馮毅成：城中村改造，新一輪城市紅利分享與行業變革

馮毅成 新一輪城中村改造要來了，地産圈一片歡呼雀躍，有人說這是棚改2.0，有人說是大放水救市，有人說武漢上榜“超大城市”将直接起飛。

而這些說法都是對政策解讀的嚴重偏差。很多媒體對時政的報道與解讀太過于追求時效與流量，而缺乏對政策權威性、嚴肅性的足夠重視。

2023年7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

城中村的改造，看似是一件小事，實際上是關乎城市百年發展的大計。新一輪的國策調整與城市紅利劃分即将拉開序幕，對房地産業影響深遠。

以下是我簡要的觀點。

概念不同

首先要說的第一個理解誤區是基本概念的不同。

城中村改造≠貨币化棚改

城中村改造是指對特定城市建成區，包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等，根據城市規劃進行綜合整治，功能改變或者拆除重建的活動。城中村改造是城市更新的一部分，不僅包含了工商業，甚至是可改變其功能性質的改造。

與簡單的為了改善居住環境的棚改不同，城中村改造更像是為了深度挖掘城市價值而進行的一場“外科手術”，讓這些超大特大城市的價值被更好地挖掘。被改造的闆塊會顯著提升宜居價值與闆塊功能，為區域賦能城市發展紅利。這是正向發展帶來的房産價值。

所以，當前形勢會更加傾向于用更市場化的手段來代替傳統的貨币化棚改手段進行，也就是文件中表述的“充分發揮市場在資源配置中的決定性作用”。

慢工出細活。本次城中村改造並不是“接水”與“放水”，而是打造核心強城，高質量發展。未來，非核心城市将圍繞核心城市協同發展，核心城市高質量發展，做大做強，非核心城市做細做精，無論是樓市格局還是産業格局都會有較大且深遠的變化。

任何一個城市的城市化之路，必然與人口增量息息相關。不少城市面臨土地城市化快過人口城市化的問題，而在這種背景下，所有的城建投資收益率都是低下的，甚至是負數。並且，由于現實資源和城市區位等因素，很多城市的發展潛力已經達到了瓶頸，盲目進行新城建設，工業園區建設已經失去了意義。

承上啟下

不是大放水，不是棚改2.0，不搞大拆大建，穩步推進着眼長遠。

本輪城中村改造，並不是棚改2.0，不是為了救市而制定的大放水策略，前年提出的“不搞大拆大建”依然有效。

2021年8月10日，住建部發布的《<關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知>並公開征求意見》繼續有效。

多地早在去年就已經制定好了城中村改造方案。比如武漢最早在去年下半年就公布過計劃，今年6月12日就印發了《全市中心城區城市更新及房屋征收計劃的通知》。本次國常會的指導意見，是審議通過程序，在全國範圍内更加具有指導作用，穩步推行。

超大、特大城市的判定依據，城區常住人口是核心指標。說明政策導向在于抓中心，抓核心，重視城市闆塊的傳導作用，從核心到非核心傳導，以城中村改造賦能城市長遠發展，有利于打破現有的城區樓市發展瓶頸，修復價格體繫。

與此同時，由于超大特大城市的地位被明确确立，傾斜扶持資金、人才、整個城市的商業價值會被重新定義。

皮子街開發案例與意義

具體來看武漢的樣本分析。

武漢硚口區皮子街6000多戶早就上了拆遷計劃，只是需要經費來落實。以舊換新，以小換大，包含了剛需和改善需求，利好地緣新盤，有助于闆塊去化。

從皮子街現有房屋情況來看，很多樓房房齡至少在35年以上，建設年份可以追溯到上世紀80年代甚至更早。這些房屋多為平房，每戶套内面積較小，只有幾十平米。這些樓房樓間距較近，小區缺乏停車位、園林、電梯等公區配套。

但從地段來看，皮子街整體位于漢口解放大道以南，漢江以北，與武廣商圈直線距離約2.3公里，地段優勢非常明顯。附近有海軍工程大學、二十六中、六十三中、東方紅小學、長征小學等，是教育人口聚集之地。距離皮子街最近的商業配套是解放大道下遊方位（老漢口以漢江水流方向表示方位）的越秀國際金融匯，這個綜合體開發時間可以追溯到2000年初。

而解放大道仁壽路上遊方位的太平洋、宗關在近五年才迎來開發高潮。兩者之間的開發相隔了近20年。由此可見皮子街所在的解放大道仁壽路段，是連接武廣商圈與宗關闆塊的關鍵區域，也是開發歷程中的“中部塌陷”路段。

