王韶：政策“組合拳”樹信心，市場“止跌回穩”催新生 | 觀點年度論壇演講

本文為王韶先生在2025觀點年度論壇發表的演講。

王韶（廣東省房地産行業協會會長 ）：3月5日，《政府工作報告》：持續用力推進房地産止跌回穩。

“持續”表明“房地産止跌回穩”絕非三分鐘熱度，不達目標誓不罷休；“有力”表明措施更到位，更精準，更快速，更有力，突顯國家對“止跌回穩”的目標堅定，也強調“止跌回穩”的重要性和緊迫感，為2025年房地産調控定調：穩定預期、激發活力、推動發展。

預期穩，則信心強；信心強，則動力足！

一、相信行業的力量

房地産是國家的重要支柱産業，國民經濟的穩定器和驅動器，擴大消費的助力器。

樓市穩定不僅利于防範金融風險，還能有效帶動相關産業，促進城市化發展。同時，房産作為居民家庭資産的重要組成部分，價格波動直接影響家庭和諧、财富感知和消費信心，只有房價穩居民才能更好地規劃家庭财務支出，有更強烈的消費意願。

樓市穩則經濟穩、金融穩、民生穩、消費穩。

二、相信國家的力量

“止跌回穩”是一項政治性、全局性和根本性的重要政策，影響深遠！

影響“止跌回穩”原因復雜多變，但根本性原因依然是消費者對房價和安全交付的信心不足，以及就業和收入預期降低。黨和國家正致力于消除打通影響“止跌回穩”的痛點和堵點，我們需要信心和耐心。

《政府工作報告》要求政策出台實施能早則早、甯早勿晚，與各種不确定性搶時間，看準了就一次性給足，提高政策實效,促進政策從 “最初一公里”到 “最後一公里”銜接暢通。

《政府工作報告》突出強調“塑造積極社會預期”的重要性，從宏觀經濟、财政貨币、民生保障和樓市政策等方面全方位釋放出穩定房地産市場預期、激發活力、推動發展的積極信号，值得期待。

（1）宏觀經濟與就業托底。穩增長就是穩就業，經濟穩定發展必然有效降低居民觀望情緒、減少對償債壓力的憂慮，增強購買力與意願，帶動收入和就業的增長預期，從而擴大國内需求、促進消費和投資。

GDP5%增長目標，關乎未來政策力度，直接影響就業。一般而言，GDP每增長1個點可直接拉動150-200萬個就業崗位。

（2）财政貨币雙輪驅動。貨币政策适度寬松，财政政策更加積極，4%赤字率釋放出财政加碼信号。赤字規模5.66萬億元，新增财政赤字可化解地方存量債務，也可用于房地産收儲、基建和新興産業發展，有利拉動經濟增長。

超長期特别國債1.3萬億元，地方政府專項債4.4萬億元，今年新增政府債務總規模達11.86萬億元，比上年增加2.9萬億元，對實體經濟支持将大大增強，利于降低社會綜合融資成本，也有利解決房地産流動性緊張問題。

2%的CPI漲幅預期，物價溫和回升，不僅是民生保障的重要舉措，更是改善國民經濟循環，提振市場預期、促進投資的關鍵。

（3）民生保障築基。逐步推行免費學前教育，發放育兒補貼；加強靈活就業和新就業形态勞動者權益保障……一樁樁一件件都關乎百姓民生福祉，消除百姓對就業和生活的後顧之憂。

（4）樓市供需雙側精準調控。《政府工作報告》從政策實施、預期引導、平衡供需、盤活存量、激活需求和房地産新模式等維度提出“止跌回穩”政策措施，如：城中村及危房改造、減少土地供應、支持商品房收儲、釋放剛性和改善性住房需求潛力，還強調“發揮房地産融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防範房企債務違約風險”……

市場預期持續改善，以及“止跌回穩”的實現必須依靠政策利好和積極市場信号的延續。2024年多次政策落地短期内改變了居民預期不再觀望，使止跌回穩初見成效。未來政策目標将更精準，更注重短期和長期預期的收復。可以預見，2025年或進一步降準降息，新房和存量房貸利率或進一步下調，有利激發購房意願。另外，針對土地庫存大、去化周期長，各地政府将加大存量土地和商品房的收儲力度，這有助土地資源優化使用、推動房地供需平衡、緩解供求矛盾，穩定房價、合理引導市場預期、消化庫存。

三、相信市場的力量

“安居樂業”深入國人骨髓，任何時代住房都是重大民生，任何時候都有重大需求。以廣東為例：

（1）人口紅利是住房市場重要基礎。據第七次全國人口普查，至2020年底，廣東總人口1.26億，較2010年增加2169萬人、2000年增加4078萬人，兩次普查人口規模及增量均居全國之首。

從人口增量看，廣東常住人口增量主要來自珠三角的深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山和珠海7座城市，2000-2020年年均增長率均在2.5%以上，增量達3348萬人，占全省總增量82.1%；這不難說明房地産市場為什麼分化加劇。

此外，廣東家庭代際關繫日趨簡單，規模不斷縮小，一人戶和一代戶明顯增加，越來越多的大家庭裂變為小家庭，意味着對住房套數需求量也相應持續增加。

2020年廣東常住人口中，15-64歲的總勞動年齡人口占72.6%，65歲及以上的老齡人口占8.6%，總體進入老齡化社會，但相比城市人口總體仍較年輕，正處人口紅利期，尤其珠三角城市更為明顯。這意味着廣東城市經濟活力強，基本面良好，有利于住房市場持續平穩發展。

（2）住房需求有保障。2020年廣東城鎮家庭戶人均居住面積為30.9平方米，顯著低于全國平均水平。

2020年廣東城市家庭戶人均居住面積小于30平方米的戶數占比高達59.7%，人均居住面積小于20平方米的家庭戶占36.6%。

從人均住房間數和來源看，2020年廣東城鎮家庭戶人均0.94間；住房來源為租賃住房的家庭占城鎮總家庭戶的比例達50.4%。

2020年廣東城鎮家庭戶居住的住房樓齡在30年以上的戶數占10.2%，樓齡在20年以上的戶數占35.3%，城市家庭戶住房有電梯的占比為33.3%，意味着廣東存在相當大的住房改善需求。

“止跌回穩”是量價、企業、區域和業态重新洗牌均衡新發展的開始，分化是常态，短期内實現全國全面回穩不現實，人口淨流入的超大、特大城市或許先行回穩，反之三、四線城市回穩或持續面臨挑戰。

但無論是大城市，還是小城市，傳統開發模式已被證明是不可持續，唯擁抱新模式，順應新消費、新科技發展潮流，踐行“生态+生活+生産+科技+文化+地産”，推動産城融合，像制造智能汽車一樣以科技賦能；像汽車一樣建立房屋體檢和保險制度；像汽車4S店一樣做好物業服務，打造真正符合百姓需求的“好房子”，特色化、差異化錯位發展或許才是未來房地産的發展方向！

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