京投發展叠代升級的TOD與新生活方式

观点地产网

2021-10-17 17:04

  • “對于企業而言,要擡眼看世界,比起業績的增長,企業更重要的是找到未來發展的方向和出路。”

    觀點地産網 剛剛過去的國慶假期,望着沒有盡頭的車流,或許我們會忍不住想象,未來的城市軌道交通是什麼樣的?

    根據中國城市軌道交通協會公布的數據,截至2021年6月30日,中國内地累計有49個城市投運城軌交通線路8448.67公里,新增洛陽、嘉興、紹興、南平4個城軌交通運營城市,共計新增運營線路長度478.97公里,新增運營線路18條,新開延伸段或後通段4段。

    2021年下半年,預計新增700公里,城軌交通線路總長度将突破9000公里大關,軌道交通建設進入加速發展新階段。

    線路的增長,讓城市的平面得以延展,變得更寬更長,而解決城市病、盤活城市資源,還需要從平面到立體的轉變。

    讓城市“立”起來

    據了解,TOD采用緊湊型的綜合體項目開發,在鄰近公交站點特别是軌交站的周圍,把辦公、商業、居住及其它公共建築與景觀環境等融合進一個項目之中,並形成适宜步行的街道網絡格局和工作生活空間。

    在城市軌道交通的發展之下,我國TOD模式取得較快進展,其發展前景被廣泛看好。據交通運輸部數據,截止2020年末,我國已運營TOD項目的城市超過20座,在建或規劃TOD項目的城市超過30座。

    據不完全統計,目前房地産行業内,萬科、龍湖、保利、華潤、越秀、碧桂園、招商蛇口等20余家企業已經開始了“TOD賽道”上的競争。

    龍湖着力發展TOD拿地模式,2020年接連在東莞、杭州、武漢、成都等多個城市拿下TOD項目。在去年的萬科中期業績會上,祝九勝也曾明确表示,TOD和城市更新改造是萬科這幾年並行的兩個重點。

    TOD正在成為趨勢。

    叠代升級的智慧生态圈

    種下一棵樹最好的時間是十年前,其次是現在。作為在TOD領域進入較早的企業,京投發展早在20年前已經開始研究軌道交通車輛基地一體化開發。

    有業内人士分析認為,京投發展已成為目前國内在建項目體量最大、房屋交付數量最多的地鐵停車場上蓋綜合開發企業,並且還在不斷升級進化。

    據了解,自2011年公司第一個TOD項目以來,京投發展陸續投資開發了北京西華府、琨禦府、北京公園悅府、岚山、無錫愉樾天成等多個TOD軌道物業開發項目,總建築面積超244萬平方米。

    在行業同質化競争仍然嚴重的2018年,京投發展開創性提出“TOD智慧生态圈”理念,基于對城市、地鐵和市民三方提供可持續性服務,帶動區域經濟發展,為消費者打造“地鐵一體化集約生活”,並不斷進行理念進化,将進化成果應用于實踐,從而實現“TOD智慧生态圈”産品的升級叠代。

    “洞察趨勢是企業發展的重要前提,當前,雙碳目標的實現,觀念經濟的降臨成為時代的大主題,行業慢錢正在取代快錢。”在不久前結束的2021北京國際城市軌道交通高峰論壇--京投發展·第四屆TOD創新論壇上,京投發展股份有限公司總裁高一軒在其主題演講中表達了觀點。

    “我們認為,随着越來越多的企業加入TOD開發陣營中來,單純的技術和經驗門檻已經不再是決定性因素,並不能構成核心競争力。如何把TOD和未來的生活方式做結合,如何提高幸福的效率,成為TOD發展過程中更為重要的抓手。”

    打造京外示範項目

    在疫情之後,消費者選擇一套房子的眼光變得更加挑剔。

    房子将逐漸演變為人們享受生活方式的端口,戶型、裝修、物業服務、社區配套等都是展開生活方式的空間與場景,未來的消費模式會變成“我買什麼樣的房子,就是選擇過什麼樣的生活”,這将成為重構行業價值的一大重要趨勢。

