馮毅成：2025武漢樓市的十大趨勢

農歷新年過完後的第一個周末，氣溫回暖，人頭攢動。

寒風與豔陽交替，正是當前樓市的氣象。

2025年，武漢樓市将迎來宏觀趨穩，中觀改變，微觀轉折。

在樓市的金融屬性被徹底激發和恢復活力之前，在廣大家庭收入普遍增長之前，在城市迎來快速而持續的人口增長前（人口出生、人口流入），樓市在短期内難以實現宏觀上的巨變。

無論官方對樓市的提法是“止跌企穩”還是“企穩回升”，這都只是一個表态，一個目標，不等于實際結果。從業者與購房者聚焦于中觀與微觀，更加具有參考價值。

這些中觀與微觀上的變化将構成2025年武漢樓市的主要趨勢。

趨勢1：

最困難的時期已經度過，傭金最緊張的一年已經過去。

從保交樓到保企業，這兩大任務已經基本完成。今年年初“深鐵接管萬科”的動作決心在于宣告，中國樓市将竭力避免重大企業暴雷的發生。

雖然繫統性風險被竭力控制，但過去一年不少企業是在通過虧本賣房來保障現金流，而不是實現真正盈利，所以階段性的成交套數、成交面積、成交金額無法真實反映深層次問題。

而在“降本增效”的大勢所趨下，房企人員負荷已經到達峰值。2024年，不少在售樓盤中途都停止了與分銷機構的合作，主要受限于營銷費用難以為繼。

這些峰值就是企業管理的臨界點，包括一些迷信“數字營銷”的房企總部，在過去兩三年屢屢受挫後逐步開始清醒並回歸正道，重新認識到品牌與營銷的合理分工與權利分配。

2025年，行業整體上将從2024年的臨界點開始修復。

趨勢2：

延續“小而美”賣地，規劃進一步放寬，改善加量不加價。

華潤沙湖天境、城投金沙府、建發璞玥……最成功操盤的不是上述三家房企，而是武昌區。武昌内環賣地，三個“小而美”地塊換來了三大當年清盤的佳績。

這确實給武漢的土地市場找到了一條出路，即地段好、地塊小、規劃好，控制區域入市地塊總規模和入市節奏，從調控土地市場供應源頭來促進新房市場的生态修復。

核心地段“小而美”地塊的出讓趨勢還将延續。與此同時，容積率2字頭、樓高不超過100米甚至不超過80米等規劃條件将進一步放寬，這意味着新入市的産品會越來越好。

以“低公攤、高贈送”讓空間實得率更高，其邏輯是“加量不加價”。所以在這一趨勢下，購房者面對相同地段或同類産品時，會優先選擇最新入市的産品，而代際較老或入市稍早的産品則不得不以價換量。

新産品擠壓老産品，形成鲶魚效應，市場活力更高。

“新産品越來越好，老産品越來越便宜”，這種分化将是今後三五年樓市的主要趨勢之一。

随着産品叠代的不斷加快，普通家庭選擇他們可以支付的“終極置業”将越來越困難。因為在買的那一刻可能會很有獲得感，但之後一年甚至半年可能就面臨産品落後的焦慮。因此，我建議這類家庭“多看少動”，等産品升級節奏放緩再選擇為宜。

趨勢3：

剛需與首改産品将加快融合

原本這兩類産品是有着嚴格的地段、價格、産品、人群劃分的，但因為市場下行壓力大，中心城區的價格越來越親民，導致很多1萬多的産品已經成為不少年輕人的首套房選擇。

比如古田的越秀天悅文華、恺德雲麓，武昌徐東的城投金沙樾、城建武昌首府等都是以首改乃至中改的品質賣剛需的價格。

而在2025年，随着武漢“準四代”的全面推廣，上述趨勢還将繼續擴大。

趨勢4：

區域市場中确立絕對改善優勢

兩年前我曾預判，“今後樓市将長期存在階段性、局部性機會”，今年的武漢樓市仍将延續這一趨勢。幾個頗具代表性的純新盤将成為各自區域的典型代表。

比如後湖武漢市民之家旁的偉星項目，總規劃約26.5萬方，這是偉星在武漢第二次落子，也是首次進入武漢中心城區開發。偉星帶着在外省開發四代住宅的成功經驗将在漢口改善生活，将對區域生活産生重大影響。

白沙洲清能缦雲觀樾項目，地處區域核心白沙洲龍湖天街附近，同時也将是白沙洲第一個準四代項目，将掀起區域新一輪的改善換房浪潮。十幾年深耕，清能既懂得白沙洲區域發展需要，又擁有大量業主資源适合調研打磨産品，這種優勢讓該項目具備很強的紅盤基因。

城投攜帶“金沙繫”每開必罄的熱銷盤基因拿下市委黨校地塊，将開發區域第一個準四代住宅項目。項目地處常青闆塊，擁有武漢優質的教育資源、商業資源、交通資源等，是漢口二環内非常搶手的中産改善區域。

