觀點網訊：9月30日，廣州市住房和城鄉建設局、廣州市規劃和自然資源局、國家金融監督管理總局廣東監管局聯合發佈關於貫徹落實《關於完善商品住房銷售制度的通知》的實施意見，明確商品住房分類預售條件、現房銷售規則與資金監管要求，自發布之日起執行。
實施意見以2026年8月28日為分界明確預售條件。其後發佈國有建設用地使用權出讓公告的商品住房項目，實行預售的，單體建築應完成主體結構封頂。
8月28日前已取得建設工程規劃許可證但未辦理預售許可證的在途項目，預售條件和資金監管按原有政策執行。部分已拿地未取得規劃許可證的項目，經加強預售資金監管並報市住房城鄉建設部門備案後，2027年底前仍可按廣州原有預售條件申請預售。
現房銷售方面，8月28日起新公告出讓土地的商品住房項目優先選擇現房銷售，相關信息在土地出讓公告中向社會公開。開發企業收取現房定金須取得住宅樓棟建築工程施工許可證，定金不得高於房屋總價的5%，全部存入監管賬戶。
定金在項目完成竣工驗收備案、水電氣等配套設施具備交付條件後方可解除監管。與北京、上海相比，三城均要求新出讓項目主體結構封頂後才能預售、按揭貸款推遲至竣工備案後發放，差異在於定金上限，廣州為房價的5%，高於上海的3%和北京的1%。
按揭貸款方面，8月28日起取得預售許可證的項目，竣工備案後方可發放個人住房按揭貸款（含公積金貸款），貸款資金通過受託支付方式支付至資金監管賬戶。
土地供應方面，商品住宅項目用地實行淨地出讓，支持“拿地即開工”。8月28日後發佈出讓公告的商品住宅用地，首付款須在出讓合同簽訂之日起30個自然日內繳納，比例不低於總價款的50%。
餘款可延長至出讓合同簽訂後一年內繳清，按規定程序決策後可再延長不超過一年，即最長兩年，分期繳納不計利息。
融資監管方面，8月28日起新簽訂借款合同的項目實行主辦銀行制，單獨提供開發貸款的貸款銀行為主辦銀行，組建銀團的由牽頭銀行擔任。項目存續期間，開發貸款、自有資金、現房銷售資金等全部資金納入在主辦銀行開立的資金賬戶管理。
實施意見還提出優化審批流程，推動商品住房交付時購房人同步取得不動產權證書，並支持項目分期分棟開發建設、辦理不動產預登記。
原文如下：
為貫徹落實《住房城鄉建設部 自然資源部 金融監管總局關於完善商品住房銷售制度的通知》（建房規〔2026〕3號），加快構建房地產發展新模式，穩步推進我市商品住房銷售制度改革，推動房地產市場平穩健康發展，結合我市實際，制定如下實施意見。
一、全面加強商品住房預售管理
（一）分類明確預售條件
1.新取得土地項目。2026年8月28日後，發佈國有建設用地使用權出讓公告的商品住房項目，實行預售的，單體建築應完成主體結構封頂。
2.在途項目。2026年8月28日前（含當日），已取得（含部分取得）建設工程規劃許可證但未辦理預售許可證的商品住房項目，實行預售的，預售條件、預售資金監管等按我市原有政策規定執行。
2026年8月28日前（含當日），已取得國有建設用地使用權未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，以及8月28日前（含當日）已發佈出讓公告但在8月28日後取得國有建設用地使用權的項目，原則上執行新的預售政策；為保持市場供需平穩，各區政府確保能夠按時建成交付的，在加強預售資金監管的情況下，報市住房城鄉建設部門備案後，2027年底前仍可按我市原有預售條件申請預售。項目預售資金監管設定重點監管額度，重點監管額度要覆蓋項目全部剩餘工程建設費用，保障項目竣工驗收及水電氣等配套設施具備交付使用條件。
3.2026年8月28日前（含當日），已取得國有建設用地使用權（含部分取得）的歷史遺留問題項目，經各區政府評估風險後，可按在途項目有關規定執行。
（二）加強預售資金監管
廣州市房屋交易監管中心作為住房資金監管機構，具體承擔預售資金監管工作。購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應全部存入預售資金監管賬戶。房地產開發企業應與購房人簽訂購房合同，並依法辦理網籤備案，合同應約定購房資金存入預售資金監管賬戶的相關權利責任。
在完成項目竣工驗收備案、水電氣等配套設施具備交付條件、居住用地內獨立設置的居住區配套公共服務設施竣工驗收後，由住房資金監管機構留存一定額度後，解除資金監管；在項目完成房屋首次登記後，註銷預售資金監管賬戶，資金餘額轉入企業在主辦銀行開立的資金賬戶。
二、有序實施商品住房現房銷售
（一）完善現房銷售備案和網籤管理
