住建部再定調：樓市長效調控機制呼之欲出！

張宏偉 2017年2月23日，住建部部長陳政高表示，建立房地産的基礎性制度和長效機制意義重大：第一，有利于解決房地産現存的矛盾和問題，特别是解決一些深層次的矛盾和問題。第二，有利于抑制房地産泡沫，防止出現大起大落，實現房地産長期穩定健康發展。第三，有利于實現全體人民住有所居目標的實現。

而在去年中央經濟工作會議上，中央也對未來房地産市場政策的頂層設計再次定調：要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、财稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、适應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地産泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨币，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

樓市基礎性制度和長效機制並非當下才提及的，其實早在2013年就正式提及綜合運用金融、土地、财稅、投資、立法等手段逐步建立長效調控機制。從目前來看，其實，本屆政府上任以來已經在進行各方面的調整。比如推進不動産登記制度、推動房地産稅立法、探索用房地産稅代替房産稅等措施。

從不動産登記的角度來說，國土資源部網站報道稱，總的考慮是：2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度，2018年前，不動産登記信息管理基礎平台投入運行，不動産統一登記體繫基本形成。屆時，不動産登記繫統将形成，全國住房信息聯網将實現，無論是房産稅還是房地産稅的征收，技術平台将為它們的施行奠定技術基礎。同時，這個平台也成為樓市調控制定“差别化”政策依據，也是構建樓市長效調控機制的非常重要的環節。

從房地産稅立法的角度來說，十八屆三中全會正是首次提出，“加快房地産稅立法並适時推進改革，加快資源稅改革，推動環保費改稅。”随後，官方已經有多次表态進行房地産稅立法。這一定程度上說明，房地産稅立法的推進将使未來房産稅的征收名正言順，有可能為房地産交易、持有等各環節進行稅費的調整，推進房地産市場調控向經濟手段、市場手段轉變。

建立不動産統一登記制度，加快房地産稅立法並适時推進改革，對于當前房地産市場來講，也就意味着今後最有可能直接推進的就是房地産稅，而不是此前已經在上海、重慶試點的房産稅。今後一攬子關于房地産稅方面的稅制改革的頂層設計有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調控機制三大體繫（土地、财稅和金融）之一的财稅政策與措施。

此外，建立不動産統一登記制度，房地産稅立法的完成等為房地産稅順利推進的基礎條件，從官方公布的推進口徑來看，上述兩項工作大約會在2020年左右完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項工作有可能會因為這些原因而延後2-3年，這也就意味着，房地産稅正式推進的時間點有可能是在2020年之後的兩三年時間里。

而從房地産稅預計正式推出的市場背景來看，同策咨詢研究部結果顯示，2020年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數将達到1.1套，這也就意味着中國房地産市場供求已基本平衡，樓市增量房增速将遞減，房地産市場将進入存量房時代。此時，地方政府再依靠土地财政的收入過日子就會顯得難上加難。

此時，如果房地産稅的正式推出，並逐步完善作為樓市長效調控機制三大體繫（土地、财稅和金融）之一的财稅政策與措施，未來以稅費手段調節房地産市場需求結構，堅持“去投資化”，防止市場供應偏大，未來房地産市場将回歸以自住屬性為主，樓市也将在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發展軌道。當然，對于地方政府來講，屆時，房地産稅也将會成為土地财政之後一項非常重要的一項稅收來源，地方政府也會有較大的動力向前推進。

張宏偉 觀點地産新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監