原報道 | 黃其森 白塘灣的夏天

白塘灣

2020年7月初，一部分泰禾廈門灣的業主這才意識到事态的嚴重性。

泰禾當時已經出現一繫列債務問題，包括上海泰禾大城小院、泰禾北京院子等項目已陸續傳出停工的消息，其他工程無法如期進行的項目數量亦在增加。“爛尾”一開始或許只是笑談，随着時間推移，業主們逐漸感受到了現實的沉重。

當月下旬，一位業主去廈門灣實地走訪了項目，了解到的情況並不樂觀：“工作人員說找人接盤，泰禾沒錢了，工資都發不出來。”

很快，業主們期盼的“接盤方”出現了。7月底，泰禾公告宣布，大股東泰禾投資、實控人黃其森，将所持泰禾19.9%股份轉讓予萬科旗下海南萬益，轉讓總價款24.27億元。

業主緊張，萬科更緊張。股權轉讓協議設置了相關先決條件，包括泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，受讓方對泰禾投資及泰禾完成法律、财務、業務等盡職調查等。對于這種風險隔離，萬科解釋，“救人前也做好必要的保護。”

萬科最終沒介入運營廈門灣，業主此後陸續轉向政府留言闆反映項目工程問題。

泰禾廈門灣並不在廈門，實際上是位于廈門灣南岸的漳州。2017年4月，泰禾斥資17.87億元受讓新華都置業60%。標的公司負責投建“白塘灣國際旅遊度假城項目”，後者總規劃用地逾8900畝，可出讓用地4423畝，其中標的公司已獲得1372.6畝。

白塘灣項目與另一端的香山灣項目，均是“泰禾廈門灣”的一部分。停工前，泰禾在白塘灣主要開發金山嶺、海濱地産兩個項目。漳州龍海市人民政府辦公室于去年9月回復，金山嶺項目因資金困難，導致項目停工且停滞。

資料顯示，金山嶺項目參與運營的三方為福建泰維置業有限公司（前身為新華都置業）、匯明昇集團有限公司和漳州嘉莘企業管理有限公司。漳州嘉莘由蘇州世茂置業間接持股50%，法人曾是世茂海峽董事長兼總裁呂翼。

上述回復提及，金山嶺項目停工有三個原因：

其一是受疫情影響，白塘灣項目無銷售收入，造成資金困難，無法正常支付款項；

其二是因泰禾集團私下與世茂有股權質押，世茂控制20%股權，世茂方掌控泰維置業的公章和銀行U盾，對于農民工工資同意審批支付，其他的都不同意支付，有涉及金額的合同和結算都不給蓋章，項目無法正常推進；

其三則是泰禾公司向上海愛建信托融資借款，因泰維置業未按時還款，上海愛建信托凍結泰維置業公司賬戶，且掌控泰維置業公司的公章和U盾，不同意支付款項。

回復強調，泰維置業和上海愛建信托正在進行和解商談，目前已基本達成共識。

共識卻並不能打破項目僵局，至今年1月初，龍海市住房和城鄉建設局回應，已多次約談泰禾廈門灣開發企業，並協同多部門協助開發企業籌備資金。該部門同時透露，項目考慮多種方法争取資金，比如跟其他大型房地産開發企業合作等。

觀點地産新媒體了解，泰維置業及股東方考慮的方法，包括尋求萬科等企業正式入股、協商現有融資貸款展期，以及将竣備的廈門灣海濱小鎮8、9号樓進行融資或銷售，主要為了加緊資金籌措，解決工程款等缺口問題，此後遲遲沒有相應消息披露。

兩個月過去了，今年3月5日，龍海區政府成立月港官邸及白塘灣項目服務領導小組；10天後，龍海市住建局再度約談泰禾廈門區負責人，並表态力促企業在5月30日開始局部復工，7月30日達到全面復工。

5月7日，龍海區人民政府官方網站公布一則通知，決定成立泰維置業重整清算組，負責對泰維置業的資産負債情況進行“集中梳理和甄别”，依法按順序、按比例清償債務；同時積極與意向收購方溝通協商，探讨泰維置業的股權重組方案和白塘灣項目的復工建設計劃。

