觀點直擊 | 許世壇：世茂會積極參與拍地但絕不拿高價地（實錄）

觀點地産網 許世壇今年更加忙碌了，不僅坐鎮世茂服務、世茂股份線上業績會，世茂集團作為世茂繫最後一場年度業績會，亦由他帶隊出席。

3月30日下午，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇攜世茂集團執行董事、财務管理中心負責人湯沸，助理總裁、營銷管理中心負責人邵亮以及首席财務官丘鈞山出席線上視頻業績發布會。

會議開始前，世茂集團公布了2020全年業績情況，營業額上升21.4%至1353.53億元，毛利396.67億元，核心淨利潤191.43億元，分别上升16.2%及24.9%，股東應占核心淨利潤上升17.2%至122.83億元。

報告期内，世茂集團毛利率和淨利潤率略有下滑，仍處于行業中上遊水平。其中，毛利率29.3%較上一年下滑1.3個百分點，股東應占核心業務淨利潤率為13.6%，較上一年下滑0.5個百分點。

值得一提的是，世茂集團從去年“踩一條線”到2020年底已全面達成“三道紅線”财務指標要求。

TOP10房企中，除了央企保利、中海和華潤置地外，世茂集團也成功跻身“綠檔”。

業績會上，許世壇看上去很輕松，興許是世茂“挺過”了疫情這一年。有細心的投資者發現，世茂繫三場年度業績會上，他都繫着粉色的領帶。

為了給予市場一定的信心預期，許世壇表示，今年世茂銷售目標是3300億元，可售貨值5500億元，按照60%去化率估算便可達成目標。

“這些可售貨值還不包括今年新增的部分。”他停頓了一下，繼續強調。

3300億銷售目標與布局

任誰也不會想到，2020年即使遇上疫情“黑天鵝”，全國商品房市場的成交量依然再創新高，達到17.36萬億。

當日業績會上，許世壇發出感歎，17萬億應該是房地産行業的峰值了，未來5到10年面積會逐年下降，因此他判斷行業成交量總額大概在15-17萬億之間。

2017年至2019年間，世茂集團實現高速發展，銷售規模增速分别達到47.93%、75%、48%。去年實現合約銷售額3003.1億元，增速下降到約15.5%，合約銷售面積1712.6萬平方米，同比上升16.8%，平均售價為17536元/平方米。

基于目前行業不管投資端、融資端還是銷售端都受到一定調控的背景下，許世壇謹慎地提出今年世茂集團銷售增幅不超過10%。

他說，世茂突破三千億後再提出很高的增長目標，是不現實的。

過去這一年，世茂除了銷售邁入3000億門檻，穩坐房企前十位置外，投資方面依然表現較為積極，具體體現在去年上半年。

2020全年，世茂新增100個項目，土地總價約908億元，計容建築面積達到1535萬平方米，土地單價約5916元/平方米，一二線城市占比達到60%。

而在上半年，世茂新增土儲1232萬平方米，占全年新增土儲80.26%。換而言之，“三道紅線”出台後，世茂有節奏地控制拿地支出，下半年任務重心放在了抓回款和去化，改善債務結構，並完成世茂服務赴港上市。

銷售增速放緩，是否意味着世茂今年在投資拿地上也會放慢步伐？

特别是在全國22城出台“雙集中”供地政策背景下，許世壇認為，今年一季度的土地市場依然競争較為激烈，市場需要冷靜。

一名投資者援引許世壇的表态稱，對于土地市場，世茂會積極參與拍地，但不是拍地王，也絕對不會拿高價地，許世壇說“拿高價地”是不可能的，未來會繼續加大TOD項目拓展方式，而在大灣區最大的拿地方式是城市更新。

“從去年四季度開始持續到今年一季度，長三角和大灣區的土地價格增速還是很明顯的，我們感覺機會不多。希望集中供地出來以後可以穩住地價，這會給大型房企，尤其是資金較多且穩健的房企有更多機會。”

據觀點地産新媒體了解，截至2020年末，世茂總土儲貨值1.38萬億，其中大灣區和長三角的貨值分别為3950億及3450億元，在香港則有五六百億的土地儲備。此外，總土儲中一二線及強三四線城市占比約90%。

此次業績會上依然被提及大灣區的話題，大灣區亦是世茂集團目前土儲貨值占比最大的區域。

許世壇做出進一步回應，在大灣區的策略就是做好城市深耕，尤其是深圳和廣州的城市更新，未來在城市更新上的投入是巨大的。

關于今年5500億可售貨值，有參加世茂投資者會的分析師透露，世茂今年推貨節奏來看，上下半年分别新推30%和37%，年初存量30%。此外，住宅占比75%，能保證一定的現金流。

