房地産行業新格局如何演繹（下）

對于身處歷史之中的我們來說，或許只有等待謎底的揭曉。

　　立足于已經“時過境遷”的基本環境，以2013年新一輪政治周期、經濟周期、調控周期的啟動為標志，中國房地産行業将以大概率事件走向一種“新常态”。

　　四、行業新常态如何演繹？

　　(一)需求變遷：自住性需求取代投資性需求，成為決定行業走勢的主導因素

　　第一，按照我們的邏輯，過去10年，投資性需求的釋放在很大程度上取決于收入快速增長的預期、寬松的貨币環境和分配失衡的财富結構。特别是在經濟向好、收入向好的預期帶動下，投資性需求被超前釋放。未來，随着經濟由快速增長轉向中速增長，收入快速持續增長的預期開始弱化，收入彈性繫數更大的投資性需求，受影響的程度将遠大于自住性需求。

　　第二，調控政策對投資性需求的抑制将會常态化。雖然限購、限貸、住房個人所得稅、房産稅等一繫列政策無法完全改變房地産行業的基本趨勢，但卻會影響投資性購房者的預期。事實上，過去四年，一二線城市的改善性需求和三四線城市的首次置業需求已經成為房地産市場的主力軍，市場成交份額已處于上升态勢。從項目成交結構看，9大重點城市90平米以下項目成交套數占比已從2009年的28%上升到2012年的41%。通常被認為投資性需求占比最高的一線城市，特别是北京和上海，中小戶型住房的成交占比也有明顯上升。

　　(二)區域分化：需求增長重心将從沿海城市傳導至内陸中心城市

　　第一，不同區域和不同城市之間的經濟增長有先有後，這也決定房地産需求的釋放在區域和城市之間存在一個階梯式的傳導過程。從市場變動趨勢看，北京、上海和深圳作為三個最先啟動的市場，随後逐步向周邊城市傳導，目前已形成以長三角、珠三角和渤海灣為主體的三個區域市場。以長三角市場為例，上海市場在2000-2005年率先啟動，随後傳遞至二線城市杭州、蘇州和南京市場，再後則向周邊三線城市甯波、舟山等城市傳導。

　　第二，下一階段，随着沿海經濟增長速度的趨緩和增長重心的内陸轉移，以北京、上海和深圳為代表的三大區域市場的占有率将趨于下降，而内陸中心城市，特别是受益于産業轉移的浪潮、借助于優越的地理位置、發達的交通網絡的長江中遊區域，如重慶、成都、武漢、長沙、合肥等市場将成為下一階段增長最快的城市。按照2012年的房地産住宅銷售面積簡單測算，僅僅這五個長江中遊城市的市場規模已達1億米，是北、上、深市場規模的2.5倍。

　　(三)城市深耕：企業規模擴張的主導路徑

　　從2012年的數據看，TOP5企業的單個城市銷售額保持在20-30億之間，萬科和中海地産的單城貢獻額接近30億，近年迅速實現規模擴張的龍湖地産和融創中國的單城貢獻額則更大。深耕城市而不是跨城擴張之所以成為企業的普遍選擇，主要的原因不僅僅在于控制管理費用，根本的原因在于行業發展環境的改變，所謂時過境遷，企業也在順變求變，具體而言：(1)順應自住購房占比提升和消費品牌效應的強化，深耕城市更容易獲得品牌的認知度和認可度；(2)在土地供應緊張和調控持久化的趨勢之下，深耕城市更容易取得與地方政府和銀行等的長期合作關繫，形成雙向的良性循環。

　　(四)企業分化：強者恒強，集中度加速提升

         随着自住購房占比的提高，行業集中度上升的趨勢可能會加速呈現。2012年TOP10企業的銷售額市場占有率已經達到12.5%，較之2011年提高了2個百分點，加速提升的态勢比較明顯，未來這一趨勢不僅會延續，而且可能會加速。原因在于：相對于投資性需求，對于自住購房而言，住宅是單筆支出最大的消費品，選擇行業更為謹慎，對品牌開發商的依賴度更高。另外，經達十多年的房地産市場發展，消費的置業意識、産品認知能力和品牌鑒定能力都有顯著的提升，從而使消費者對企業的篩選更為突出。一個自然的結果就是在行業平均增速趨緩甚至趨平的情況下，品牌企業能夠獲得遠遠高于市場平均的高速增長。

　　從2012年的銷售數據看，行業銷售面積和銷售額平均增速分别為2%和11%，但TOP企業的這兩項增速分别高達33.5%、27.6%。

　　(五)存量住宅：二手房流通率上升是總體趨勢

　　二手房成交占比和二手房流通比率是衡量房地産市場發展階段和發展成熟度的重要指標。在房地産市場起步和高速發展的階段，新房供應是滿足市場需求的主流途徑，但是随着新房供給增速的下降以及存量住宅市場的擴大，二手房市場的流通率上升是總體趨勢，而且在中國的一線城市将表現得更為突出。

　　從目前的交易對比，只有深圳、上海和北京的二手房交易占比在40%以上，其它二線城市的交易占比僅僅在20%左右，與香港等成熟市場100%左右的比率仍然存在較大的差距。盡管2010年以來的限購政策以及個人住宅所得稅政策都将在某種程度上抑制二手房的流通率，但是基于以下幾點因素，二手房市場占比的上升應當是大勢所趨：(1)在住宅用地供給持續減少的情況下，新房供給能力下降應該是一種常态，相反，中國的二手房存量目前已經較大，根據中原地産的統計數據，北京、上海、深圳和天津等城市的存量住宅規模相當于一手住宅成交面積的25倍左右，但是目前的流通率僅在2%，遠遠低于香港10%的流通率；(2)一線城市及部分二線城市的土地和新房供給呈現"郊區化"趨勢，例如，北京、上海和深圳近三年郊區住宅占全市新房供給的比例分别為50%、60%、80%，但是郊區住宅卻存在交通、生活配套等問題，居住功能弱于二手房，且二手房市場選擇性較多，成交總價較低，在地段和設施方面也優于新房，這些特征都十分符合自住購房的需求特征。