華發武昌濱江地塊，位于武昌濱江老牌豪宅金都漢宮旁，擁有武昌内環濱江+武昌古城雙重優勢。項目将打造一線看江豪宅滿足高端改善需求，同時也将打造高端改善産品滿足中産家庭升級住宅需求。

武珞路闆塊的龍湖禦湖境是目前區域内唯一在售新房項目，近期也将拿出新地塊加推，預計今年上半年将實現整盤清盤。這是該區域目前産品力最新、圈層最純粹、公區功能最強的新房在售項目。

漢口内環崇仁路闆塊的城建天樾，今年将在新地塊推出準四代住宅，據悉140平米面積段的戶型得房率将高達90%以上，其實際得房面積相當于傳統住宅建面170平米以上的戶型。小區周邊有8所學校和兩所部級重點醫院，項目與輕軌站直線距離僅80米，資源配套優勢明顯。

金銀湖畔的華僑城漢口道6号，将在區域推出首個四代住宅，這也将掀起區域新一輪改善置業浪潮，叠新湖居生活方式。

趨勢5：

商改住地塊大量入市，提升中心市場活力

2024年，武漢市共有十個“商改住”項目正在推進中，包括漢陽區卓越大江地塊、漢陽區四新方島A3地塊、武昌區保利維塔地塊、硚口區復星外灘中心存量用地、武漢長江中心B2地塊、青山區濱江雙子塔地塊、江岸區中美大都會二期地塊、關山大道中建大公館地塊等。

這些項目基本處于主城區核心闆塊，通過“商改住”有利于盤活存量、優化增量、穩住企業現金流、促進區域發展兌現、穩定居民生活幸福指數、帶動局部市場良性循環。

其中，中建大公館和保利中北路項目是各自區域最值得關注的新項目，将具有相對明顯的競争優勢。預計中建大公館将為區域帶來純改善的戶型，将彌補此前區域大戶型供應不足的短闆。而保利中北路項目則将在中北路繼沙湖中心之後，為區域中産家庭提供改善進入機會。

趨勢6：

大平層豪宅價格“狂飙”之年

受到多方政策利好，今年，武漢的頂級豪宅（住宅）價格将進入“狂飙”時間，加速與一般住宅拉開差距。

華潤長江中心B地塊共有R8和R9兩棟樓，這是整盤的收官之作。其中R8樓棟是一線濱江住宅，210㎡—285㎡。長江中心與長江天際（大平層公寓）、武昌萬象城将以空中連廊連接，整個大的地塊正在加速兌現成武昌内環濱江超級闆塊。包括華潤武漢瑞府樓王單元，作為瑞府的收官之作也大概率實現産品力與價格的雙提升。

新希望黑珍珠雖然已于去年亮相，但地塊整體規劃與主力産品細節尚未隆重公布，按照推盤節奏看，它作為二七濱江一線濱江的收官地塊，今年也将高歌猛進。

聯投中心夏加爾高區部分價格已經創下武昌内環濱江歷史新高，今年有望拿下項目相鄰地塊延續開發熱銷勢頭。

建發望湖作為沙湖一線臨湖的收官之作，同時也是建發進入武漢以來最高産品力代表，有望延續首開日光的勢頭，二開大概率依舊是“一房難求”，實現價量齊漲。

不得不說的是，武漢天地壹方北館與壹方南館之間的盛荟二期地塊目前已經動工。歷史上，武漢天地的每次開盤都推動了武漢豪宅進入新的里程碑。

趨勢7：

穩住“壓艙石”，頭部企業增加拿地信心

讓大盤持續深耕，讓名企持續在武漢拿地發展，這是保證武漢樓市平穩健康發展的關鍵。

嘉里建設拿下江城府通往江邊的地塊意義重大。作為“豪宅專家”老牌港企，數年前進入武漢拿下六渡橋片城市更新項目不易。從城市開發宏觀視角看嘉里建設的中觀定位，它是從江漢路（武漢關）到漢正街之間城市更新的排頭兵。

該區域需要十年甚至二十年以上的更新周期，未來也絕不止有一兩家房企參與其中，但嘉里建設在樓市最難的幾年進入武漢“啃骨頭”。六渡橋片的翻新已經初見雛形，荒廢多年的鄒協和金号經歷舊改後煥發新生，被改造成新的網紅打卡地——武漢東棠書局。由嘉里代建的一初學苑南校區也已開學……濱江地塊的價質提升，将有望助力企業回歸良性開發循環之中。

華僑城紅坊持續深耕青山濱江，伴随周邊雙名校（紅鋼城小學、武鋼三中初中西校區）、商業、交通網絡不斷升級，華僑城紅坊幾乎是以一己之力在撬動超級闆塊的紅利。

金茂除了以“商改住”盤活方島存量資産外，仍在漢陽拿地深耕。城建與瑞安聯袂開發的長江天地，進行的是城市級大盤整體開發，這里将是未來武漢最佳觀江視野的濱江。中央雲城、三鎮中心加速兌現青年路“最後一公里”；福星惠譽深耕建設大道萬象城商圈。中海東湖玖章升級中北路東亭闆塊。大華立足青山、拓展大武昌等都是受到了地方政策的優惠鼓勵。