    以無錫愉樾天成為例,該項目由無錫地鐵、京投發展和中鐵四局三大國企聯合開發,作為京投發展在京外踐行TOD智慧生态圈理念的首個示範項目,立項之初便對用戶深入研究持續近2年,受訪人數超1萬。

    研究内容從常規的物質需求到深層次精神需求,從傳統産品需求到生活場景需求,着力捕捉從嬰幼兒青少年到老年人各年齡段人群的行為習慣,甄别需求頻度,繪制出覆蓋9類人群、50+生活觸點的用戶地圖。

    在用戶地圖指引下,京投發展進一步挖掘出超過80個用戶痛點,基于痛點的識别,以580余項服務,在生态、智慧、幸福三個維度解決用戶不同的普遍性和特殊性需求。

    舉例來看,通過疊加和拉通生态指標體繫,京投發展将愉樾天成打造為中國首個WELL認證的TOD社區,同時引入中國綠建三星體繫,解決用戶關于生态、環境、健康的基本要求。三網合一的智慧物聯平台在該項目中得以運用,實現對“人、物、事”的全面服務與管理,針對不同客戶的需求對症下藥,營造個性化、滿足所有客戶需求的居住環境,賦能高效智慧社區。

    如儀式的紀念、入學的過渡、典禮的出席、再就業、臨終老人的關懷,甚至寵物的喪禮……這些需求研究根據相應人群和頻度進行變化,最終實現産品和服務研發的落地。

    具體而言,京投發展表示,在調研過程中對用戶進行“幸福建築”熱詞梳理時,溫馨和愉悅感出現頻次最高,由此,愉樾天成摒棄了傳統生硬的建築形象,打造了會微笑的房子。

    與此同時,愉樾天成通過四重空間歸家動線、看不見的試車線、景觀化的側壁空間、最美的上蓋坡道等建築美學營造,為用戶生活帶來溫馨感和愉悅感。

    此外,愉樾天成以“生态、智慧、幸福”三大主題打動市場,深化打造沉浸式營銷體驗活動,通過大量的生活方式營造和社區服務預演,拉動與社區用戶的關繫。

    自2020年10月以來,組織200余場社區活動,在尋寶、老照片、陪伴朋友、聖誕願望、鄰里公約、畢業照等活動過程中,建立起用戶粘性和口碑傳播,區域熱度不斷升級,提前超額完成半年度銷售指標。

    據了解,項目于2020年12月開盤,截至目前銷售額42.37億元,成交數1183套,成交面積14.04萬㎡,平均月均去化130套,項目首開去化率87.5%,是同期區域競品的4倍。

    慢閃公園:新生活方式探索

    作為深耕TOD的專業性企業,京投發展在其檀谷這一非TOD項目上進行了新生活方式探索。

    融合半永久空間、商業品牌策展和沉浸式體驗,平衡了自然帶給人的幸福和城市帶給人的精致,以策展的邏輯,用非固定的形式,邀請生活方式品牌來展演,把檀谷未來生活做了一個微縮和打樣。

    10月3日,位于北京門頭溝潭柘寺鎮的檀谷慢閃公園正式對外開放運營,開業當天即吸引5000客流湧入。“公園+商業+劇場”的融合場景,在抖音、小紅書、大衆點評等社交平台迅速實現裂變傳播,成為“京西網紅”。

    以産品服務的提升和TOD開發的科技叠代為核心抓手,京投發展正在深化大運營思維和客戶服務能力,通過生活方式的探索與實踐,開辟創新第二曲線,積極尋求並實現由好産品向好服務的進階。

    京投發展表示,在檀谷所進行的新生活方式營造經驗,未來也将反哺TOD智慧生态圈,達到物理與精神空間並軌,最終實現軌道之上TOD幸福生活的高效閉環。

    “從企業需求轉向用戶需求是實現價值的必然選擇,對于企業而言,要擡眼看世界,比起業績的增長,企業更重要的是找到未來發展的方向和出路。”高一軒如是稱。

    撰文:潘玲宣    

    審校:劉滿桃



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