非房收入将超150億

比起房地産開發“按部就班”的發展路徑，世茂在酒店、商業輕資産的動作也不小。

世茂非房開業務主要包括酒店、商娛和其他服務。酒店業務方面，截至2020年底，世茂擁有27家（含籌建）國際品牌酒店，121家（含籌建及輸出管理）自主品牌酒店，當中已開業的自持酒店有24家，擁有客房數量逾7600間。

2021年，長沙世茂希爾頓酒店及長春蓮花山茂禦酒店也将陸續開業，預計酒店業務收入将會持續穩步提升。而2022年及以後，世茂還将重點籌開的項目包括上海佘山禦榕酒店和世茂港珠澳口岸城。

商娛布局上，世茂目前已進駐30多個城市，擁有60多個（含籌建）商業及主題娛樂項目。年内，部份項目整體出租率高達95%。

相對于地産業務的體量，世茂非房業務上的規模尚不足以與之媲美，但發展速度較快，增幅正逐漸超過地産業務。

許世壇對非房開業務的想法是“量級不夠大”。

過去這一年，世茂集團非房開業務收入為86.3億元，同比增長33%，占2020年世茂總收入的6.8%，其中酒店實現收入16.4億元，商娛實現收入19.6億元，服務收入50.3億元。

2021年，世茂集團預計非房開業務的發展目標為收入超過150億，增幅約74%。管理層稱，非房開業務未來占集團的比重會越來越大，希望非房收入的占比在今年可以做到接近10%，未來還有可能占總收入15%甚至20%，利潤可觀。

不具名投資者向觀點地産新媒體表示，許世壇希望，未來世茂不止三家上市平台，包括酒店、商業輕資産和其他方面的輕資産，都希望可以有分拆上市的計劃，但這個需要一些時間，因為現在的量還不夠大。

在他的規劃里，世茂集團可以與世茂股份合作拿一些大體量的綜合體地塊，世茂股份主要負責商辦，世茂服務能夠做配合來提供物業管理，三家上市平台可以相互賦能。

以下為世茂集團2020年度業績發布會的問答環節：

現場提問：世茂集團去年銷售業績表現較好，尤其在大灣區的銷售增長最為強勁，管理層能否介紹一下大灣區的布局和策略？

許世壇：去年在大灣區的銷售确實有比較大的增速，大灣區已經成為世茂最大的一個土地儲備的地區，在1萬4千億土地儲備中已經占到4千億。

世茂集團在大灣區都是比較高能級的土地，比如在香港有500-600億的土地儲備，其中有一個項目已經開始銷售了。

我們在深圳有好幾個項目都是大型綜合體的項目，去年龍崗項目應該是深圳綜合體里面銷售的第一名；深圳邊上輻射比較多的惠東、惠州、東莞，我們的項目都是比較多的，貢獻比較多，在廣州包括輻射佛山地區，我們也有很多項目。

未來，世茂在大灣區的策略還是要做好城市深耕，希望深耕深圳、廣州，肯定要做城市更新的，所以世茂未來在城市更新上的投入是巨大的。

我相信，未來幾年在深圳、廣州，世茂也會不斷推出城市更新項目入市，當然它的利潤和前景都會比較好。但投資周期時間上也會比較長，我們也會關注灣區新興的城市，比如肇慶有比較大的投資，未來我們也會關注粵東、粵西看有沒有更好的發展，但重點還是會在廣州、深圳大灣區最核心的地方。

邵亮：我大概舉幾個例子，世茂在大灣區的一些核心城市都有比較亮眼的項目，包括深圳龍港國際中心去年的銷售額是深圳第一，而且是全國前三，在整個灣區里面是比較亮眼的項目，在400萬以上的供應整體全國排名第一。

在廣州，世茂還有標杆性的豪宅項目，雙灣都是在2500萬以上的濱江豪宅項目，也是去年全年第一的。

另外，在珠海人工島也是我們的一個旗艦性項目，去年在最後兩個月的時間里，項目整體銷售額超過36億，成為珠海商辦類銷售單元里的第一位。

我們在廣東江門也有一個比較標杆性的文旅項目，群四季度銷售突破比較理想。整體來看，世茂在灣區從辦公類、公寓類、住宅標杆類以及文旅類，各個緯度上的産品創造了相對不錯的業績，未來我們也會在這些城市進入更多的深耕，而且會産生更多的旗艦性産品，帶給更多的投資者。

