演講 | 施永青：資本並購時代的房地産行業變局

施永青（中原集團主席兼總裁）：“分化”“洗牌”“並購”，我從字面上去理解，為什麼有分化？我看一定是環境出現了巨大的變化的時候，才會出現分化，原來的模式可能受到沖擊，不能夠再用下去了，就會出現變化。

這段時間環境出現了什麼重大的變化呢？我覺得主要有兩個方面，第一個是中國從一個資本不足的地區，現在變成一個資本過剩的地區；另外一個就是物聯網新時代的到來。

從資本不足到資本沒出路，這個變化是很大的。沒資本的時候要靠原始積累，我們公司的發展就是資本不足的時候慢慢做起來的。

我跟陳啟宗不一樣，他有富爸爸，我是窮爸爸的兒子，我的機構開始的時候投了多少錢？我跟我的夥伴每人才出了5000塊港币，加起來才1萬塊，開始的時候在人家的寫字樓租一張桌子辦公，一個人可以坐，一個人要出去跑，這是最原始的靠人的勞力慢慢的積累，靠賺來的錢再投進去。

但是這個情況現在在中國已經不是這樣了，現在其實已經有很多資金沒有出路，一方面我們的産能已經過剩，另外一方面因為分配的問題，廣大人民的消費能力還是不高，資金不容易流進實體經濟，所以現在很多生意都不容易做，房地産這段時間是非常火的，但是其它的行業，利潤率是很薄的。

我知道香港很多到珠三角、到内地來設廠的廠商，最近幾年因為不适應新的勞動法，不适應新的環保要求，紛紛回香港的都不少。在内地的一些行業的上市公司，利潤率也只是3%-5%左右，在這種情況下，資金不容易再去投，投了回報也不好，風險很高，做房地産的反而容易拿到資金。

陳啟宗先生說他不貸款，不用人家的錢，恒隆這樣的公司可以這樣做，但是在内地誰做得好呢？這段時間，其實是最敢冒風險、最能夠拿錢的公司發展得最快。

以前做1000億都很難，萬科也是前幾年才突破1000億，現在很快，上半年已經有很多公司突破了1000億，今年達到3000億、5000億的公司都有，所以不用社會上的錢，一定沒法跟人競争。

大家都有100億，你不貸款就只有100億，香港的開發商用社會的錢只有百分之二三十，拿100億就是做120億、130億的生意。内地的公司有100億，他可以做300億、500億的生意，當然是越願意冒風險越能夠用其他人的錢的公司就發展得快。

現在做得好的公司都是用社會上的錢，不用自己賺回來的錢，如果用自己賺回來的錢，你的發展速度就會大大落後于人。

有錢有什麼好呢？有資本可以買實踐、買經驗、買規模。還有一個很重要的，在互聯網時代可以燒錢，燒錢就是把人家燒死，因為我的錢比你多，我就把你弄死。

現在互聯網都是這樣玩的，就像我的對手，因為他的錢多，他可以挖我的員工，少的加30%、50%給你，多的加3倍、5倍也要把人挖過去。因為他覺得3倍、5倍只是一個月的工資多三五倍，但這個人在你的公司做了20年、30年，我用一個月的工資的幾倍就把你幾十年的經驗買過來。

除了買有經驗的人之外，還可以用很高的回報方法。他公開說，你去挖中原的員工過來，他們經驗最多，産能最高，挖一個過來你就可以獲得他的提成，每做一單可以分多少，所以現在錢的用途是很多的。

錢還可以買技術，其實蘋果的技術大部分都不是自己研發的，大部分都是買回來的，你看蘋果的說明書里面都說了，某個技術是誰發明的，沒有多少是它自己的，所以技術也可以用資本買回來。

對資本市場影響的就是互聯網的概念，互聯網有一個說法叫“赢者通吃”。一般的說法就是做得好的公司，處于行業領導地位就可以拿整個行業70%的生意額——在國外谷歌和雅虎的競争，谷歌赢了雅虎之後，雅虎就變成了負資産，雅虎現在的估值比它擁有的阿里巴巴的估值要低，它還在營運，但其實是沒有帶來好處，而是帶來負增長的。