市場雖有壓力，但政策及時扶持企業，穩住了這些頭部企業投資信心，就是穩住了武漢樓市的基本盤。而這些企業的财務指標正在轉好，也正是樓市的微觀寫照。

趨勢8：

代建爆發，花開滿城

今年将是武漢代建爆發之年，項目數量多，位置集中在中心城區核心闆塊。

萬科唐家墩地塊項目，是武漢金融街拿地，萬科代建與操盤的合作模式。萬科将憑借在江漢區深耕多年的市場經驗，聯手武漢金融街打造暢銷産品。

綠城将在今年進入代建時間。伴随綠城中國操盤的全資或合資地塊進入開發尾聲，綠城管理負責代建及營銷的地塊将在今年頻繁亮相。去年底，南湖闆塊的綠城桂湖雲翠以超配的公區迅速吸引武漢二環購房者目光。綠城管理代建的石牌嶺項目和經開項目同樣具備颠覆區域樓市的潛質。

聯發在東西湖萬達旁代建項目将是聯發在武漢開發的第一個四代住宅項目，預計最早将于今年上半年亮相。

趨勢9：

優質商辦資産迎來最佳銷售期

武昌濱江的華潤長江天際已經在去年底首開熱銷，以低于市場價值的價格引發熱銷，成功引發豪宅業主收藏。今年懸念最大的是二七濱江的宸嘉100·嘉佰軒，作為二七濱江南區唯一在售純新盤，擁有奢華公區會所，究竟以什麼均價售罄将是今年武漢酒店式總裁公寓的風向標。另外恒隆府、新希望·CASA、龍湖清能101等也都擁有極致的資源與服務體繫。

伴随政策利好疊加，頂級豪宅（住宅）的遞減，今年将是武漢優質商辦資産的最佳銷售期。

與此同時，受到前期市場因素定價，以及目前兌現區域成熟形成的“低價格、高價值”交易窗口機遇，目前武漢一些核心地段優秀點位的商鋪也是入手的好時機，比如城建天樾的崇仁里、萬科雲泊江岸街鋪、萬科錦繡湖山底商、城投金沙府底商等。

趨勢10：

舊改高峰，數據背離之年

今年将是武漢舊改高峰之年，計劃安置還建4萬套。其中漢口中心區域的楚寶片、利北社區、皮子街等将加快舊改進度。

但對于數據需要辯證來看，從全年的新房成交套數看，大概率會出現“穩中向好”的結果，其中含有大量的還建安置的成分，意味着通過拆遷進入新房市場的散戶較少，市場的流動性因此不會發揮充分。

另一方面，一些超前計算的數據也需要時間逐漸消化。

所以，整體數據向好的同時，局部微觀市場或者說中觀市場的真實反饋不見得很好，特别是一線銷售人員的體感會與數據産生“背離感”。

過去，高層通過發行專項債，收購保障房作為過渡性政策，無論有關部門今後将其作為還建房用于安置，還是作為保障性租賃住房用于長租，其房源總量並沒有消化，沒有從根本上實現“去庫存”。

只有加快拆遷，加快對老舊危房的報廢處置，才能降低市場上的存量房，也才能從供求關繫上促進市場修復生态循環。

當然，目前還有兩個問題值得關注：

一是今年高層是否會将利率降低至2字頭。如果實現這種超低利率，那麼持有房産将比持有貨币劃算，買房将比租房劃算，租金回報率也将大幅上升，房産的金融屬性将被激活，市場可能會迎來快速反彈。

二是收入趨勢變化。當前的市場與歷史上任何一次樓市低谷都不相同。當前廣大家庭普遍面臨負債高企、收入降低的焦慮。只有普通家庭負債降低，收入安全且上漲，才會對消費産生熱情。而要提高普通家庭收入，僅僅靠新能源、AI、芯片、衛星通信等國家扶持的科技産業是遠遠不夠的。像武漢這樣的城市，參與到這些新興行業的人口比例並不高。

所以，當我們看到人均GDP增長時也需要從實際收入結構來辯證分析。武漢市民的消費力靠什麼手段來提高？我想肯定不是消費券，或者買贈優惠政策。

另外，改善型消費群體是一個存量數據，這些改善群體在去年成交以後，區域市場上還存有多少存量消費者，這也是一個問題。

所以那些看幾篇會議新聞就拍腦門說“今年樓市要大漲價”的言論對于市場也是百害而無一利。

認清事實並不難，難的是放下面子實事求是。

這個市場宏觀上不會有太大想象空間，中觀上正在改變，微觀上諸多方面已經發生轉折。無論是從業者還是消費者，不要把會議政策當靈丹妙藥，也不必太把數據當回事，各人看準自己的一畝三分地，有時候更容易找到最優解。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

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