現場提問：公司如何看待集中供地政策？未來，世茂在拿地資金與區域布局方面有什麼規劃？

許世壇：集中供地對大型的房企應該是一個比較好的機會，22城會集中三次供地，現在看來，很多城市的第一次供地會在4-5月之間，我們也預留了一些資金會積極參與，我想國家推出集中供地，也是希望可以穩地價，因為在穩地價的前提下可以穩房價。

在一季度監控，特别是在世茂土地最多的兩個地方長三角和大灣區，從去年四季度開始持續到今年的一季度，這兩個地區的土地價格增速還是很明顯的，我們感覺機會不多。

我們還比較期待集中供地，希望集中供地出來以後，可以穩住地價，這會給大型房企，尤其是資金和渠道比較多且穩健的房企有更多機會，在穩定或在理性的土地價格上可以獲取更多的優質的項目。

湯沸：世茂長期堅持穩健的财務政策，所以在資金管理上是非常有優勢的，這次政府提出的集中供地，第一、這22個城市都是世茂長期深耕的城市。

第二、世茂這幾年一直堅持區域運營正現金流管理，在資金上面是充裕的。另外，從财務上也在和多家銀行和金融機構探索地産基金的方式，我相信在後續集中供地上世茂還是有拿地的優勢。

現場提問：今年在金融政策持續強化、融資和土地供應端的環境下，行業調控更加嚴格，在市場收緊的政策背景下，世茂如何繼續保持财務管理上的高效和穩健的經營？

許世壇：行業調控還是要更深度地理解國家為什麼要這樣做，第一是房住不炒的概念會繼續下去的，而且會堅決執行，作為大型的開發企業，我們也不希望房子炒來炒去，國家還是很支持房地産作為支柱産業，還是很支持第一套剛需和第二套改善型住房，我們覺得這樣挺好的。

當然，買3、5套，10套是不鼓勵的，将來在稅收上，或者在貸款上，貸不了款，這個都正常，我們也不希望局部地區看到過熱的情況，所以22城的集中供地，可能對大型的房企是一個機會，也希望不要個别地區出現太熱的情況，也希望整個行業是穩步的發展。

可以看到，很多企業在今年一季度的同比增速是很大的，可能跟疫情有關繫，大家可以看到，對比去年一季度都有50%-100%的增速，世茂今年一季度對比去年一季度同期可能有80%多的增速，所以這個市場還是挺不錯的，倒是也需要冷靜。

湯沸：世茂近年來也推出來一繫列控杠杆、保收益、增回款的措施，剛才說到的“三道紅線”指標已經内化為财務内部管理的指標。所以，沒有國家調控政策，公司也一直主動的控制負債規模。

目前，世茂已經是綠檔企業，2021年，我們仍然會通過幾方面進一步加強管控。比如，提升銷售區劃力度，确保按揭回款，促進資金回籠，合理的鋪排投資計劃和預算，達成經營性的現金流為正。

另外，世茂會持續的優化資本結構，保持利潤的平穩增長，增加權益，會加快大飛機戰略，孵化多元化平台。同時，還會更加嚴格控制債務規模，優化債務結構，降低融資成本，所以“三道紅線”的管理和調控政策，只能促進地産公司管理更加精細化，在嚴格監管下，相信高運營效率的房企機會更多，世茂的優勢也越來越明顯。

現場提問：伴随着規模擴大和業績發展，世茂集團持續對組織架構進行調整升級，請問世茂集團今年在管理方面有怎樣的規劃，如何進一步激發潛力，實現組織賦能？

許世壇：組織結構是很重要的議題，世茂不斷提升這方面的能力，一個是産品力，一個是運營能力，産品力和運營能力很重要的是團隊，所以怎麼樣打造一支團隊，我覺得在組織架構上可能要做比較大的提升。

我們每年都會有地區公司的整合，會孵化新的地區公司，同時也會整合一些發展不太好的地區公司。去年年底，我們對華中、山東都做了一些調整，現在看這些調整還是很積極正面的，新的團隊也帶來新的沖擊和活力，我們也培養了很多很年輕的地區公司的副董事長，我想他們在組織的升降級和充分的激勵下開始爆發出很大的潛力。

我覺得組織調整還是特别有必要，當然也不能太大的調整，穩步每年有序的調整是可以的，最重要的是引進一個更加合理的長期激勵和提升凝聚力，怎麼樣把這些關鍵的核心指標轉化成業績持續增長，所以我們在組織架構上每年都會花比較大的時間，最重要的還是人才，人的發展，人的培養，在這塊會持續努力。