中國的二手房市場：如何崛起？

未來十年，中國的房地産行業将會完成增量市場向存量市場的過渡，二手房将取代新房占據交易市場的主導地位。

——房地産在線服務繫列報告之一

楊現領 引言：尋找完美的“賽道”

二手房經紀行業是一個完美的投資“賽道”，互聯網則是這個行業正在爆發的“火山口”。我們已經看到在美國、澳大利亞、英國的二手房經紀領域，已經産生了Zillow、REA、RMV這樣的在線媒體巨頭。

未來十年，中國的房地産行業将會完成增量市場向存量市場的過渡，二手房将取代新房占據交易市場的主導地位；同時，房屋經紀是一個信息屬性非常強的行業，具備可以被互聯網深度影響的特征。基于此，房地産在線經紀行業将是一個高速增長的完美賽道。

那麼中國的二手房市場将如何啟動？二手房經紀行業的市場空間到底有多大？互聯網可以給這個行業帶來哪些改變？哪些企業将在這一進程中收益，最終占據市場主導地位？會是搜房、安居客、樂居這些領先者嗎？潛在進入者還有機會嗎？

帶着這些問題，我們花費數月時間繫統梳理了美國、澳大利亞、英國的經紀行業演變歷史，挖掘出經紀行業興衰更替以及産業鍊重塑的歷史規律，並把它推演到中國。我們相信，規律不會改變，只是換一種方式，在不同的時間和空間重新演繹。同時，我們也花費了一個多月時間進行深入的産業鍊調研，包括互聯網公司、傳統中介以及尚未浮出水平的創業公司，非常高興我們的觀點得到企業家的驗證，同時對這些公司也有所裨益。

從本篇開始，我們将以繫列專題報告的形式将我們的研究成果呈現給投資者。本篇的主題是：“中國的二手房市場：如何崛起？”

一、二手房的崛起是必然趨勢

從國際對比來看，美國、英國、法國、澳大利亞已經是二手房主導的市場，這四個國家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。盡管日本二手房只有新房的0.6倍，首都圈和近畿圈的二手房市場活躍度遠遠高出全國水平，分别達3倍和1.9倍。

那麼，一個自然的問題便是：二手房爆發的條件和時點是什麼？為何不同國家的二手房市場發育程度存在明顯的差異？這里的答案在于三個方面：

第一，業主自有房屋的存量規模，它決定多少房子可以流通。這是一個前提條件，只有房屋自有率達到一定水平，業主自有的房屋存量足夠大，才能為二手房的出售和出租市場提供支撐。這里，美國和英國二手房市場的鮮明對照可以提供參考。

從美國經驗來看，盡管1880年之後美國的經紀行業已經萌芽，但是直到1950年才開始真正意義上蓬勃發展，于1980年之後才日漸成熟。探究事實的真相，可以發現：1950年，新房市場經歷1940年代的大發展之後，房屋新開工和房屋存量逐步趨于穩定，且住房自有率超過60%，並長期維持在這一水平之上。這三個事件疊加在一起，加之美國1950年代之後的大規模郊區化和人口流動浪潮，導致美國存量房屋的流通率開始大幅上升，二手房市場逐步取代新房市場成為主導性力量，二手房交易占比長期保持在80%以上，從而直接驅動了經紀行業從小變大的快速成長過程。

作為一個對照，英國二手房市場則崛起于20世紀80年代，這里的内在原因是英國的房屋自有率一直偏低，直到1980年代之後，才上升到60%以上。深層次的研究發現，與美國相比，英國政府歷史上對住房市場的幹預程度極深，曾經超過50%的房屋由政府提供，英國家庭的房屋自有率上升的速度極其緩慢，也有不太可能形成一個房屋流通的二手房市場。從數據上看，1959-1964年間，英國約1/3的房屋是市政委員會所建，直到1971年，英國業主自住的房屋還不到50%。直到1983年，撒切爾領導的更加激進的保守黨推選住房制度改革，把議會的房屋廉價出售給150萬工人家庭，以此來确保越來越多的英國人有自己的房子。1981年，英國自有住房者增加到54%，10年之後，進一步上升為67%。自有房數量由1980年的1100萬套，上升到今天的1800萬套左右，這才為英國二手房市場的快速成長奠定合适的土壤。

