互聯網時代房産數據生态圈如何搭建？

巴曙松 楊現領 面對外部環境的變化，内部客戶需求的不斷提升，傳統的估價行業服務本身已落後于時代。估價行業要追上時代的步伐，就必須求“變”——關注客戶需求，深化不動産估價服務内涵。

一、未來房地産估值的方向是什麼？

如何充分運用工具繫統來提供更好的估值服務，提升估值服務水平，我們探索一種新的服務模式——房地産估值O2O。所謂房地産估值O2O，即依靠開放的估值繫統應用平台，将“線下”評估作業與“線上”在線估值相結合，以估值信息繫統為平台，尋求線上至線下的閉環，實現估值服務的O2O轉型，提供多元化線上估值服務、完美的線上線下銜接、高效標準的線下服務及多種房地産估值衍生服務。通過大數據、大經濟、大市場的交融，滿足互聯網時代下估值服務的多元化需求。

1．多元化線上估值服務

通過在線評估繫統，建立高速、暢通的網絡化服務通道，提供估價對象實時在線評估、在線委托業務、業務咨詢、案例查詢、價值參考、押品價值監測、市場研究分析等服務，以實現高效、便捷的服務方式。同時，針對不同房地産類型，盡量采用最精細化的區域劃分，分别建立估值模型。並根據多渠道積累的過億條真實交易數據，适時進行基準價格動态更新調整，以保證估值測算的精準性。

2．完美的線上線下銜接

通過在線平台，将需要人工評估的任務直接轉至線下，線下各評估機構在線接單，提供具有公信力和法律效力的各種房地産評估報告。

3．高效、標準的線下服務

将業務分派、現場勘查、報告撰寫等估價作業通過業務流程繫統、外采繫統、報告生成繫統來操作，提供標準化和高質量的線下評估服務，提高估價師的工作效率和估價公司的管理水平。

4．多樣的數據增值服務

面對海量的估價數據，通過研制各種數據挖掘算法和預測模型，去分析數據的關聯性，以可視化方式展現分析及預測結果，並通過這些結果去設計新産品和服務。例如進行房地産投資回報率調查分析、城市住宅投資景氣指數分析、房地産（押品）價格、租金指數及市場分析研究等。

二、如何搭建多來源、多維度的數據生态？

無論是以前的估值服務模式，還是現在的房地産估值O2O服務模式，都需要完整、標準、繫統的基礎數據做支撐。作為獨立第三方的房地産數據服務商，我們清楚的認識到，想要不被市場淘汰，要以強大的數據庫作為核心競争力。

對此，應以 “數據生态”為方向，即通過多種渠道“采集”數據，並進行實時更新，保證數據的及時性、豐富性；對多來源數據進行完整性、準确性等方面整理後，統一存儲于立體式私有數據庫，並建立不同層次數據間的關聯關繫，實現不同領域數據的全面對接；標準化的數據應用于各領域，在動态的應用中得到不斷的“校正、檢驗”。這樣，在數據的采集、應用及校驗相互影響和補充的過程中，形成了多渠道來源、多維度應用的數據生态。

數據生态的搭建建立在以下幾個方面：

1．多渠道數據來源

憑借着多年來實踐中積累的房地産行業各類型過億條交易及租賃數據，通過整合包括現場采集、網絡挂牌、評估積累以及銀行、中介等其他機構的數據，特别是政府存儲的房管、稅務、規劃數據，從而形成多渠道數據來源體繫。

2．全面的數據内容

對房地産不同階段的數據進行存儲，並建立彼此之間的關聯關繫，形成橫縱交織的關繫型數據倉庫。幫助評估機構、政府部門（地稅）、銀行金融機構搭建多緯度、多層次的立體式私有數據庫，實現數據的統一存儲與應用。

3．標準化數據管理

首先，将數據信息經過標準化處理、完整性校驗、到準确性校驗、可行度評估後輸入到數據庫中，從而保證數據的完整性、準确性和一致性；其次，嚴格按照房地産數據標準，就全部進庫數據進行清洗處理，實現基礎屬性内容和案例格式的統一標準化；最後，定制房地産各種數據類型、數據字段内容、數據從屬關繫的軟件繫統，實現數據的統一存儲與應用。

4．及時的數據更新

以“天”為周期，對存量房市場交易數據、征稅數據及市場租金進行分析，對新增樓盤進行門牌地址數據的補充，同時對繫統數據庫進行補充、修改、更新，提高數據匹配率，以保證估值模型的評估結果能及時的反應當前的市場狀況

5．立體的數據展示

在數據管理繫統平台上建立點或面的坐標關聯，實現數據與地圖（GIS）的有效對應，更為直觀的展現各類型數據及其從屬關聯關繫，提供清晰的地圖定位和動态可視數據信息展示，避免同一套房屋估值數據無法匹配的問題。

三、互聯網+估價=？

面對外部環境的變化，内部客戶需求的不斷提升，傳統的估價行業服務本身已落後于時代。估價行業要追上時代的步伐，就必須求“變”——關注客戶需求，深化不動産估價服務内涵。

如何“變”？這就要充分利用互聯網技術，實現估價服務O2O模式。具體來說，可分為兩方面。一方面，對客戶而言，實現線上詢價、下單、提交電子化報告的在線評估服務，成為客戶身邊實時在線（always on line）的專家顧問。這就需要估價行業利用海量數據信息，建立不同類型的自動化評估模型，通過傳統的估價方法或批量評估技術，建立在線估值繫統，實現客戶的實時需求。

另一方面，對評估機構而言，實現業務流程的自動化管理，使估價過程簡單化、流程化。在這里，業務流程的自動化管理，以估價業務流程繫統的形式，集業務受理、任務調度分派、現場勘查、報告撰寫、報告審核、行政蓋章、報告歸檔以及财務收費管理、客戶回饋、數據上傳等全流程多功能于一體，實現線上和線下的結合。其中，現場勘查可利用現有的移動3G/4G技術，通過業務采集（勘查）繫統，實現信息的實時傳輸、數據庫的對接完善及現場照片的自動分類與估價對象描述的對應；報告撰寫可借助計算機，依靠報告生成繫統（估價輔助繫統）來實現，在減少估價師不必要的錯誤的同時，提高工作效率。

估價服務的自動化本質上是估價機構對客戶服務方式的升級和轉變，這就是估價服務的O2O模式。

随着互聯網時代的到來，客戶也迎來了不同于傳統估價服務的全新體驗。首先，客戶可以通過微信進行線上詢價和報單。

其次，對于使用者來說，原有紙質的報告形式的改變，為銀行客戶帶來了操作上的便利。電子化報告在實現實時傳送的同時，還可實現數據自動匯總，不需要客戶自己再手動錄入相關信息，避免了不必要的操作失誤。

不僅如此，評估機構還可與銀行等金融業機構全面對接，做到銀行、金融機構、評估機構評估服務的共享與統一，實現房地産抵押品貸前咨詢、貸中評估、貸後價值重估的全流程服務。電子化報告還可實現數據的匯總積累，便于建立房地産押品數據庫，在數據標準化的基礎上，實現房地産抵押品基礎數據和評估參數的標準化共享，方便銀行等金融機構日後的押品管理。

估價行業通過O2O的模式使“互聯網+”得到落實和推廣，使客戶體驗到全新的服務方式。這是時代的選擇，也是行業的選擇！

作者：巴曙松 中國銀行業協會首席經濟學家、港交所内地事務科首席經濟師；楊現領 華創證券高級分析師

本文來源：《房地産大轉型的“互聯網+”路徑》