2026年8月28日起，新公告出讓土地商品住房項目，優先選擇現房銷售；實行現房銷售的項目，在土地出讓公告中向社會公開現房銷售相關信息。實行現房銷售的商品住房項目，房地產開發企業應按照現房銷售行政審批事項有關要求，在完成項目竣工驗收備案、水電氣等配套設施具備交付條件、居住用地內獨立設置的居住區配套公共服務設施竣工驗收後，將現房銷售方案和具備交付條件的有關證明等報項目所在區住房城鄉建設部門備案。鼓勵房地產開發企業在完成房屋首次登記後，申請現房銷售。完成房屋首次登記後申請現房銷售的項目，應提供不動產登記證明。房地產開發企業應按現房銷售方案進行銷售，所銷售房屋及建設用地使用權應無抵押、查封等限制交易的情形，確保土地房屋權屬清晰。房地產開發企業銷售房屋應與購房人簽訂購房合同並辦理網籤備案。
（二）嚴格現房定金管理
房地產開發企業收取現房銷售定金的，應當取得住宅樓棟建築工程施工許可證，並與購房人簽訂購房定金合同。房地產開發企業收取的定金不得高於房屋總價5%。購房定金合同應約定定金金額、商品住房售價、交付時間及不能按期履約的責任等。
廣州市房屋交易監管中心具體承擔現房定金監管工作。購房人支付的現房定金應全部存入定金監管賬戶，監管期間定金不得使用。在完成項目竣工驗收備案、水電氣等配套設施具備交付條件、居住用地內獨立設置的居住區配套公共服務設施竣工驗收後，解除項目定金監管、註銷監管賬戶。
三、推行主辦銀行制度
2026年8月28日起新簽訂借款合同的項目實行主辦銀行制。貸款銀行單獨提供開發貸款的，貸款銀行為主辦銀行；貸款銀行組建銀團提供貸款的，銀團貸款牽頭銀行為主辦銀行。
房地產開發企業在主辦銀行開立資金賬戶，項目存續期間，開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金均應納入在主辦銀行開立的資金賬戶管理。
廣州市房屋交易監管中心在項目主辦銀行開立預售資金、現房定金監管賬戶，用於存放監管項目的預售資金和現房定金。
四、加大融資支持力度
（一）規範個人按揭貸款發放
2026年8月28日起取得預售許可證的項目，竣工備案後方可發放個人住房按揭貸款（含公積金貸款），貸款資金應當通過受託支付方式支付至資金監管賬戶。
（二）加大開發貸款支持力度
對實行現房銷售和預售的項目，按照市場化原則滿足項目合理融資需求，實現開發貸款發放與項目建設週期相匹配。加大對現房銷售項目和安全、舒適、綠色、智慧“好房子”項目的開發貸款支持力度。貸款銀行應根據項目建設進度合理確定投放節點和投放額度，分批發放開發貸款，貸款資金應通過在主辦銀行開立的資金賬戶受託支付至項目公司交易對象的賬戶，全部用於項目建設。
五、優化土地供應管理
統籌規劃、合理佈局商品住宅用地，優化土地出讓方案，支持帶規劃方案出讓。商品住宅項目用地實行淨地出讓，支持“拿地即開工”。2026年8月28日後發佈出讓公告的商品住宅用地，出讓價款可按國家規定分期繳納，首付款在出讓合同簽訂之日起30個自然日內繳納，繳納比例不低於總價款的50%，餘款可延長至出讓合同簽訂後一年內繳清；結合具體項目和市場情況，按規定程序決策後，可再延長不超過一年；分期繳納的，不計利息。
探索開展分戶國有建設用地使用權設定抵押，房地產開發項目取得建設工程規劃許可證後，按照不動產單元建築面積佔宗地總建築面積的比例，計算其相應國有建設用地使用權份額，以國有建設用地使用權份額集合設立抵押。
六、加強政策措施協同
（一）支持項目分期分棟開發
支持項目分期分棟辦理建設工程規劃許可、建設工程施工許可、人防工程報建、商品房預售許可、商品房現房銷售備案和竣工驗收備案，相關樓棟應具備獨立使用功能，明確各期配套設施的建設時序和交付時間，滿足道路、供水、電力、燃氣、通信、消防等市政公用服務設施接入條件。
（二）支持項目辦理不動產預登記
支持按照新預售條件開展預售以及現房銷售的商品住房項目，在取得不動產登記機構出具的土地不動產預登記證明後，先行辦理宗地的建設工程規劃許可、建設工程施工許可、不動產測繪等手續，銷售已交清土地出讓價款對應部分房屋。
（三）優化項目審批服務
優化建設工程規劃許可、建設工程施工許可、人防工程報建、商品房預售許可、商品房現房銷售備案、竣工驗收備案和不動產登記等行政審批環節，實行告知承諾制與容缺受理。優化商品住房銷售中涉及的合同網籤、不動產登記、抵押貸款辦理等環節流程，強化工作協同，推動商品住房交付時購房人同步取得不動產權證書。
（四）支持項目施工建設
建立健全商品住房項目工程質量保障體系，壓實各方主體責任，做好從規劃設計到交付使用的全過程管理，加強施工現場質量安全管理。支持加快商品住房項目工程建設，大力推動智能建造與工業化建築，鼓勵採用裝配式建築、裝配式裝修；支持商品住房項目申辦建築廢棄物運輸綠色通道。
本實施意見自發布之日起執行。此前所發文件相關內容與本實施意見不一致的，按本實施意見規定執行。