王韶：房地産復蘇與回穩之路 | 年度演講

本文為王韶先生在2024觀點年度論壇發表的演講。

王韶（廣東省房地産行業協會會長）：尊敬的各位領導、各位同行，大家下午好！

這個題目是觀點機構給我出的，我就嚴格遵照他們的安排來分享我的一些粗淺理解。

最近比較多的90後，可能是基于對自己崗位的擔心，總問我：會長，地産行業還行不行？這個話題讓我想起了當年毛主席在井岡山上，有人問：革命紅旗到底還能扛多久？當時毛主席回答是“星星之火，可以燎原”。

我對房地産到底還行不行是這樣理解的，首先是不能把中國房地産等同于國外，因為在中國房地産是一個永續性的行業，只要有人就有需求，住房在任何時代都是重大民生，在任何時候都有重大的需求。

尤其在當下，城市更新、家庭戶小型化，人口流動頻繁，還有人的壽命不斷地延長，整個住房消費應該是不斷地呈多元化發展，現在的困難不意味着未來房地産沒有市場。過去需要住房，未來同樣需要，只不過可能是供需總量會相對縮小。

剛才我跟蔡秘書長講，咱們就不要說18萬億了，5萬億、8萬億、10萬億也是一個天量，用廣東話講叫“有得做”，所以不用擔心。

應該說房地産長期穩定向好的基本面沒有變，只不過復蘇、回暖需要一定的時間，更需要我們的信心和耐心。剛才盧總的發言挺好，我聽他講了幾次，我覺得他今天講得挺不錯。

現在房地産的困難大家都很清楚，流動性不足肯定是第一大難題，接着就是供需雙弱、房價下降、成交緩慢、回款困難、庫存增多、資産受損等等。但是我要補充一句，随着各項優化政策的落實，廣東的一些縣域，春節期間的成交量不比廣州差。

1到2月份肯定是不行的，好在已經過去了，3月份我們看到一些重點城市，不管是土地市場還是上門到訪量，以及成交量，應該說比節前都有明顯的增加，回暖的勢頭比較明顯。

所以我個人大膽預測，今年内重點核心城市有望復蘇築底，並穩步向新發展模式過渡。

我這個判斷是基于如下我理解的四個信心動力源。

第一，國家對穩定市場的決心堅定。穩樓市就是穩民生、穩經濟，安全是重中之重，穩定壓倒一切。唯安全才能持續發展，唯安全才可能國泰民安。剛才詩濤總的報告把一堆的政策都羅列了，從2022年7月政治局會議首次明确保樓市、穩民生的指導思想，到今年1月，建立城市房地産融資協調機制，還有降準、降息、降首付比、降利率，優化一些限制性的政策，我們的政策應該說一天比一天好。

我們也看到今年3月5日的兩會，李強總理在政府工作報告里面也為今年的房地産市場定了調，“安全、穩定和發展”。3月9日倪虹部長一番講話擲地有聲，該破産的就破産，該重組的就重組，對于那些負債比較嚴重、經營遇到很大困難的企業，亮明了自己的态度。

我覺得這是倪部長大勇氣、大魄力、大智慧的體現，也是我們國家堅持法制化、市場化原則，對房地産、對經濟嚴肅而負責任的态度，也是我們市場經濟優勝劣汰的結果。

這個說法我覺得沒毛病，因為現在困難的企業很多，保民生、穩樓市的任務非常艱巨，而我們的資源非常有限，将有限的資源集中在更多優質、有需要的樓盤中，可以避免樓市狀況的持續惡化。有利于化解和防範風險，盡快還廣大購房者一個朗朗的晴天。這對樓市、對房地産的復蘇回暖預期有很大的作用。

3月9日國常會也提出房地産的政策應出盡出，直至整個市場回暖為止。有些人可能會有些異議，不是早說了我們的政策要早出盡出？但我理解，房地産的調控如同醫生看病，對症下藥，一個高明的醫生不可能一見到患者就下猛藥，得慢慢來、一步步來。解決樓市問題同樣如此。

第二，住房是中國老百姓最真切的民生要求。從有巢氏開始在樹上築巢而居，到孟子提出“安居樂業”，再到杜甫那句名詩“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顔”，都體現了千百年以來中國人就是以“有瓦遮頭”作為最真切的需求。

