楊光華：武漢豪宅，還有“小陽春”？

楊光華 過去一個月，武漢六成豪宅“0”成交或1套成交，超過10套的豪宅僅三家。

2月份，武漢豪宅市場探底。

4萬+豪宅網簽42套，創近4年最低值。

監控的55個豪宅項目里，零成交項目19個，1套成交項目14個。

1-2月份，武漢成交146套4萬+豪宅，與同期新房成交量7904套相比，

占比約2%，相對平穩（2023年4萬+豪宅，約占武漢新房總成交量的2.6%）。

3月份開始，武漢豪宅市場還有“小陽春”？

該來的，總會來！

01

2月份，武漢豪宅出現“零取證”。

4個豪宅老項目，臨時調高備案均價，每平米上漲3000-4000元，主要是戶型結構、尾盤等因素。

與此同時，也有3萬+豪宅下調價格，降價求流量，少數滑入2.5-2.8萬改善住宅行列。

2月份，頂級豪宅項目價格保持穩定。

查詢最近4年，武漢4萬+豪宅1-2月網簽量（如下圖），今年1-2月創新低。

春節假期、凍雨等惡劣天氣、産品供應“斷檔”等原因，導致今年2月份豪宅業績下滑。

與普宅市場一樣遇冷，武漢豪宅並未走出獨立行情，但單盤優秀的有建發朗玥、武漢長江中心、武漢潤府、龍湖禦湖境等，持續領先。

02

2月份，武漢S級豪宅榜上，

武漢長江中心與華發外灘荟，並列榜首。

二七濱江闆塊内，中信泰富國際金融城、新希望D10天元、保利天珺與綠城武漢黃浦灣，笑傲江湖。

2月份，武漢E級豪宅榜上，

建發朗玥，單月12套，位居榜首。

該盤的單月業績，超過同榜其他項目業績總和。

2月份，武漢C級豪宅榜上，

武漢江城府、武漢潤府、龍湖禦湖境，是榜上三強。

前10強的入場門檻，降為2套。1月份為6套。

03

3月份，武漢豪宅有沒有“小陽春”？

這與新盤、新品供應規模與速度有關。

從幾宗新地塊項目分析，這些新項目的戶均面積115-140平之間。

從嚴格意義上，這些項目雖然地處核心地段，但並不算豪宅，最多是改善住宅。面積180平米以上大平層，更是豪宅標配條件之一。

由于豪宅市場競争激烈，一些新盤為現金流，産品定位率先降級，戶型偏改善，而非豪宅。

春暖花開，憋了兩個月的豪宅市場，3月起集中爆發。

3月份起，商務大平層、湖景别墅等豪宅産品，将提供更多新選擇。武漢長江天地、武漢三鎮中心等，将加推新品。武昌内環濱江、武昌灣、華中金融城與沙湖、漢口内環等豪宅闆塊将崛起。

未來幾個月，建議留意招商地産的華中金融城項目、中海在中北路項目。從2024年武漢土地供應看，江岸、武昌等核心地段優質地塊将入市，為武漢豪宅新盤帶來新面孔。

最近兩年，武漢豪宅市場上，瑞安、綠城、宸嘉、新希望、華潤置地、建發、香港置地等，堅持産品與客戶至上，頂豪單價從8.5萬/平，直逼10萬/平。

未來，建議武漢豪宅開發商多推出“以舊換新”等豪宅置換措施，堅持産品創新，培育生活方式，造可以長住的豪宅。

［後記］

1月，很冷。2月，更冷。3月，可期。

一季度，武漢豪宅的“小陽春”，全部押注在3月份。等全國L會結束後，武漢财富人群将率先行動。

上海、深圳、香港等一線城市，近期出台買房新政，将虹吸武漢等二線城市的财富人群。

對他們來說，二線城市賺錢，到一線城市買房。這對武漢來說，特别是頂級豪宅市場，並非好消息。

與此同時，武漢“财富金字塔”的中間人群，因為持續降息與投資渠道窄，為追求穩定的财富，加速将現金變成優質豪宅資産。

文｜楊光華（地産寫字人）觀點新媒體專欄作者