這有什麼影響呢？赢的人可以赢這麼多，在社會上的資本投放的時候，可能集中投放在勝出的人手上，其他的人就分配不到。

所以，将來會不會在房地産也會出現這種情況？就是資本先去判斷哪一家公司有機會跑出來，大家就集中把錢給這家有機會跑出來的公司，這樣這個分化就會更嚴重，洗牌會洗得更快，所以變成了生意可能越來越集中在個别的能夠勝出的公司身上。

這些大公司的市占率會提升得很快，這也是互聯網概念所造成的影響。

另外，互聯網概念下要拿錢都是務虛比務實更有成效，講專注、講本業可能不如講一些相對虛的，比如說你說羊毛出在羊身上，他就可以算出你能剪多少羊毛，你說羊毛出在豬身上，他就算不出來你将來的發展了，所以務虛的公司賺錢容易，起碼在估值上賺錢容易。

如果你說我是做物業管理的，那你的估值就很低，因為物業管理的利潤率很低，成本很高，但是如果說自己是社區互聯網新生活模式，這個估值就出來了，所以現在務虛的比務實的做出來的成效更好。

另外就是買規模，規模是很重要的，尤其是我們做中介代理，比如我以前一個城市開三四百家門店，已經覺得不少了，已經被街坊說，你為什麼在我這個區開這麼多？我原來的店都被你們做房地産的擠走了。

但是現在一些公司一開就是上千家門店，如果他開的比你多，效果就立即出來了，不一定是每一間門店的營業額比你高，但是你在這個區只是2家，他有5家，他的市占率一定比你高，市占率比你高，它的品牌影響力就立即超越你了。

所以規模大的公司在社會上産生的影響是很快的，這都需要資本去換回來，所以現在誰能夠拿到更多的資本，誰就能夠在競争上勝出。

但是這種發展的資本過度集中，使其它的行業不賺錢，流進房地産的資金更多，地價上升帶動房價上升，又帶動現在有積累的民間的資金有流向房地産，這個發展短期是好像看不出什麼問題。

現在說房地産有泡沫，一般房地産的泡沫表現在什麼地方呢？房地産的泡沫基本上是有三種類型，一種叫建設過度，一種叫借貸過度，另外一種叫做價格過高。

在香港，房地産的泡沫相對比内地小，因為香港沒有建設過度的問題，也沒有借貸過度的問題，只是價格高一點。價格高一點是對業主來說價格偏高，但對投資者來說、對社會已經有的資金來說還，是不高的。

借貸高不高？剛才有些經濟學家已經分析過，以中國的資産值，以中國現有的資金來說也不算很高。

有沒有建設過度呢？我個人認為三四線城市已經有建設過度，所以有沒有灰犀牛呢？這個灰犀牛我認為是有的，只不過這個犀牛還站在比較遠的地方，還沒有威脅我們。

但是從資源錯配的情況來說，這個威脅長遠是會産生影響的，因為現在大量的資金都是流向房地産，一些本來不是做房地産的企業，包括一些國企、央企，都放下本業去做房地産，這對國資源分配其實是不利的。

一個國家要強大起來，不能夠單靠做房地産，世界上沒有一個國家強起來是靠房地産的。雖然房地産是國民經濟一個主要組成部分，但是如果錢都流向房地産，沒有流向其它地方，長遠對國家是不好的。

國家推動長租公寓，其中有一個考慮就是要大家設身處地地體驗一下，營運的時候要面對的問題。

如果只是房子建好了賣掉，這個建出來的房子有沒有過多是體現不出來的，賣掉之後收了錢就完成任務了，可以向小股東交代了。但是如果買了地之後，70年都不出售，地權也是70年，建好之後就要面對這個房子怎麼樣租出去，租出去的回報有多少。

做得好的開發商發債利率也要3%以上，如果現在把房子租出去，在一線大城市，回報率才百分之一點幾，這個投資值不值？會不會真的有回報？貸款怎麼靠資金去還？這是國家要大家做房地産的自己去體驗一下，告訴你你都不明白，所以要你嘗嘗味道。

你自己做租賃的時候，可以知道蓋出來的房子是不是真的有用，尤其是在三四線城市。一線城市有租客，因為流動人口多，不斷地有人口增長，但是新流進來的人有沒有承擔這個租金的能力？能不能承擔得起租金成本，都是未來要面對的問題。

在房地産的發展上，雖然長遠還有很多機會，但短期來說有些地方可能真的有産能過剩、庫存過多，需要相對的放緩一下，對經濟整體的發展可能更健康一點。