根據第7次全國人口普查，廣東2020年城鎮家庭戶均人口居住面積是30.9平米，比全國平均水平低了7.7平方米，全國最低。廣東城鎮家庭戶均居住面積30平米以下的占了59.7%。城市家庭人口里面人均居住面積在20平方米以上的占了大概36.6%。廣東城鎮家庭里面住房來源為租賃的達到了50.4%。說明廣東未來房地産市場增量的空間還很大。

我剛才說的數據，可能大家想，會不會是講錯了？其實我要補充一句，廣東城鎮家庭的居住水平跟廣東的經濟發展水平剛好是倒過來的，所以廣東房地産未來的前景和空間還是非常大的。

第三，改善性需求支撐大。倪部長在最近這一兩年反復強調“好房子”，這非常對，根據“七普”數據，2020年全國城鎮家庭人均居住面積是38.6平米，總體比較寬敞。中國人不缺房，缺的是好房子。

根據“七普”的數字，廣東城市家庭里面居住在30年以上樓齡的住房超過35.3%。超過20年的是10.2%。現在廣東城市家庭里面住在電梯房里的只占到了1/3。應該說換房在廣東正成為購房市場里面的主體，改善性需求還非常大。

這時候就要求我們的企業對多樣化的改善性需求，不要把它僅僅理解為大小、新舊、遠近的區别，應該有很多資産重置的需求，還有休閑、度假、康養的需求，還有親朋好友集聚性居住的需求，也還有文化、教育、娛樂、購物、運動等改善性、精神性需求。

所以，這就要求我們必須深度挖掘人們對美好生活的需求。開發商要從關心、關注房子怎麼建得好，過渡到關心、關注服務怎麼做得好、運營怎麼做得好並重，來推動好房子的建設。

第四，新發展模式的良性循環。最近媒體關于房地産新發展模式有很多讨論，我個人也有一些簡單、膚淺的思考。目前房地産發展到今天，窮則變、變則通、通則久。今天在座很多的老朋友，我從業30年，這30年房地産一路高歌，天天向上，今天我們的房地産正處于新舊動能轉換的階段，我們的從業人員叫苦連天，這很正常，不适應帶來陣痛很正常。

所以，我們看到中央經濟工作會議要求“先立後破”，我覺得是貫徹穩中求進、以穩促進的一種積極做法。

因為之前我們的“三高模式”已經被證明是不可持續的，對我們中國經濟和行業帶來的破壞是極惡劣的。所以在這種情況下，新發展模式替代傳統的粗放模式是箭在弦上。

從2021年中央經濟工作會議提出要探索房地産新發展模式，以後每年不斷地重新要求，因為咱們中國經濟不發展不行，過快不行、過慢也不行。

新發展模式下，我們看到人、房、地、錢聯動機制的建立，應該是在貫徹今年“兩會”優化房地産政策、完善房地産相關制度的具體落實。人房地錢等幾個要素的有機聯動，從制度上、源頭上來合理安排土地和金融的規模，保證未來整個市場供應規模合理、科學，結構合理。

以前我們的房地産土地供應就是地方政府拍拍大腿，或者摸摸頭就賣，但未來不行，人房地錢、以人定房、以房定錢等等，需要有度發展，這就避免了整個行業的大起大落，保證了房地産市場有度、有序的發展，這是實現房地産穩定的一個很好的做法。

新發展模式當中，也非常注意引導開發企業适應新階段，樹立新理念，構建新格局。這就要求房地産企業要改變以往單一功利的住宅銷售模式，通過生态、生産、生活來實現産城融合、職住平衡，一方面為我們的城市居民提供高品質的住宅和高品質的衣食住行、醫藥養等方面的配套，另外一個是為我們的城市提供高品質的發展空間、場所和服務。

最後，在新發展模式里面有一個重要的環節，就是我們的需求者長期以來有一個觀念，就是房非買不能住，租賃住房的觀念非常淡薄，貪新、求大、戀近，我們的居住習慣非常頑固。

我覺得随着高速、高鐵、地鐵、輕軌、城軌等公共交通的快速發展，城市跟城市之間的時間、空間距離不斷縮小，租房将會成為一種常。這個時候建立和完善租售並舉、租售同權的新住房機制非常重要，讓住房真正回到居住和消費的屬性，這樣整個房地産市場就穩了。

房地産新發展模式能夠有助于自我良性循環，有助于發展的均衡性、環境的可持續性、社會的公平性等等。

總之，冰凍三尺非一日之寒，解決住房問題、經濟問題、民生問題，需要在發展中解決，不能一蹴而就。有信心不一定赢，但沒有信心一定失敗。