皮子街區位優勢非常明顯，待開發改造以後，将鞏固武廣商圈對宗關闆塊的輻射，利好從仁壽路、太平洋到宗關的局部樓市。

同時，皮子街的拆遷改造也直接會影響到距離較近的華發公園首府、興華尚都國際、武漢城建·夢湖雲著（待開）、信達地産時代央著·湖璟、凱德淮海壹号、香港置地金地峯璟、華發都荟天地、首創一江源、中國鐵建招商蛇口漢口1872等樓盤的去化。

棚改專項債

我去年在《樓市研判》繫列文章中寫過棚改專項債，相關概念大家可以查閱以往發布的歷史文章。棚改專項債的應用主要就在棚改和城中村改造之中，是相關工程的重要資金來源。

但棚改專項債有諸多限制，如何創新使用将直接影響到城中村改造的效率與質量。

過去是限額、限定項目使用，比如明确規定不得用于貨币化棚改補償發放，只能用于在建工程。當前復雜的城中村改造局面中，對申請數額和适用範圍上是否會有更大力度的支持？

行業預期

本輪城中村改造對于樓市具體有哪些積極影響？行業有哪些預期？

短期利好城市局部闆塊輪動。

在老百姓的收入沒有普遍明顯增長的大背景下，樓市很難實現行業面上的快速復蘇。因此，本輪城中村改造的短期積極意義在于局部闆塊上的變化。城中村改造将帶動新房去化，降低二手房挂牌量，帶動新房與二手房輪動，帶動剛需與改善輪動，帶動中心城區與遠城區輪動。

長期利好樓市生态修復。

逐步放大的政策支持與資金支持。城市功能、宜居價值上升，行業預期修復，價格向價值回歸，樓市價格體繫修復，行業企穩向上發展。

巨量補血效應長短結合。

有機構研報顯示，在增量投資空間有限的情況下，未來一二線城市的房地産更新投資将居于主導地位。根據一二線城市房齡20年以上的老舊小區占住房存量的比例以及更新投資的單位成本測算，若全部按照老舊小區改造的標準，則一二線城市更新投資的體量至少有2萬億元；若全部按照拆遷重建的標準，則一二線城市更新投資的體量最大接近13萬億元。

樓市強心劑，有效緩解地方賣地難和開發商“出逃”的問題。

今年上半年全國多地賣地遇冷，普遍遭遇同比嚴重下滑，地方财政壓力陡增。地方上有部分開發商已經流露出不再拿地的想法，還有部分開發商将公司的中部發展重心從武漢轉移到長沙。

警惕盲目樂觀

本次政策與2016年全國貨币化棚改有本質上的不同，市場的基本面已經徹底改變。上一輪棚改引發的是全國範圍内的普漲，目前已經不具備上一次的普漲基礎和購房換房的基礎。

因此，只能将城市分級穩步推進，不搞大放水，不搞大拆大建，要避免當前局面下各種不利因素的擴大與矛盾的激化。以優質産業及産品帶動城市更新，以重點區域帶動其他區域發展，以核心城市帶動非核心城市發展等，都是修復樓市生态的重要途徑。在此基礎上，繼而促進新房與二手房，核心資産與非核心資産，頂豪、改善與剛需的良性循環。

我曾在過去兩年的《樓市研判》繫列文章多次說過，不願意看到貨币化棚改的新聞，一旦出現大規模棚改，就意味着全國經濟已經非常被動，棚改是一把雙刃劍，短期确實能夠拉動樓市，但長遠來看會有諸多長期深層次的不利因素。所以回頭來看當前政策中“穩”字才是陣眼，如何穩步推進是關鍵。

這其中就包含如何化解地方的嚴重債務、城中村改造的資金從何而來、地方向中央要更加具體的政策和資金支持。民營資本是重要力量，這也是民營房企破局的好機會。

我個人的觀點是，地方政府要充分利用好這一次千載難逢的城中村改造機遇，盤活市場，尤其是激活房地産市場，實現樓市生态穩、準、好地修復。

而要修復一個環境較優的樓市，需要結合《關于促進民營經濟發展壯大的意見》精神，重視民營房企對行業、對市場的巨大積極作用。要迅速、積極利用這樣的機遇留住民營房企，激活民營房企。

我建議地方政府要勇于作為與擔當，要敢于将更多工程項目給予體制較強、産品較優、發展模式較好的民營房地産企業來做。

在現有嚴重不平衡、不平等發展模式下，民營企業比央企、國企更困難，更需要制度上的公平甚至扶持對待，希望名單上的城市能夠敢于将更多機會給予這些企業。留住民營房企，保持民營房企對市場參與的熱情，並提高其發展信心，保障其獲得合理的收益，這個市場才會有活力與希望。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者