這時距離項目局部復工的節點，只剩下20余天。

豪賭

在漳州打造廈門灣項目，是黃其森房地産創業史上一次豪賭。

2017-2018年或許是泰禾最高光的年份，在這期間泰禾正式推出多元化戰略“泰禾+”，還曾因為黃其森提出“2018年銷售目標再翻一番至2000億元”的小目標，而導致股價暴漲逾1.6倍至43.47元/股。

在收購白塘灣項目後，泰禾又競得數宗香山灣地塊，由此衍生的廈門灣被泰禾譽為繼“院子繫”之後推出的“灣繫”超級IP，是該公司打造的最大規模項目，号稱投資規模達千億。

這亦是承載“泰禾+”戰略最完整的項目，涉及教育、醫療、養老、文化、商業、酒店、文旅等配套。

年報資料顯示，白塘灣項目計容建面約159.91萬平方米，可售面積167.31萬平方米，預計總投資126.18億元；香山灣項目計容建面90.66萬平方米，可售建築面積102.29萬平方米，預計總投資75.87億元。

2018年，泰禾在北京舉行“灣繫”超級IP首發會，宣布廈門灣是首個戰略性作品。時任泰禾副總裁的李亮，對外釋放了“住假地産”的概念，並宣稱廈門灣標志着“中國住假地産時代的開啟”。

泰禾為此開展了鋪天蓋地的廣告攻勢，同時有數據顯示，截至2019年11月，泰禾廈門灣累計銷售已達100億元，成交客戶來自33個省市自治區。

受疫情影響，2020年1-4月間，泰禾旗下包括北京金府大院、北京院子二期、上海大城小院南區及北區、福州金府大院、武漢院子及南京金尊府等項目出現停工；4月之後，北京等地項目出現流動性緊張，工程款支付和相關設備采購付款不到位，導致部分施工環節停滞。

觀點地産新媒體粗略統計，2020年泰禾擁有接近80個主要開發項目，期内竣工面積為0的比例約達90%；其他僅有北京長陽半島中央城、北京金府大院、杭州大城小院等個别項目貢獻存在竣工交付。

泰禾廈門灣也因為資金困難等原因，導致項目停工且銷售停滞。比如去年全年，白塘灣項目預售（銷售）面積僅約8821平方米，預售（銷售）金額約3.48億元，同比分别下降95.6%、85%。

與此同時，泰禾出現的債務問題，一定程度上打擊了消費者信心，進而出現退房退款等問題。從泰禾披露的數據看，去年退房的包括北京、漳州、廊坊、杭州、東莞、杭州、南京等地項目，其中白塘灣項目退房款為5538.56萬元，僅次于北京院子二期（1.35億元）。

一位購房者曾吐槽，自己在白塘灣項目交的意向金，拖了一年都尚未退還。

年報披露的細節還顯示，截止2020年末，泰禾對白塘灣項目的投資余額為80.28億元，較期初增加21.32億元。盡管項目大部分時間處于停滞狀态，企業仍增加了一大筆開發成本，相比之下2019年同期的投資額增加約8.79億元。

至于投入白塘灣項目的資金來源，和其余項目一樣，泰禾均標注為“其他”。按照地方政府披露情況，來自上海愛建信托的借款是白塘灣的主要資金來源之一，目前已處于違約狀态。

愛建信托曾多次為泰禾發行信托計劃，包括去年3月發行廈門灣開發貸集合資金信托計劃（十八期），預計年化收益率7.00%，實際發行7770萬元。而市場消息稱，去年7月7日泰禾宣布17泰禾MTN001中票違約的前一日，廈門灣這一信托計劃便已全部提前兌付。

如今，随着龍海區政府成立泰維置業重整清算組，白塘灣也成為泰禾為數衆多項目中，首個地方政府介入重組的案例。

復工復産

在龍海區政府官網發布成立通知後，5月8日，泰禾随即在官微解釋，重整清算組並非法律意義上的破産程序清算組。其進一步強調，白塘灣項目未銷售貨值超過200億元，足以覆蓋當前項目債務。

