夏磊：房地産市場止跌回穩新特征

夏磊 2025年一季度，房地産市場呈現止跌回穩的積極态勢。

随着政策大力支持和居民住房需求的釋放，市場修復明顯，房地産市場出現新特征。

二手房成為市場回暖的主要動力。

二手房交易活躍度顯著高于新房，成為市場回暖的主要動力。2025年1-3月，一線城市新房網簽面積同比上漲6%，北上深二手房網簽量同比上漲45%，北上深二手房成交占比達64%。以上海為例，3月二手房日均成交達947套，較2024年12月的高點下降1%。相比之下，新房市場整體動能趨緩，上海3月新房日均成交相較2024年12月高點下降28%。

二手房交易是居民置換鍊條中的重要一環，其率先回暖可帶動房地産市場整體復蘇。二手房價格穩定，會改善購房者信心，推動整個房地産市場止跌回穩。

二手房銷售也存在分化。核心區次新房、有獨特教育資源、交通便利、租售比高的二手房價格相對穩定，去化周期短；而部分房齡較老的房源因居住品質較差、戶型功能缺陷等原因，去化周期較長。性價比成為二手房去化的關鍵因素，定期存款利率、國債利率都是購房者參考和比較的因素。北京各價格段二手房中，成交量高的小區租售比較高，接近或超過3年期定期存款利率，進一步凸顯市場理性化趨勢。

新房市場有韌性。

一線城市高品質新房韌性十足。一線城市中優質新房項目持續熱銷，如上海壹号院二批次2025年1月開盤，當日銷售66億元；北京海澱功德寺兩項目開盤成交超150億元。兩項目均為均價超10萬/㎡的改善項目，憑借不可復制的區位溢價、高品質的産品、核心資産抗通脹預期的金融避險屬性等優勢實現熱銷。

高品質住宅更受購房者青睐。購房者從"有房住"轉向"住好房"，安全、舒适、綠色、智慧成為重點關注。多個城市通過出台設計新規、技術要點等技術指引，引領住房品質建設将邁入新階段，如深圳2024版建築設計規則，修訂了包括避難層、機房等公共空間不再計入公攤；計一半面積的陽台進深可超過2.4米；凸窗進深從0.6米增加到0.8米等内容，使得住宅的使用率有了提升空間，居住體驗更加舒适。根據我們調研，按照新規設計的項目具有銷售優勢，受購房者認可。

購房者對新房的偏好逐步改善。當高品質住宅成為標配，将改善購房者對房屋品質的預期，有助于提升購房者對新房的偏好。

新房與二手房市場功能分化，形成互補格局，助力市場企穩。新房市場中，主力客群為置換、品質改善的購房者，大戶型、科技住宅供應占比的提升，降低首付比例、認房不認貸等政策加速了改善需求釋放。二手房市場中，低總價、小戶型房源成交占比擴大，是剛需置業主要渠道。一二手房置換鍊條的通暢可以助力市場企穩。

市場出現聯動修復。

新房成交回暖激活土拍，形成正向循環。随着新房去化提速，開發商現金流将有所改善，補庫存需求随之上升，核心地塊競拍熱度攀升。同時，地方政府也調整商品住宅用地供應結構，加大了優質地塊供應，疊加房企聚焦主流城市戰略，共同推動土拍結構性升溫。

今年以來，北上廣深等一線城市及杭州、成都等強二線城市房地産市場熱度較高，與之對應的土地市場熱度提升。2025年3月，北京、杭州土拍市場分别拍出住宅單價地王，溢價率達28%、115%。2025年一季度各地住宅用地土拍溢價率普遍回升，北京土拍平均溢價率提升至11%、上海和深圳分别為29%、70%，顯著高于2024年溢價水平，杭州、成都等房地産市場恢復較快的核心城市，土拍溢價率也提升明顯，分别達43%、27%，反映了房企對市場信心的增長。

政策支持是關鍵。

政策紅利仍在釋放。其中，放松限購起到關鍵作用。核心城市房地産市場表現優于其他地區，主要因為過去核心城市住房交易在限購上有嚴格的限制，其政策強度與執行力度、執行時間均遠超三四線城市。2024年926後，一線城市才大幅放松限購限制，調控晚于三四線城市，故至今仍處于政策紅利期。2024年四季度一線城市新建商品住宅銷售面積環比增長45%。其中，廣州全面放開限購，深圳縮小限購區域，兩地新房銷售面積同比分别增長69%和124%，市場修復速度明顯快于其他城市。上海外環外限購政策相對寬松，外環外的新房成交成為市場主力，四季度外環外新房成交量占比全市的79%。二手房市場，一線城市在限購放松後二手房成交量持續處于高位，2025年春節後北上深二手房成交量相較去年同期恢復更迅速，市場熱度持續性強。

城中村改造助力市場回穩。當前房地産市場庫存高企，通過貨币化安置+房票安置等方式，擴大了居民可選擇範圍，城中村居民可直接到現有的商品房市場選擇合适的房子，有利于消化存量商品房，助力房地産市場止跌回穩。同時城中村改造可以調節土地供應結構。當前購房者的購房需求回歸城市核心區，而大量新房集中在市郊，造成住房供需錯配，核心原因是城市的核心區域缺少可供應的土地。城中村改造盤活存量土地和核心區低效能土地，整理推出核心區土地，有效調整土地的供需格局。随着多個城市已推出房票安置，去庫存有望加快。

本輪市場復蘇是需求主導的結構性修復，市場仍需政策持續呵護。

房産是居民資産重要組成部分，關繫老百姓切身利益。穩住樓市，有助于穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好。同時房地産市場是内需的重要組成部分，在當前復雜的國際貿易形勢下，穩定房地産市場對于緩解外部沖擊，增強經濟的内生動力和韌性，有着不可忽視的積極作用。

未來政策空間，一是可以進一步地因城施策調減限制性措施，如一線城市擴大非限購區域、縮短社保或個稅繳納年限。

二是可考慮取消二手房交易中的個人所得稅。目前，一線城市出售滿五不唯一的二手房時，需繳納出售計稅價格與房産原值、轉讓過程繳納的稅金差額的20%，或者按出售計稅價格的1%繳納個人所得稅。這一政策限制了部分改善性需求的釋放。取消個人所得稅将放寬置換的挑選時間，降低交易成本，為居民置換住房提供有力支持，從而進一步促進房地産市場的良性發展。

風險提示：房地産市場超預期下行風險。對政策解讀偏差。調研樣本有限，不足以反映市場主體。數據可得性局限。歷史經驗的适用性受限，導致政策及數據推斷存在偏差。海外政策不确定性。

證券研究報告：《房地産市場止跌回穩新特征》

對外發布時間：2025年4月15日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者

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