第二，存量房屋的質量能否住房需求，如果質量較差，則很難進入市場，住房需求仍由新房滿足。美國二手房市場之所以如此龐大，每年有500萬套左右的交易量，在很大程度上是因為美國的房屋結構以獨棟别墅為主，在大多數情況下，這些房屋能夠滿足人們改善住房的需求。相比較而言，日本二手房市場之所以相對遲緩，部分原因是在于日本的存量房屋質量較差，面積較小，無法滿足增量需求。

第三，人口流動和住房轉換的頻率，這從根本上決定房屋流通率以及二手房的空間。二手房交易市場，美國房屋流通率的歷史平均水平在4.5%，高峰時期曾高達6%，考慮到美國的房屋存量達1.2億套，4.5%的流通率意味着每年成交的二手房可達540萬套。二手房出租市場，美國的出租市場住房換手率高達30%，是交易市場房屋流通率的6倍。

美國的二手房交易和二手房出租市場之所以出現極高的流通率，在本質上是因為美國的人口流動性極強，住房需求轉換的頻率極高。1940年代之後，美國的郊區化趨勢到來，郊區人口增長率曾高達50%以上，這是推動二手房市場爆發的根本動力。此外，美國家庭的住房需求轉換頻率也很高，據統計，2001-2011年間，只有16%的美國家庭一直處于租房狀态，13%的家庭由租客變成業主，7%的家庭由業主變成租客，9%的家庭則在租客和業主之間頻繁轉換。如果只考慮30歲以下的年輕人的住房轉換，則這個頻率會更高。

二、中國的二手房市場：如何崛起？

2013年，盡管全國層面二手房與新房成交占比只有35%左右，但是一線城市和個别二線城市二手房已經超過新房。從二手房市場集中度來看，根據中原地産的測算，2013年中國二手房成交面積的16%集中在一線城市，成交金額的39%集中在一線城市。

盡管目前大部分城市二手房成交尚未處于主導，但是考慮到已經足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速，二手房市場的全面爆發是大勢所趨，具體而言：

第一，存量商品房規模已經足夠大。中國自1980年代中後期開始商品房開發，1998年之後商品房市場高速增長至今，目前商品房存量已超過1億套，如果考慮目前在建施工的規模，2015年将達1.25億套，假設2015年之後商品房開發在現有基礎上減速50%，那麼2020年商品房存量将達1.6億套，這将是一個天量的存量市場，居于全球之首。

第二，城市家庭房屋自有率已經很高。考慮到中國城市常住人口中有超過2.5億為農村流入城市的非戶籍人口，且未進入商品房市場，如果把這部分扣除，重新計算中國城鎮戶籍家庭的住房自有率，那麼2015年将超過70%，如此之高的住房自有率是二手房市場崛起的支撐條件。

第三，中國将進入人口流動和住房需求轉換的浪潮。從人口流動的角度講：(1)盡管歷史上中國人口流動的規模龐大，但這些從農村流入城市的人口並未進入商品房市場，但是未來這種格局必将發生轉變：随着産業結構的調整，流動人口将從制造業逐步向服務業轉移，而服務業大量集中于城市人口密集之處，他們需要一個住處，或買房或租房(相反，當流動人口大量集中于制造業時，他們通常居住在工廠里)。(2)城市人口之間的流動，中國已從單純的城市化浪潮進入郊區化、大都市圈化浪潮，中心城市和外圍城市之間、一個城市内部中心城區和郊區之間的人口重新配置是必然趨勢。(3)戶籍制度改革将加速上述兩個進程。

楊現領 華創證券新産業趨勢部總經理

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