于城市更新轉化為土儲的面積有多少？

岑钊雄：因為城市更新的業務我們進入的時間比較早，在2010年的時候開始進入，已經有超過10年的時間，所以為什麼這麼多獲取、推進的項目但我們的投入並不是特别多，随着競争越來越激烈，後期進入的企業的投入可能會更高一點，我們進入得比較早，所以變成這方面的投入沒有想象的那麼高。

同時，因為我們投入得比較早，很多項目已經陸陸續續在轉化之中了，也對我們的新增土儲帶來幫助，對利潤也直接構成很重要的幫助。

從前年開始，陸陸續續城市更新業務已經對公司總體的利潤貢獻産生正面的幫助了，所以，在這種背景下，我們才能維持，一方面有比較多的舊改項目，同時，我們在房開業務里面保持一定規模的增長。

另外，我們預計在新年度里面，舊改城市更新轉化的項目不會少于去年，去年是8個，2021年會超過這個數，無論個數和面積都會比去年有一個不小的增幅。

現場提問：時代中國的淨利率方面，請問接下來公司從哪方面去提升，以及具體的指標計劃是怎麼樣的？

岑钊雄：有關公司淨利率方面，2020年房開的毛利率比去年要低一點，三舊改造城更的業務獲得不錯的增長，我們整體的毛利率是跟去年持平的。

接下來在整個利潤增加方面，我們定義成更有質量的增長。其中非常重要的一個環節，在整個利潤的增長方面，整個銷售規模還是在繼續增長，另外城市更新業務，以及産城融合方面的業務，也給我們在土地儲備方面帶來更穩定的增長，並且整個土儲的價格現在也處于較為合理的水平，這一部分的土儲會對我們的整個未來的增長帶來非常堅實的基礎。

另外在投資領域里面，除了在城市更新以及産城融合業務以外，在其他方面的投資也是聚焦在中國最有價值的地方，我相信這是經濟圈或者都市圈的發展，也會帶來我們這個區域投資同步的收益，相信這一方面的安排也會支撐公司盈利，也會有持續穩定的增長。

黃嗣甯：剛剛岑總關于大方向上以及投資布局上做了詳細介紹，而如果在财務管控我們着力于提高經營效率，以及控制合理費用，從而也能夠幫助整體的淨利潤率的提升，公司過去幾年致力于線上繫統的開發以及數字化的變革，會讓我們更高效去決策，從而提升整體公司運營的效率，最終會在利潤表上體現到我們的整個費用的控制會更加良好。

岑钊雄：我再補充一點，因為去年我們做了一個非常重要的安排，就是債務結構的調整，我們的利率都有了大幅的降低，無論是美元債也好，人民币債也好，這一部分的改善會對未來接下來的時間帶來非常正面的幫助。因為利息的比重在去年做了改善，它的降幅是非常大的。所以，我相信在接下來的時間，會對我們整個利潤的貢獻帶來非常正面的幫助。