擁有未銷售面積約137.8萬平方米（2020年底數據），對應貨值逾200億元，但白塘灣項目仍既未實現重組，引入股東也未取得進展，本身已經反映項目股權及債務關繫之復雜。更何況，這部分貨值或許亦需投入相當一筆資金，才能轉換為可售貨值。

泰禾于聲明中亦提及，項目股權合作問題及内部決策分歧的原因導致項目陷入運營僵局，無法實現正常運轉，言語間對于其余股東表現並不滿意。

白塘灣項目需要厘清項目股權及債權債務關繫，通過現房銷售等措施帶動資金回流，從而推動項目正常運轉。

于泰禾而言，其他地方的項目亦是類似重組思路，但重組阻礙重重。

2020年7月6日，泰禾宣布未能及時兌付“17泰禾MTN001”中期票據，應還本息金額為16.125億元，這也是該公司首次公開出現債券違約。觀點地産新媒體查詢，目前泰禾在境内約有6只債券持續違約。

泰禾強調，2020年公司與“大部分主要債權人”達成了對已到期未歸還借款的和解，和解方式主要是延長還款期限、對資金成本給予一定優惠及豁免違約金。期末該公司長期借款從291.03億元提高至627.13億元，對應一年内到期非流動負債從506.8億元降至243.4億元。

去年下半年以來，泰禾相繼與長城資産、民生銀行、興業銀行等債權人就債務重組達成一致，涉及珠海、深圳、石家莊、順德等地項目。其中與長城資産就深圳、珠海項目債務簽署重組協議，對應重組本金達120.03億元。

即便如此，截止去年底，泰禾已到期未歸還借款金額398.50億元，尚未支付利息31.55億元；截止年報發布日（4月底），已到期未歸還借款為431.55億元，顯示償債壓力仍較為巨大。

來自未和解方的施壓，同樣給泰禾的債務重組制造了障礙。從已披露重大訴訟、仲裁事項看，先後有中原信托、四川信托、浙商金匯信托、西部信托、建行等金融機構，對泰禾方面提起訴訟或申請仲裁，性質均為金融借款糾紛事項。

其中5月6日，泰禾于公告中提及，上海金融法院裁決公司十日内向四川信托償還本金39.95億元，以及相應利息、罰息及違約金等，共計逾42億元。

而一季度末，泰禾經營活動産生的現金流入僅7.76億元，經營活動産生的現金流量淨額僅-6.27億元；期末現金及現金等價物余額僅11.67億元，同比下降72%，現金流已處于枯竭狀态。

大股東黃其森的情況亦難言樂觀，于去年9月底至今年4月19日間，泰禾投資因存在質押融資違約，被司法強制執行而導致被動減持2633.32萬股，占泰禾總股本1.06%。

在主流觀點看來，泰禾能否實現回歸正常經營，取決于是否與債權人達成重組協議，以及能否重啟項目，盤活資産並回流現金。這兩個條件能否滿足，又直接關繫到能否順利引入萬科。

至少在黃其森的視角里，泰禾已經進入加快復工復産復銷的階段。

這個過程中，号稱貨值接近4000億元的土地儲備，以及中式豪宅産品一直是其底氣所在；相對應，截止去年底該公司按成本計量的存貨賬面余額1544億元，列報存貨跌價準備26.47億元，存貨賬面價值1517.54億元。

泰禾此前對媒體表示，北京、福州、廈門、上海等地20余個項目有望在五六月份滿足銷售條件。觀點地産新媒體了解，該公司也在策劃北京六盤聯動的營銷活動，包括近期北京西府大院曾傳出開始銷售尾盤的消息。

盡管聲勢浩大，但泰禾至今仍未有大規模入市銷售的動作，風險化解效果尚且不明朗。

另一邊廂，有相似問題的華夏幸福，于4月上旬已與44家債權人、83個項目實現了展期和解；151個項目實現復工，其中住宅項目85個項目，對應1246萬平方米，但債務化解方案仍預計或于7月出台。

在各方的等待中，這個夏天被無限拉長。

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